Novostroy: Какая инфраструктура нужна в ЖК с точки зрения среднестатистического покупателя?
Эдуард Гусар, коммерческий директора Концерна «РУСИЧ»:
В жилых комплексах комфорт- и бизнес-класса инфраструктура должна быть релевантна ежедневным потребностям жильцов дома. В минимальный набор входят продуктовый магазин (гастроном, фермерская лавка), кофейня, пекарня (булочная), пункт выдачи товаров из маркетплейсов, хозяйственный магазин, химчистка, парикмахерская (салон красоты).
В проектах бизнес-класса еще могут быть фитнес-клубы на первых этажах зданий, а также центры для развития детей, их досуга и творчества. Обязательный элемент инфраструктуры в этом сегменте — подземная парковка и площадки для занятий спортом на территории ЖК.
Очень важно, чтобы объекты стрит-ритейла не конкурировали, а дополняли друг друга. Это возможно реализовать, изучив портрет покупателя, свою целевую аудиторию и проведя качественный предброкеридж.
Александр Гусев, директор ООО «УК 214 Сочи»:
Покупатель, в первую очередь, смотрит на оснащенность проекта социальной инфраструктурой. Это школа, детский сад, медицинское учреждение, общественные пространства — скверы и парки, а также элементы благоустройства — лавочки, детские и спортивные площадки, беседки — все, что важно для комфортного проживания. Застройщики сегодня ориентируются именно на эти запросы.
Анна Николаева, генеральный директор компании-проектировщика BIM «БИМПРО»:
Каждый покупатель жилья рассчитывает в своем ближайшем окружении получить как минимум детский сад и школу для обучения детей. С точки зрения социального обеспечения рядом должна быть больница или поликлиника и другие объекты социальной инфраструктуры, в том числе МФЦ, спортивные объекты, объекты культурного развития. Ответственность за размещение объектов инфраструктуры лежит на городской администрации — это не задача застройщика рассчитывать обеспеченность городов и районов и комплектовать их социальной инфраструктурой. Однако эта задача может быть застройщику дополнительной нагрузкой и может осуществляться на безвозмездной основе либо в обмен на иные законные преференции от города.
Естественно, помимо социальной инфраструктуры, покупатель обращает внимание и на наличие торговых и развлекательных объектов вблизи ЖК — торговые и развлекательные центры, кинотеатры, оборудованные скверы, ворк-аут площадки и бесплатные стадионы, наличие детских развивающих центров и кружков, бассейнов, зон променада, обустроенной набережной и близости воды. Также важны общий ландшафтный дизайн, инфраструктура и общие площади самого дома. Так, например, наличие детского развивающего центра среди арендаторов и жильцов получит больше одобрения, нежели размещение алкогольного супермаркета.
Novostroy: Какие объекты обязан возвести застройщик в рамках строительства ЖК? Есть ли конкретные нормы по состоянию на 2023 год?
Марина Бабич, бренд-маркетолог компании Trend realty:
Четкого перечня объектов инфраструктуры, которые обязан возводить застройщик, сейчас нет. Все зависит от статуса земли под строительство, договоренностей с муниципалитетом, класса жилья. Если земля принадлежит застройщику, он может построить только дома. Однако если строительство ведется в рамках комплексного освоения территории или муниципальная земля выкупается с условием, что девелопер построит школу и детский сад, то объекты будут возведены.
Э. Гусар (Концерн «РУСИЧ»):
Все обязательства застройщика по возведению объектов, в том числе социальной инфраструктуры, в рамках строительства ЖК изложены в проектной декларации. У застройщика могут быть обязательства перед муниципалитетом в рамках комплексного освоения территории. Но бывает так, что застройщик выкупает права на землю и по условиям договора не обременен строительством инфраструктурных объектов. Тогда их возведение – исключительно собственная инициатива девелопера.
Обязательно внимательно читайте разрешение на строительство и проектную декларацию, изучение этих документов даст точный ответ на вопрос по возведению объектов инфраструктуры в рамках проекта жилого комплекса.
А. Николаева («БИМПРО»):
Сам факт строительства жилья застройщиком не является основанием возникновения у него обязанности строить детские сады и школы. Объекты, которые возводит застройщик — это ровно те объекты, которые ему даются условно в нагрузку, когда конкретный комитет в городе понимает, что район не обеспечен должным образом социальной инфраструктурой. Чаще всего это детские сады, реже — школы. К сожалению, до таких объектов, как музыкальные и спортивные школы, объекты культуры и творчества, больницы, дело доходит редко. Соответственно, норм для застройщика не существует. Есть общие градостроительные нормы, рассчитанные для каждого города, в том числе застройщик должен обеспечивать соответствие объектов строительства проекту землепользования и застройки и проекту планировки территории.
Novostroy: Кто контролирует процесс строительства объектов инфраструктуры?
Валерия Хлопонина, ведущий эксперт агентства недвижимости «Этажи»:
За застройщиком следит государственный контроль в случае, если строительство идет за счет средств дольщиков.
В Москве за строительством следят Москомстройинвест и банк, если ЖК находится на проектном финансировании. Если проектной декларацией предусмотрена инфраструктура, то она должна попадать под надзор.
М. Бабич (Trend realty):
Главное, на что нужно обращать внимание покупателям, — проектная декларация. Все объекты инфраструктуры, которые в ней перечислены, застройщик обязан построить — за этим внимательно следят местные власти. Обещания же рекламных проспектов не всегда соответствуют действительности.
Э. Гусар (Концерн «РУСИЧ»):
Контролирует процесс Государственный строительный надзор — исполнительный орган власти, который исполняет надзор за строительством и реконструкцией объектов.
А. Гусев (ООО «УК 214 Сочи»):
Сейчас действует введенная практика договора о комплексном развитии территории (КРТ), которая является гарантом строительства всех социальных объектов. В первую очередь это связано с тем, что контроль за его исполнением регулирует государство — администрация округа, а также надзорные органы. В этом документе застройщик указывает сроки строительства и ввода в эксплуатацию и социальных, и коммерческих объектов.
Novostroy: Должны ли школа/детский сад, построенные девелопером, отдаваться в муниципальную собственность?
М. Бабич (Trend realty):
Школы и детские сады, построенные на средства и на территории девелопера, не всегда должны передаваться муниципалитету. Застройщик может продать их, открыть частную школу или изменить назначение здания. Но обычно социальные объекты отдаются в собственность муниципалитета. Так девелопер снимает с себя обязанности по их содержанию.
Э. Гусар (Концерн «РУСИЧ»):
Это регулируется обязательствами застройщика перед муниципалитетом. Условия, по которым администрации предоставляют землю под строительство, в зависимости от региона, могут отличаться, каждый проект нужно изучать индивидуально.
А. Гусев (ООО «УК 214 Сочи»):
После окончания строительства здания под социальные учреждения в большинстве случаев передаются в муниципальную собственность, а также под контроль профильных ведомств. В очень редких случаях эти площади отдаются в частные руки, но в любом случае их целевое назначение должно быть таким же, как прописано в договоре.
Novostroy: Как влияет наличие объектов инфраструктуры на стоимость жилья?
М. Бабич (Trend realty):
Наличие хорошей транспортной инфраструктуры, садов, школ и парковок может повысить привлекательность и цены на новостройки на 5-20%. В последние годы для покупателей особенно важно иметь возможность без проблем доехать до центра города, отдать ребенка в ближайший сад или даже просто выйти на прогулку в собственный комфортный двор.
Э. Гусар (Концерн «РУСИЧ»):
На стоимость жилья в большей степени влияет локация, шаговая доступность к транспортной инфраструктуре. Объекты инфраструктуры, в том числе детские сады и школы, спортивные кластеры и благоустроенный двор, больше относятся к преимуществам проекта, которые выделяют девелопера на фоне конкурентов.
А. Николаева («БИМПРО»):
Прямой корреляции стоимости жилья и наличия инфраструктуры нет. Есть взаимосвязь с расположением жилого комплекса, но это не столько социальная инфраструктура, сколько общее наличие инфраструктуры в районе: метро, садики и школы, торговые центры, медицинские и развлекательные учреждения. Прямую зависимость увеличения стоимости жилья (и аренды жилья) можно увидеть только по мере приближения к метро и по удобству транспортных развязок. Соответственно, квартиры на первой линии от метро будут стоить дороже (на 5-10 и даже 15%). Хотя если это дома старой постройки, неудобные планировки или неоднородное социальное окружение, то близость станций метро может влиять не так значительно.
Novostroy: Куда жаловаться, если мест в построенных садах/школах не хватает? Укажите порядок действия дольщиков.
М. Бабич (Trend realty):
Каждый ребенок имеет право бесплатно учиться и ходить в детский сад. Если мест в них не хватает, нужно обратиться в администрацию или Департамент дошкольного образования Минпросвещения РФ. Если этого окажется недостаточно, то стоит пойти в Рособрнадзор, а дальше — в суд.
Подготовлено по материалам © Источника
