Банк одобрил ипотеку, но на этапе сделки отказал. Что делать?

Разбираемся в причинах

По словам Анны, действительно, отказ после одобрения по ипотеке — ситуация не редкая. Причин, которые могут к этому привести достаточно много, но глобально их можно разделить на две большие группы:

• негативная информация по клиенту;
• негативная информация по объекту недвижимости.

На этапе заключения сделки банк повторно проверяет клиента, эта проверка аналогична той, что проводится при первичном поступлении заявки. Крайне важно, чтобы все данные при этом оставались неизменными. Чаще всего именно изменения в анкете и кредитной истории приводят к изменению решения. Банк откажет, если после одобрения клиент оформил новый потребительский кредит, допустил действующую просрочку по своим финансовым обязательствам, сменил место работы или вообще уволился. Если при проверке всплывет негативная информация, которой банк не располагал ранее, то это тоже станет поводом изменить решение: например, если сотрудникам службы безопасности станет известно о судимостях клиента, неоплаченных исполнительных листах, крупных долгах или о негативной характеристике с места работы.

А что может смутить кредитную организацию в приобретаемом объекте? Как оказалось, здесь тоже вариантов немало. Одна их часть связана непосредственно с характеристиками жилища, вторая с его владельцем. Анна Губанова поделилась с нами причинами, которые на практике часто приводят к отказу из-за выбранного объекта недвижимости:

• неузаконенная перепланировка жилья;
• некорректные/недействительные документы по объекту или его владельцу;
• несовершеннолетние собственники;
• приобретение собственником с использованием материнского капитала при условии, что доли детям не были выделены;
• собственник объявил себя банкротом;
• неоплаченные исполнительные листы на хозяина жилья;
• несоответствие объекта внутренним нормативным требованиям банка.

Кроме вышеописанных причин, бывает и такое, что отказ клиенты получают из-за изменений в регламентах банка: выходит какое-либо внутреннее распоряжение и все одобренные, но не выданные заявки пересматриваются по новым правилам. На этот фактор, к сожалению повлиять нельзя, но это аргумент в пользу быстрого заключения сделки.

Что делать, если вам отказали?

Стороны сделки готовятся подписывать документы и потирают руки в предвкушении, но планы меняются в одну секунду, как только менеджер сообщает, что решение банка изменено на отказ. Все в растерянности, как действовать дальше? Анна Губанова рассказала, как строится работа с такими клиентами в агентстве Gubanova Estate. Воспользоваться подобным алгоритмом можно и в частном порядке.

Первое, что предстоит сделать после получения отказа — понять причину, по которой банк вынес такое решение. Это требует обширной специальной подготовки, здесь приходит на помощь большой опыт ипотечного брокера, работающего в агентстве. Обывателю справиться с такой задачей сложно, так как банк не обязан разъяснять клиенту причины отказов.

После того как причина определена, можно приступать к следующему этапу, к ее устранению. Стоит заметить, что не все негативные факторы можно скорректировать: можно погасить просроченную задолженность, закрыть исполнительный лист, выбрать другую недвижимость, наконец, но избавиться от судимости, например, не получится. Вывод один: чем тяжелее негатив, который привел к отказу, тем сложнее будет исправить решение.

Помимо того, что отказ банка может серьезно испортить настроение, он еще и скорректирует планы сторон сделки. После того как банк вынес отрицательное решение по заявителю или по объекту, может действовать мораторий на подачу новых заявок. Это значит, что перед повторным обращением в банк, клиент будет обязан выждать определенное количество времени. Точные параметры в разных банках могут отличаться, в Сбербанке, например, придется отложить сделку минимум на два месяца.

Как это бывает?

Анна поделилась с нами недавним кейсом своего клиента:

«Перед подачей заявки провели большую работу с клиентом и скорректировали все негативные факторы, благодаря чему получили одобрение по семейной ипотеке в Сбербанке. Забронировали шикарную квартиру по достаточно редкой акции от застройщика — это была программа без первоначального взноса.

Недвижимость успешно согласовали с банком, уже готовились к сделке и дали клиенту подробнейшие рекомендации, как не потерять одобрение банка. Клиент, к огромному сожалению, им решил не следовать, не оплатил полученный штраф на 5 тысяч рублей и в результате получил отказ на этапе согласования договора долевого участия. Вот так один неверный шаг может свести к нулю всю проделанную работу».

Как избежать отказа по ипотеке после одобрения?

Непреложное правило обращения за ипотекой: «Семь раз отмерь, один отрежь». Несмотря на кажущуюся простоту процесса, действительно простых историй клиентов не так уж много. Оптимальный способ, чтобы получить и сохранить одобрение на всех этапах рассмотрения — работа с ипотечным специалистом.

Еще до подачи заявки в банк необходимо комплексно оценить ситуацию. Брокер подробно анализирует все параметры клиента: пол, возраст, характер занятости, стаж, уровень дохода, семейное положение, финансовая нагрузка, кредитная история, скоринговый балл. Уже на этом этапе формируется стратегия кредитования, в зависимости от социального портрета принимается решение, в какой банк, с каким пакетом документов и на какие условия подавать заявку.

Второй, не менее масштабный, этап работы проводится на этапе подбора жилья: чтобы не получить отказ по квартире, важно проверить все юридические аспекты до согласования объекта с банком. Нюансов в этом вопросе может быть достаточно много, поэтому лучший вариант, если рядом с клиентом будет грамотный специалист, способный провести полноценную юридическую экспертизу. Особенно актуально это для покупки объекта на вторичном рынке, ведь чем дольше история жилья, тем больше сюрпризов в ней может скрываться.

Советы от специалиста

Анна Губанова более 12 лет проработала в сфере ипотечного кредитования, зная изнанку банковской работы, она сформулировала несколько практических советов для тех, кто планирует брать ипотеку:

• пользуйтесь услугами специалистов, грамотный риелтор и ипотечный брокер в конечном итоге сэкономят ваши деньги, нервы и средства;
• готовьтесь к обращению в банк: приводите в порядок кредитную историю, получайте необходимые документы, если имеются долги или штрафы — самое время их погасить;
• формируйте стратегию ипотечного поведения, для этого потребуется детальное изучение банковского рынка, зато результат в виде оптимальных условий будет радовать вас весь срок кредита;
• не верьте словам, гарантией правдивости могут быть только документы, которые в свою очередь тоже нужно очень тщательно проверять;
• подходите к покупке с холодной головой, старайтесь отключать эмоции, это позволит сделать взвешенный рациональный выбор.