Новости и аналитика        31 марта 2023        0

Инвестиции в недвижимость через паи в 2023 году. Стоит ли ввязываться, если рынок не в лучшей форме?

«Тинькофф-инвестиции» предлагает вложиться в недвижимость через фонды. По сравнению с обычной покупкой квартиры в таком варианте инвестиций довольно низкий порог входа за 1 пай — около 100 тысяч рублей. Сейчас предлагается инвестировать в два ЖК. В одном проекте сроки выплаты наступают в июне 2026 года, а в другом — в декабре 2027 года. При этом потенциальная доходность, которую рекламирует управляющая компания от «Тинькофф», может составить до 40–70%.

В целом, как отмечают эксперты, инструмент относится к консервативным и относительно надежным. Однако чудес ждать не стоит, прибыль будет немного больше, чем на банковском депозите. Зато девелоперам такие схемы очень интересны.

Novostroy: Как это работает? Какую реальную прибыль могут принести фонды?

Виталий Русаков, риэлтор-эксперт по недвижимости:

Если говорить простыми словами, то эта схема выглядит следующим образом. Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) или закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ)* недвижимости, управляемый обычно банком, собирает деньги вкладчиков — инвесторов.
 
Из этих денег формируется инвестиционный капитал или пул, где каждый из вкладчиков имеет свою долю или пай. Далее этот капитал вкладывается в перспективные строительные проекты. Если проект успешен, то растет его стоимость. Например, стоимость квадратного метра. Соответственно растет и стоимость пая каждого из вкладчиков.

Исходя из практики, доходность таких фондов на несколько процентов выше, чем банковского депозита. Однако рассчитывать на доходность, выраженную двузначными цифрами, вряд ли приходится. Здесь на первом месте стоят интересы ПИФа, банка и его партнеров — девелоперов, а не интересы обогащения инвесторов — вкладчиков.

Феликс Блинов, генеральный директор инвестиционной группы «РВМ Капитал», вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД):

Сегодня на рынке представлены, в основном, закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости, главное преимущество которых для частных инвесторов в том, что они позволяет инвестировать коллективно, с небольшим чеком. При этом речь может идти как о жилой, так и о коммерческой недвижимости. Если у инвестора не хватает средств на покупку объекта недвижимости целиком, он может приобрести долю (пай), например, в качественном бизнес- или торговом центре, инвестировать в фонд со складскими активами или стрит-ритейлом.

Novostroy: Насколько надежны такие паи?

Андрей Завертяев, юрист цифровой платформы законодательных инициатив «Инициатор»:

Надежность таких вложений, на мой взгляд, одинакова как для паев (через управляющую компанию), так и самостоятельной покупки недвижимости. Ликвидность данного рынка сейчас непредсказуема.

Читайте также:  Клубный дом «Кутузовский, 12» — в финале Архитектурной премии Москвы

Ф. Блинов («РВМ Капитал»):

Надежность пая зависит от профессионализма управляющей фондом компании, поэтому основная задача инвестора в этом вопросе — выбрать ту УК, которой он готов доверить свой капитал. За последние годы большую работу в части регулирования рынка УК провел Центробанк, в результате сегодня рынок представляют, преимущественно, компетентные команды. Но при этом у всех своя специализация: недвижимость, прямые инвестиции, драгметаллы и пр., и этот момент обязательно нужно учитывать. Тем более, что от уровня профессионализма зависит и прибыль, которую получит инвестор. Дополнительно нужно смотреть на ставки капитализации**, которые сегодня на рынке недвижимости составляют порядка 10%.

Novostroy: Насколько такая практика распространена на рынке? Нова ли она?

В. Русаков (риэлтор):

Использование формата паевого инвестирования розничными инвесторами в фонды, ориентированные на рынок недвижимости, было очень популярно в середине 2000 гг., когда  динамично развивался рынок коллективного инвестирования в РФ. В то же время (особенно после кризиса 2008-2009 гг.) начал бурно развиваться и строительный сектор, ипотечное кредитование.

Такие вложения оправдывали себя даже через короткое время. ПИФы, где в качестве основных инвестиционных активов применяется недвижимость (жилая или коммерческая), используются как консервативный инвестиционный инструмент.

Ф. Блинов («РВМ Капитал»):

Практика эта не нова. Мы живем в этом рынке давно, и популярность ЗПИФ продолжает расти. По данным Центробанка, в четвертом квартале 2022 года чистый приток средств в ПИФы обновил максимум за всю историю наблюдений и составил 764 млрд рублей. И этот приток средств обеспечили именно ЗПИФы.

Высокий интерес частных инвесторов вызывают ЗПИФы недвижимости. Такой интерес обусловлен высокой защищенностью такого вида инвестиций — это одно из ключевых преимуществ ЗПИФ сегодня.

А. Завертяев («Инициатор»):

Первые паевые инвестиционные фонды, в отличие от своих предшественников — иных форм коллективных инвестиций, создавались на основании солидной правовой базы и хорошо предусматривали защиту интересов пайщиков. Актуальность такой формы инвестирования была велика, особенно после благополучного пережитого кризиса 1998 года всеми имеющимися на тот момент ПИФами. Сегодня, на Московской бирже фиксируется небольшое, но стабильное наращивание интереса к таким вложениям у неквалифицированного инвестора.

Читайте также:  Застройщикам необходимо в срочном порядке увеличивать продажи

Novostroy: Выгодно ли это девелоперам? Почему они решаются на такое?

В. Русаков (риэлтор):

Использование ПИФов, ориентированных на сектор недвижимости, выгодно, в первую очередь, именно девелоперским компаниям, так как они привлекают на свободном рынке деньги миллионов вкладчиков-инвесторов. Это, в свою очередь, дает им возможность использовать этот свободный капитал для развития строительных проектов с более высокой доходностью.
С другой стороны, вкладчики получают возможность увеличить свой, вкладываемый в ПИФы личный капитал, по ставке выше, чем стандартный банковский депозит.

А. Завертяев («Инициатор»):

В текущих условиях, девелоперы часто сталкиваются с ситуацией, когда объект уже готов, но еще не продан. В таком случае, фонд выступит удачным хранилищем, которое освобождено от уплаты налогов на прибыль, до момента начала выплаты дохода вложившемуся пайщику. Помимо того, имущество фонда коллективное и защищено от сторонних претензий по нему. Арест или включение в процедуру банкротства для объекта также невозможны.

Novostroy: В чем главные риски для инвестора?

А. Завертяев («Инициатор»):

Важно помнить, что пайщик — это полноценный собственник, поэтому у него присутствуют все те же риски, что и у единоличного владения. Упала недвижимость в цене или нет платежеспособных претендентов на аренду — все это отразится на доходе. Положительно, что компетентная УК может выбрать объект лучше, чем обычный инвестор, но никаких гарантий на высокую итоговую доходность или доходность в принципе, дать не может.

Ф. Блинов («РВМ Капитал»):

Главный риск — это доверить свой капитал непрофессионалам. Например, сегодня крупные банки практикуют схему продажи финансовых продуктов через свои розничные сети. В результате паи фондов предлагаются клиентам, которые в этом продукте совершенно не разбираются, но соглашаются на такую инвестицию, так как доверяют своему клиентскому менеджеру. Через год этот менеджер поменяет работу, а клиент останется с непонятным для него продуктом и может не получить ожидаемой доходности. Инвестор должен сам разобраться в том, на каком все-таки рынке он хочет инвестировать и с кем.

В. Русаков (риэлтор):

Для частного инвестора, вкладывающего свои деньги в паевые фонды недвижимости, существенными являются два типа риска.

Первый — это риск, связанный с деятельностью конкретного ПИФа. Насколько менеджмент фонда может эффективно распоряжаться деньгами розничных инвесторов. То есть риск  банкротства управляющей компании (банка) такого фонда.

Читайте также:  В клубном квартале «Резиденции композиторов» откроется фитнес-центр премиум-класса Dr.Loder

Второй тип риска — это особенности самого рынка недвижимости в конкретной стране. Если на рынке наблюдается стагнация и тем более снижение активности, снижение цен на объекты недвижимости, то такой  фонд и его инвесторы — вкладчики будут нести убытки.

Novostroy: Стоит ли инвестировать в такие паи в 2023 году? Ведь рынок не в лучшей форме.

А. Завертяев («Инициатор»):

В прошлом году коллективное инвестирование испытало на себе риски, ранее считавшиеся практически невозможными. Опасения присутствуют у дольщиков и сейчас, поэтому ряд экспертов советуют подходить к подобного рода инвестированию с небольшими вложениями, но регулярными. Такой подход позволит не упустить рост там, где он будет возможен и не станет «давить» беспокойством за крупные вложения. Перспективно, рынок все равно растет, поэтому главная задача остаться в нем как можно дольше.

В. Русаков (риэлтор):

Считаю, сейчас пока не время делать ставку на рост рынка недвижимости в краткосрочной перспективе. И это не только связано со специфическими рисками рынка РФ. Отрицательная тенденция по рынку недвижимости сейчас формируется по всему миру. Отчасти, это связано с закредитованностью инвесторов и покупателей. Пока что в перспективе 2023 года стоит занять выжидательную стратегию и не спешить с вложениями, как в реальные объекты недвижимости, так и в такие форматы, как паи в ПИФах.

*Это соотношение стоимости актива и прибыли, которую он может принести за год. Она позволяет оценить перспективы инвестиций в конкретный актив.

*ПИФ — паевый инвестиционный фонд — форма доверительного управления, при которой каждый пайщик получает долю своей прибыли в зависимости от объема средств, внесенных им в фонд.

ЗПИФ — то же что и ПИФ, но число паев лимитировано, поэтому он называется «закрытым». ЗПИФы создаются обычно на долгий срок — от 3 до 15 лет.

От редакции: дорогой читатель, мы запускаем новую рубрику — «Бесплатная консультация экспертов». Теперь в специальной форме можно задать любой вопрос о недвижимости, и эксперты рынка бесплатно на него ответят. Чем детальней вопрос, тем подробней будет консультация. Материал выйдет на сайте Novostroy.ru, в разделе Статьи.

Подготовлено по материалам © Источника

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 - Регионы России
8 (499) 938-45-81 - Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 - Санкт-Петербург и Лен. обл.