Флиппинг – что это за вид инвестиций в недвижимость и кому подойдет?

Понятие «флиппинг»

Слово «флиппинг» имеет американское происхождение и с английского глагол to flip означает «переворачивать». Появился этот вид инвестиций в США около 40 лет назад, т. е. в 1980-1990 гг., и пришел в недвижимость с финансовых инвестиционных рынков. Произошло это из-за замедления рынка новостроек, благодаря чему родилась идея реновировать квартиры в старом жилфонде. «Флипперы по сходным ценам покупали старые дома, ремонтировали их и перепродавали с новой отделкой заметно дороже», – поясняет директор Easyteka.online Дмитрий Яшин.

В дополнение сооснователь студии дизайна интерьера Geometrium и школы Geometrium School Павел Герасимов замечает: «Флиппинг – в классическом понимании это инвестиционная стратегия, в рамках которой происходит приобретение недвижимости по относительно невысокой цене (чаще на этапе строительства), а далее – перепродажа по более высокой. Чуть позже в это понятие также добавилось то, что первый покупатель вносит некоторые изменения в недвижимость: делает ремонт, декорирует и пр. Сейчас под флиппингом чаще подразумевают инвестиционный ремонт, имеющий значительные отличия от ремонта «для себя». При флиппинге на этапе ремонта неизвестено, кто конкретно будет проживать в квартире после. Поэтому инвест-ремонт создают достаточно нейтральным и универсальным, подходящим широкому кругу людей».

Частично отнести к флиппингу, по мнению руководителя агентства SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость» Марии Румянцевой, можно и «быструю продажу-покупку». «Это бывает в случае, когда продавцу недвижимости срочно нужны деньги, и он реализует свое жилье на 15-20% ниже рыночных цен. В дальнейшем перепродать такую квартиру можно с получением прибыли и без ремонта».

Что в России

В отличие от Америки, отечественный флиппинг связан больше с квартирами – считает Дмитрий Яшин. «Начинался он в 2000-е, когда, купив недвижимость на стадии котлована, можно было очень хорошо заработать на продаже достроенной квартиры. Но и прогореть, если стройка заканчивалась на нулевом цикле. Теперь, с введением гарантий достройки, флиппинг переместился на вторичный рынок».

О развитии флиппинга в РФ говорит статистика. «По данным на 2020-й, по России было около 300 тыс. человек, которые применяли такую инвестиционную стратегию. В 2023 году в Москве средняя доходность флиппинга колеблется в районе 50% годовых после вычета налогов. А средний срок от покупки до продажи у опытного специалиста – 3 месяца», – приводит цифры Павел Герасимов.

Как добавляет гендиректор АН «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева, подобный метод заработка стал популярен на российском рынке недвижимости в последние годы по двум причинам. «Во-первых, в целом цены на недвижимость в стране росли быстрыми темпами, что давало возможность получать хорошую прибыль при перепродаже. Во-вторых, на рынке появилось много предложений новостроек с хорошим ремонтом, и убитая «вторичка» перестала пользоваться спросом, цены на нее падали, что сделало выгодной ее скупку. Скидка при покупке такого жилья может достигать 30%».

Директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева в свою очередь замечает, что в России этот бизнес был популярен еще до кризиса, особенно в таких городах, как Петербург из-за концентрации памятников архитектуры и недостатка пятен под новую застройку в центральных районах.

«Жить в городе на Неве с видом на Невский, Исаакиевский собор или Летний сад – это статусно и выгодно. Посуточная сдача в аренду таких квартир туристам приносит их владельцам немалый доход, – комментирует Ася. – Но в России квартиры для перепродажи чаще берут в ипотеку. При этом скорость проведения таких сделок гораздо ниже из-за бюрократических процедур. И наряду с покупкой жилья в старом фонде еще до введения проектного финансирования инвесторы чаще вкладывались в проекты на котловане, чем во «вторичку». С появлением эскроу-счетов ситуация изменилась: разница между строящейся и готовой недвижимостью больше не позволяет достойно зарабатывать. К тому же кризис привел к падению спроса на стандартные новостройки – в результате интерес к подобным инвестициям угас».

Советы отечественным флипперам

Прибыль флиппер получает за счет создания добавочной стоимости объекта в виде ремонта – от косметического до включающего в себя перепланировку и замену коммуникаций. В этом контексте эксперты не рекомендуют таким инвесторам связываться с ипотекой, сулящей дополнительные затраты на обслуживание кредита. «А еще придется платить 13% налога с продажи квартиры, которой владел менее 5 лет. Задача инвестора в общих чертах такова: купить квартиру ниже рыночной стоимости – быстро и недорого сделать ремонт и как можно скорее и дороже продать», – говорит Дмитрий Яшин.

Основные принципы флиппинга как инвест-ремонта Павел Герасимов предлагает сводить к четырем основным моментам:

• ориентироваться на вкусы максимально усредненного потребителя;
• использовать универсальные, чаще светлые цвета;
• избегать ярких, броских элементов;
• следовать максимально современному стилю и популярным трендам.

Начать же, конечно, стоит с грамотного подбора недвижимости, которая должна иметь инвестиционный потенциал. «Флиппингом обычно занимаются сами риелторы или специалисты в вопросах недвижимости, постоянно мониторящие рынок квартир на продажу. Ведь не каждый объект, даже после качественного ремонта, продастся быстро, а именно – за 3-6 месяцев, – поясняет Мария Румянцева, подчеркивая, – каждый месяц простоя – это недополученные деньги для инвестора. Но всегда есть риск, что «продажный» потенциал квартиры оценен неправильно. В таком случае имеет смысл сдать ее в аренду, и таким образом возвращать затраченные деньги».

Также Мария напоминает, что выставленные на продажу квартиры оцениваются покупателями не только по внешнему виду, но и таким критериям, как:

1. локация и инфраструктура – «всегда популярен центр города, исторические места, туристические зоны, районы около транспортных хабов, около крупных федеральных учреждений (например, около медицинского центра или университета)»;
2. качество и состояние дома, в котором приобретается недвижимость – «нет смысла делать ремонт жилья, если здание нуждается в капитальном ремонте»;
3. комнатность – наиболее популярными и востребованными объектами являются просторные студии, классические однокомнатные и евродвушки, т. е. «самые дешевые варианты собственного жилья, позволяющие прописаться в городе».

Вместе с анализом состояния самой недвижимости флипперу точно не будет лишним оценить затраты на вывоз мусора, дезинсекцию, клининг, ремонт, покупку мебели, сантехнического оборудования и бытовой техники. На деле же, по словам Марии Румянцевой, специалисты по флиппингу нередко приобретают жилье после пожара или квартиры у алкоголиков с захламленными комнатами, не понимая, что это им сулит.

Обязателен и анализ рыночных цен на подобные квартиры в этом же здании и в соседних аналогичных домах. «Чтобы квартира заинтересовала покупателей, ее нельзя выставлять по цене выше рыночной. А иногда придется сделать и небольшую скидку, если на просмотр придет заинтересованный и мотивированный покупатель», – обращает внимание Мария.

Для получения большей прибыли при перепродаже эксперт рекомендует не только не использовать кредит, но и заниматься ремонтом самостоятельно или подключить к работе знакомую ремонтную бригаду, профессионализм которой подтвержден. В то же время сэкономить помогут покупки строительных и отделочных материалов, мебели и бытовой техники со скидками или по оптовым ценам.

Резюме

В заключение Юлия Усачева подчеркивает: несмотря на кажущуюся простоту флиппинг подходит далеко не всем инвесторам.

Во-первых, важно уметь правильно анализировать рынок и видеть риски. «К примеру, при выборе объекта нужно учитывать востребованность локации, наличие развитой инфраструктуры, чтобы после ремонта квартиру действительно удалось реализовать по желаемой цене».

Во-вторых, не обойтись без учета юридических нюансов. «Причиной низкой цены на квартиру может быть то, что она находится в аварийном доме или в ней была проведена незаконная перепланировка. Это может помешать выгодной перепродаже».

В-третьих, нужно иметь навыки составления сметы ремонта и организации непосредственно самих работ. «Это позволит не уйти в минус и получить качественный результат, который позволит быстро найти покупателя на объект».

Если думаете, что флиппинг – точно не для вас, помните про другие варианты заработать на недвижимости. Альтернативой может стать приобретение жилья для сдачи в аренду, классическая перепродажа недвижимости или же инвестиции в апарт-отели/коммерческие помещения. Только подводные камни есть везде, поэтому просчитывайте все заранее.