Несмотря на повышение ставок и рост курса доллара, у покупателей по-прежнему есть возможности для выгодных инвестиций на короткой дистанции. Один из таких способов – это участие в предстартах продаж. Подробнее об этом инструменте и его возможностях рассказала Барно Турсунова, основатель агентства инвестиционной недвижимости Barno Estate.
Совсем недавно ЦБ экстренно поднял ключевую ставку с 8.5% до 12%. Это значит, что реальные ставки по ипотеке могут достичь 14-16%. Для тех, кто только собирается приобретать квартиру, это не очень хорошие новости — ведь увеличится и стоимость жилья, и платежи по ипотеке. По расчетам ЦИАН, в среднем люди будут отчислять банкам на 19-20% больше. Сложности видят и профессиональные инвесторы — несмотря на рост цен, зарабатывать они будут меньше.
Но возможность выгодно купить или перепродать квартиру еще есть. Во-первых, прямо сейчас рост ставок по ипотеке достаточно умеренный — большинство банков подняли их до 11.5%, и только некоторые — до 13-14%. Даже если ставки продолжат расти, этот процесс будет постепенным. Кроме того, ближе к зиме застройщики, которым нужно выполнять план продаж, в любом случае будут предлагать скидки и акции.
Наконец, все еще действуют различные льготные программы, в которые не будут вносить корректировки — государство всегда субсидирует разницу между льготной и рыночной ставкой.
А что делать тем, кто хочет прямо сейчас заработать на недвижимости, но не всегда проходит по условиям льготных программ? Одна из актуальных опций — это покупка квартиры на предстарте по специальной цене от застройщика.
Что такое предстарт
Перед тем, как начать строительство, застройщик должен получить все документы и разрешения, а также подготовить проектную декларацию. Обычно сразу после этого девелопер запускает предпродажи жилья. На этом этапе каждый, у кого есть достаточная сумма на первоначальный взнос, может приобрести жилье по самой низкой цене.
Формально вы только бронируете стоимость квартиры, а не покупаете ее. Официально сделка состоится только в момент, когда застройщик запустит продажи. Но к этому моменту недвижимость уже вырастет на 10-15%, а вы купите ее еще по старой цене.
Чтобы показать, как это работает, разберу предстарт на свежем примере. В июле застройщик, который строит ЖК у метро Печатники недалеко от Москвы-реки, завершил этап предпродаж. Самая дешевая квартира в этой локации стоила 11 млн рублей.
Представьте, что вы забронировали этот объект и заплатили первоначальный взнос за ипотеку — 1 650 000 рублей (15% от стоимости). К официальному старту продаж ваше жилье, скорее всего, станет дороже на те же 15%. Получается, что уже к этому моменту вы почти полностью компенсировали затраты на первоначальный взнос. Иногда отбить их можно сразу — например, если недвижимость подорожает больше, чем на 15%. Или если вы инвестируете по программе “Ипотека 1 рубль”.
Инвесторы, которые нацелены на быстрый доход, как правило продают квартиру на второй год, когда жилье вырастет еще на 15-20%. Если за два года после покупки ваша недвижимость стала дороже на 30%, то на рынке она будет стоить уже 14,3 млн рублей. 14.3 млн — 11 млн = 3,3 млн.
А теперь давайте рассмотрим ваш чистый заработок. Вы вложили в квартиру 1.65 млн рублей плюс проценты по ипотеке за 2 года, а продаете ее на 3.3 млн дороже. Итого получается, что вы заработали почти 100% по отношению к своим вложениям. Ведь вы инвестируете только часть своих денег, а все остальное оплачивает банк. В некоторых случаях чистый прирост стоимости по отношению к инвестициям может составлять даже 200%.
Что влияет на рост стоимости таких квартир
Один из самых важных факторов при покупке инвестиционной недвижимости — это время входа. Во многом оно определяет дальнейший рост инвестиций в объекте. В случае с предстартом работает правило — чем раньше вы заходите в сделку, тем больше сможете заработать.
На стоимость новостроек всегда сильно влияют локация и инфраструктура. Так, у квартиры, которая расположена недалеко от строящейся станции метро, выше потенциал для роста, чем у аналогичного объекта на краю леса. В мегаполисах свою роль играет и уровень престижности конкретного района. Например, многие знают, что в Москве самая дорогая недвижимость обычно в центре и на западе. У квартир из этих районов всегда очень хороший потенциал для роста. Кроме того, интересные предложения можно встретить в ЖК, которые строят у Москвы-реки.
Где искать такие квартиры
Как правило, информация о запуске предстарта — закрытая. Обычно застройщики сообщают о ней лояльным партнерам — риэлторам и агентствам недвижимости. Те, в свою очередь, делятся данными с клиентами. Большинство квартир расходится уже в первые дни закрытых продаж. При этом найти интересные лоты в открытом доступе практически невозможно, так как по правилам застройщика реклама во время предстарта запрещена.
Скорость реакции инвестора — это критичный фактор в сделках на предстарте. Дело в том, что в среднем период предпродаж длится от 3-4 до 7 дней — за это время интересные лоты обычно расходятся. Поэтому если вы нашли действительно хорошее предложение, нужно быстро принимать решение — скорее всего, вы не единственный претендент на объект.
Еще один момент, который нужно учитывать, если вы ищете квартиру на предстарте — это фактор застройщика. Многим инвесторам выгодно продавать квартиру до завершения строительства, когда еще действуют льготные ипотечные программы. Но иногда девелоперы блокируют возможность продать недвижимость до сдачи объекта, и стратегия быстрой доходности фактически рушится.
Чтобы снизить риски, нужно очень хорошо разбираться в рынке, параметрах ликвидных объектов и юридической ситуации с конкретным застройщиком. Для этого нужна достаточно большая насмотренность. Если вам пока не хватает опыта, можно обратиться в агентство недвижимости — оно поможет подобрать оптимальный вариант и быстро заключить сделку.
