Эксперты констатируют восстановление рынка первичной недвижимости. Спрос стабильный, выше результатов 2022-го, а в некоторых локациях аналогичен пиковому 2021 году. По факту, отмечают аналитики, благодаря фактическому исчезновению инвестиций в валюту и настороженному отношению к акциям, недвижимость стала главным активом, альтернатив практически нет. Цены, при этом, в Петербурге опустились относительно 2022 года, а в Москве — существенно не меняются.
К каким переменам готовится рынок осенью, когда спрос вырастет еще сильнее? — рассказали риелторы и девелоперы. После прочтения вы точно сможете сделать собственный вывод — стоит ли приобретать квартиру в новостройке сейчас.
«Рынок адаптировался и функционирует в спокойном режиме»
Novostroy.ru: Как в целом оцениваете рынок недвижимости сейчас?
Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы:
Застройщики стремятся реализовать свои планы практически полностью в ранее сформированных программах, несмотря на существующие сложности. Бизнес во многом адаптировался к изменениям, вызванным беспрецедентной санкционной политикой, ожидая, что новая экономическая модель будет существенно более стабильной в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Бизнес не сделал вывод о том, что в будущем необходимо ждать резкого падения, наоборот планы свои сохранил, хотя и выводит новые проекты в стройку более осторожно.
N.ru: С какими итогами по ценам и спросу рынки первичной недвижимости Москвы и Петербурга завершают лето?
Евгений Затонский, директор компании «Этажи» в Москве:
Сейчас мы наблюдаем разнонаправленное движения по цене среди отдельных ЖК и отдельных застройщиков. Есть те, кто стабильно растут и за квартал, и за месяц. Есть те, кто на конец июля снизили стоимость по отношению к концу апреля. Это было связано с тем, что первое полугодие «вторичка» набирала обороты на рынке, забирая часть клиентов с первичного рынка. Но в самое ближайшее время, в августе, мы можем увидеть отчасти стабилизацию и даже отвоевание процента сделок первичным направлением. На это влияют рост ключевой ставки и удорожание ипотеки на готовое жилье. Стоит ожидать, что за этим последует и рост цен.
При этом мы фиксируем стабильно высокий рост спроса. Всё первое полугодие уровень активности покупателей был рекордным относительно 2022 года (и первой его половины, и второй). Рост спроса 20% по отношению ко второму полугодию 2022 года. Если говорить об итогах лета, то мы не увидели никакого спада ни в июне, ни в июле. Спроса высокий, несмотря на сезон отпусков.
Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС:
В 2023 году уровень продаж строящегося жилья в Санкт-Петербургской агломерации держится в пределах 6-6,5 тыс. квартир в месяц. Это — нормальный показатель, говорящий о том, что рынок адаптировался и функционирует в спокойном режиме.
Объем предложения агломерации в целом не снижается. В 2023 году он находится на уровне около 75 тыс. квартир. По мере сокращения запасов застройщики выводят на рынок небольшие новые проекты. Например, в конце июля мы открыли бронирование в последнем, девятом корпусе одного нашего квартала бизнес-класса. В доме расположено 577 квартир. Мы могли вывести этот объем на рынок и несколько раньше, но оптимальные условия с учетом результатов продаж по другим корпусам и их уровня готовности наступили именно сейчас.
На фоне стабильной ситуации со спросом и предложением, цены на новостройки также зафиксировались практически на одном уровне. Средняя цена продажи в агломерации в 2023 году составляет 210 тыс. руб. за кв. м. Это меньше, чем было на пике в июне-июле 2022 года, когда стоимость «метра» доходила до 225 тыс. рублей. В текущем году рынок нащупал оптимальную цену, соответствующую возможностям покупателей и реалиям себестоимости, и придерживается ее. Ценовая стабильность поддерживается и относительно спокойными социально-экономическими условиями.
В.П.: Основная проблема первичного рынка недвижимости как Москвы, так Петербурга, состоит в том, что существующий платежеспособный спрос недостаточен для текущего предложения. При этом Банк России проводит политику ужесточения требований к потенциальным заемщикам, что еще больше способствует сокращению платежеспособного спроса на рынке.
Эта ситуация, вероятно, сохранится на рынке до конца 2023 года. Нельзя сказать, что ничего не делается чтобы стимулировать спрос на рынке жилья, но предпринимаемых мер для достижения баланса спроса и текущего предложения недостаточно, они должны быть усилены. В противном случае, застройщики не смогут наращивать темпы строительства жилья, как это предусмотрено Стратегией развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства до 2030 года.
«Девелоперы стали запускать программы компенсации аренды жилья»
N.ru: Что нового появилось среди скидок и спецпредложения? На что идут девелоперы, чтобы продавать жилье сейчас?
В.П.: Чего сейчас нет на рынке, так это сильного демпинга при продаже недвижимости. Но скидки, свойственные определенным проектам и сегментам, присутствуют, как и всегда.
Опять же, есть определенное давление на рынок ипотеки со стороны Банка России, но это скорее вопрос взаимодействия регулятора и банков, а не застройщиков. Тем не менее, льготные ипотечные программы, которые являются главным стабилизирующим фактором текущего рынка, продолжатся и в 2023 году в полном объеме и, возможно, будут усилены.
Е. З.: Субсидированные ставки на время строительства давали возможность не нести двойную финансовую нагрузку (и платить ипотеку, и арендовать квартиру). После того, как околонулевые субсидированные ставки практически запретили, девелоперы стали запускать программы компенсации аренды жилья (у «А101» есть такая программа, у «Самолета» тоже). То есть часть застройщиков инвестиции в субсидии перенаправили на компенсацию аренды. Кто-то стал партнерами с «Яндекс недвижимостью», кто-то стал сдавать квартиры в своих уже готовых домах условно бесплатно. Основным трендом первого полугодия 2023-го и начала второго — было не появление новых акций, а сокращение и трансформация старых.
Н.К.: Застройщики продолжают работать с акциями, применяя этот инструмент точечно для «подсвечивания» определенного пула квартир. Рынок хорошо реагирует на этот инструмент. Акции работают на покупателей, которые уже приняли решение о приобретении квартиры и определились с пулом подходящих проектов. В такой ситуации спецпредложение помогает сделать выбор в пользу конкретного ЖК.
Мария Сорока, руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Этажи» в Москве:
Отмечу ипотечные изменения. Раньше субсидированную ставку, например, на короткий срок или на весь можно было получить только в том случае, если застройщик оплачивает банку разницу между базовой ставкой и ставкой субсидии. Сейчас банки активно подключаются к тому, что они самостоятельно без договоренностей с застройщиком за счет своих резервов предоставляют на короткие периоды дешевые ставки, наращивая свой кредитный портфель.
«Старт СВО даст результаты на рынке недвижимости позже»
N.ru: Насколько меньше проектов на рынке сейчас появляется относительно 2020-2022 гг.? Будут ли и дальше объемы стройки сокращаться?
В.П.: Проектов меньше не стало, это видно по информации, представленной в ЕИСЖС от ДОМ.РФ. Но опасения, что объемы стройки могут сократиться, вполне обоснованы тем, что на платежеспособный спрос оказывается давление. Впрочем, стоит помнить: во-первых, процессы изменения объемов стройки не быстрые, а во-вторых, участники рынка делают все, чтобы активизировать платежеспособный спрос так, чтобы это не вызывало негативной реакции Банка России. Например, временное решение с ипотечными продуктами от застройщика практически перестало существовать, а участники рынка сосредоточились на действующих льготных ипотечных программах.
Е. З.: Надо понимать, что всё, что выходит сейчас на этап реальных продаж и экспозиции – это то, что с точки зрения проектной документации закладывалось ещё года два назад. То есть фактически сейчас мы имеем, эффект того, что застройщики еще в 2020 году сократили свои амбиции по строительству. Поэтому, я думаю, что основное сокращение с точки зрения новых площадок нам стоит ждать не в 2023 году, а в 2024-2025 годах. Если кто-то из застройщиков отказался от своих планов по результатам старта СВО, то, соответственно, это даст результат позже.
М.С.: Что касается проектов, мы видим, что девелоперы начали заходить в рынок малоэтажной застройки. Насколько глубоко они туда будут заходить — вопрос рентабельности. Всё-таки оборачиваемость у ИЖС не такая, как у МКД. Но застройщики активно пробуют рынок.
Н.К.: В настоящий момент Санкт-Петербург и Ленинградская область развиваются несколько разнонаправленно. В области продолжают появляться крупные проекты квартальной застройки, например, в Новосаратовке, Янино, Мурино и Буграх. Пока мы не видим, чтобы этот процесс замедлялся. Скорее, наблюдается обратная тенденция. Власти региона охотно ведут диалог с застройщиками, активно идет градостроительная работа, на рынок выходят крупные новые игроки из других регионов.
В Петербурге ситуация сложнее, ввиду дефицита пятен под застройку и более спокойных темпов градостроительной работы. Это приводит к значительному разрыву в цене «метра» в областных и городских проектах. Так, в новостройках Петербурга средняя цена продажи в 2023 году составляет 230 тыс. руб. за кв. м, в то время как в области — 148 тыс. рублей. Все это может привести к очередному сдвигу предложения и спроса в Ленобласть. Хотя пока что доля петербургских ЖК в общем объеме продаж в агломерации в два раза выше, чем у областных проектов.
«Если доллар еще вырастет, то и цены на жилье поднимутся»
N.ru: Что ожидается по ценам на жилье в Петербурге, Москве и их областях осенью 2023 года?
В.П.: Цены, предположительно, будут оставаться стабильными и не стоит ждать какой-либо существенной коррекции. Это связано с тем, что в рамках проектного финансирования показатели ценовых политик отдельных проектов были определены существенно раньше. Их коррекция без прекращения договоров проектного финансирования не произойдет.
Да, существуют различные подходы по определению тех или иных ковенант договоров проектного финансирования, но в общем, если ситуация и будет меняться, то незначительно. Что касается новых проектов, которые теоретически могли бы понизить уровень текущей ценовой политики, то и здесь нет оснований говорить о возможности существенного снижения цен. Вызвано это тем, что в течение 2022-2023 гг. все, что связано со стройкой, начиная от услуг проектирования и заканчивая стоимостью строительных материалов, оборудования, техники выросло в цене и увеличило строительную себестоимость. Это существенно сократило ценовой маневр, который могли бы сделать застройщики, в новых проектах.
М.С.: Снижения цен на новостройки, в свете последних событий, скорее всего, не будет.
Е. З.: Все, кто занимается сегментом массового жилья, не имеют сложностей со спросом. В 2022 году люди всё-таки относились к СВО, как к чему-то нестандартному. Были те, кто квартирный вопрос для себя закрыл, потому что считал, что в период высокий неопределенности покупка квартиры — это риск. В 2023 году всё-таки часть людей привыкла к этой ситуации.
Мы увидели это в сентябре 2022 года, когда была частичная мобилизация. В течение месяца было падение спроса, но он достаточно быстро восстановился и через месяц вернулся к прежним показателям и потом продолжил рост.
В 2022 году было много инвесторов в новостройки, которые ради субсидированных ставок туда пошли. В этом году люди стали решать свои жилищные проблемы. Поэтому в связи с тем, что всё-таки Центробанк ожидает разгон инфляции на фоне того, что государство последние полтора года активно тратит деньги. Эти деньги перераспределяются внутри страны, и эти перераспределенные деньги надо куда-то вкладывать — в акции не все верят, валюту непонятно, как и где покупать, поэтому несут в «бетон».
Если доллар еще вырастет, то это повлияет на цены —они тоже поднимутся. Если стоимость доллара останется на прежнем уровне, скорее всего, падения цен ждать не стоит, они останутся на текущем уровне.
В стандарте, в экономклассе мы можем увидеть даже небольшой рост в октябре-декабре. В период высокого сезона на рынке застройщики могут поднимать цены. В бизнесе-классе все очень индивидуально, зависит от успешности конкретно взятого проекта. Этот сегмент больше всего пострадал. Потому что те люди, которые покупают бизнес-класс и выше, они решают не жилищную проблему, а проблему статуса. И совершенно спокойно могут этот вопрос отложить. Поэтому на рынке бизнес-класса будут проекты, которые по-прежнему будут предлагать 20% скидку, будут проекты, которые будут поднимать цены.
N.ru: Сколько времени надо рынку для восстановления к докризисным показателям (2020-2021 годов)?
Е. З.: Фактически по итогам июня мы увидели показатели 2021 года по количеству сделок, поэтому можно сказать что рынок полностью восстановился.
В.П.: На фоне даже пандемийного периода ситуация с продажами в 2023 году не выглядит какой-то ущербной. Речь идет не об обвале платежеспособного спроса, а о его недостатке для текущего предложения и достижения тех целей, которые поставлены перед строительной отраслью.
Подготовлено по материалам © Источника
