Что будет с участками под строительство жилья в Москве, и как это отразится на стоимости квартир?

Чем закончился прошлый год для рынка жилищного строительства?

Здесь для начала нужно отметить, что предшествующие кризису ковидные времена сыграли застройщикам на руку. 2020 и 2021 годы были самыми “жирными” для девелоперов — тогда спрос превышал предложение. Но с началом СВО ситуация сильно изменилась. На начало года мы наблюдали небольшое повышение спроса за счет того, что люди пытались вложить деньги в недвижимость из-за падения рубля. Но к концу года вернуться к показателям предыдущих лет не удалось.

По данным аналитиков ЦИАН, количество зафиксированных сделок в прошлом году снизилось на 13% по сравнению с 2021 годом, а спрос упал на 18%. Также очень сильно выросло количество предложений — в Московском регионе аж на 39%. Некоторые эксперты считают это “затовариванием”, которое приведет к тому, что рынок недвижимости в скором времени станет рынком покупателя.

Что по участкам?

Новых участков под строительство в Москве практически нет. На данный момент на рынке находится около 100 земельных участков в Старой Москве и примерно 25 в ЦАО, предназначенных под элитное жилье. Остальное — это участки, по которым существуют проблемы или сложности, поэтому они пока что “вызревают” и не выставляются на продажу.

Вообще сейчас наблюдается тренд на КРТ (комплексное развитие территорий). Эта новость прошла практически незаметно, но в апреле прошлого года, почти 300 участков в Москве и области включили в КРТ. А это само по себе усложняет процесс смены вида разрешенного использования и внесения изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Теперь, чтобы возвести на этих участках новые ЖК, необходимо сначала получить поручение мэра о выводе участка из КРТ и только потом менять ПЗЗ, то есть пройти дополнительный блок согласований таких как департамент промышленности… А это семь кругов ада.

Реальных сделок по участкам под строительство в 2022 году было крайне мало, и в основном их забрали крупные “игроки-монополисты”. Мы прогнозируем, что в 2023 году количество сделок по покупке участков под девелопмент станет минимумом с 2017 года.

Девелоперы осторожничают

Сейчас на девелоперах лежит колоссальная кредитная нагрузка. В предыдущие годы для получения проектного финансирования, застройщикам можно было устанавливать “коэффициент покрытия долга денежными потоками” (LLCR) на уровне 1.1. При этом, такой коэффициент означает, что практически все ожидаемые доходы от проекта предполагают использовать для погашения долга. Такая схема финансирования рискованна, так как даже незначительные колебания в доходах приведут к нарушению графика платежей по кредиту. Традиционно оптимальным вариантом для банков является уровень от 1.2. Но даже такой низкий показатель абсолютно не смущал банки, а девелоперам позволял свободно распоряжаться средствами.

Сейчас же финансовый сектор поставил проходной коэффициент по этому значению целых 1.4. И при этом, даже если банк верифицировал проект, теперь уже застройщик семь раз подумает, и с большой вероятностью сам откажется приобретать участок и реализовывать проект. Поэтому сейчас девелоперы в большей степени заняты оптимизацией текущих проектов и расходов на них.

Чего ждать?

Сейчас на рынке жилищного строительства предложение превышает спрос, и новых проектов будет выходить все меньше. Логично предположить, что все идет в сторону того, что цены будут снижаться. Однако не все так просто. При росте стоимости строительства на фоне санкций и кризиса, квартиры в новостройках не могут продаваться дешево. В противном случае, застройщики просто уйдут в минус. Но есть и вторая сторона медали: денег у покупателей не прибавилось, а значит и ждать высокого уровня продаж не приходится. Тут уже подключилось государство: продлили льготную ипотеку до июля 2024 года, а программу семейной ипотеки расширили на семьи с двумя детьми. Тем не менее, по последним аналитическим данным, в январе продажи квартир и апартаментов в московском регионе упали почти на 40% по сравнению с декабрем 2022 года.

Учитывая то, что девелоперам сейчас нет смысла выводить новые проекты, так как и спроса нет, и выбор участков в Москве крайне невелик, им все равно придется идти на какие-то уступки, чтобы продать то, что уже находится в реализации. По нашему мнению, застройщики начнут активно использовать инструмент скидок в отдельных проектах, но не снижать повсеместно стоимость (что мы и наблюдаем в реальном времени). Поэтому тем, кто рассматривает варианты покупки жилья в Москве, мы бы рекомендовали мониторить именно скидочные программы у разных застройщиков. Позволить себе уменьшать цены они не смогут, а вот делать ограниченное количество выгодных предложений на определенных проектах — самый реальный сценарий.