Инвестиции в недвижимость – общий ликбез по выгодному вложению денег в «квадраты»

Цели инвестирования в недвижимость

Под инвестированием понимается вложение имеющихся средств для получения прибыли. В недвижимость деньги вкладывают в трех основных целях:

для сохранения накоплений, чтобы инфляция не обесценила имеющиеся средства;
для обеспечения пассивного ежемесячного дохода от сдачи в аренду;
для получения дохода от последующей перепродажи или обмена с наценкой.

Этапы инвестирования в метры

Основные шаги инвестора к тому, чтобы его вложения приносили доход, сводятся к трем моментам:

Изучить рынок и выявить недвижимость, пользующуюся спросом (в рамках этого этапа нужно проанализировать локации и средние цены на инвестиционные объекты, определив пул покупателей);
Убедиться в надежности застройщиков, продавцов и посредников, проверив репутацию документацию и отзывы с учетом и простоев судебных споров;
Подобрать ликвидный для покупки объект.

Плюсы и минусы инвестиций в «квадраты»

Недвижимость всегда пользуется спросом. Однако у инвестиций в «квадраты», как и у любого явления и процесса, есть свои преимущества и недостатки. Основные плюсы сводятся к:

пассивному доходу без множества усилий для получения прибыли;
минимальным рискам за счет всегда имеющихся возможностей сдать/продать приобретенные метры;
стабильности и постоянному спросу при правильном выборе недвижимости;
росту цен на недвижимость (на это, как и на золото, не влияет даже инфляция);
многовариантности инвестиций из-за наличия на рынке различных предложений, пригодных как для перепродажи, так и долгосрочной/посуточной сдачи в аренду, в том числе за счет разделения одного объекта на более мелкие сегменты (например, одну половину дома можно оставить для себя, а другую предоставить арендаторам).

Минусы инвестиционной недвижимости представлены:

высокой стоимостью, ведь на приобретение потребуется внушительная сумма;
долгая окупаемость в 5-10 и более лет, лишь по истечении которых недвижимое имущество начнет приносить доход своему владельцу;
дополнительные расходы, проявляющиеся как в налогах и оплате коммунальных услуг, так и капитальном ремонте и меблировке, в том числе из-за пришедших в негодность инженерных коммуникаций, сломанных арендаторами вещей и/или вышедших из строя бытовых приборов.

Виды недвижимости для инвестиций

Деньги можно вкладывать в такие виды недвижимости, как земельные участки, загородные дома, квартиры, парковочные места и коммерческие помещения. Кратко остановимся на каждом из перечисленных вариантов:

Земельные участки – самый дешевый вид недвижимости, привлекающий быстротой и простотой оформления при отсутствии дополнительных затрат в виде строительства, ремонта и коммунальных платежей. При покупке важно учитывать назначение надела – самыми ликвидными являются участки для строительства, а для долгосрочных инвестиций, к примеру, оптимальны сельхозземли. Не лишним будет и запастись терпением, ведь не исключено, что для выгодной перепродажи понадобится не один год.

Загородная недвижимость – расположенные за чертой города дома как вид инвестиций чаще всего выбирают жители мегаполисов, стремящиеся сохранить свои накопления и получить благоустроенное место для отдыха рядом с природой.

Жилье в многоквартирых домах – самый распространенный вариант для новичков-инвесторов из-за минимальных рисков, однако в этом случае важно учесть все характеристики объекта недвижимости, вроде местонахождения и инфраструктуры, года постройки и состояния дома, планировки и ремонта квартиры. Подойдет как для стремящихся сохранить деньги, так и получить доходы от сдачи/перепродажи.

Новостройки – подвид жилой недвижимости, отличающийся минимальными ценами, которые застройщики устанавливают на начальной стадии строительства (этапе котлована) для привлечения внимания покупателей к проекту и «раскачивания» спроса в начале строительства. С одной стороны покупатели таких квартир экономят до 30% от среднерыночной стоимости жилья, с другой – ждут своей недвижимости дольше остальных и больше всех рискуют. Чтобы не стать жертвой долгостроя, очень важно выбирать объект не спонтанно по одной лишь цене, а с учетом репутации девелопера и после анализа имеющейся проектной документации.

Парковочные места – ситуативный вариант инвестирования, не требующий больших вложений и актуальный для мегаполисов. Доход зависит от расположения автостоянки, поэтому площадь под парковку, чтобы та пользовалась спросом среди арендаторов, стоит выбирать в оживленном месте с нехваткой свободных мест для авто. Из-за низкой доходности подобного варианта инвестиций для получения видимой прибыли стоит приобретать несколько машино-мест и/или гаражей для сдачи в аренду.

Коммерческая недвижимость – оптимальный вариант для инвесторов с опытом, которые не стремятся зарабатывать на перепродажах и умеют выбирать подходящие помещения для последующей сдачи в аренду под магазины и прочие инфраструктурные объекты. Чем больше населенный пункт, тем спрос на жилые и на коммерческие помещения выше.

Основные способы инвестирования в недвижимость

Двумя основными способами получения дохода с недвижимости являются сдача в аренду или перепродажа с наценкой. Рассмотрим их особенности, плюсы, минусы и риски в виде таблицы:

Критерий	Сдача в аренду		Перепродажа
Критерий	Долгосрочная	Посуточная	Перепродажа
Тип инвестиций	Долгосрочная		Кратко-, среднесрочная
Вовлеченность инвестора	Высокая — нужно постоянно заботиться, чтобы объект не простаивал, особенно в случае с посуточной арендой, а арендаторы вовремя платили и аккуратно относились к вверенным им «квадратам». Решение всех связанных с недвижимостью проблем (будь то сломанный диван, протечка в ванной или недовольство соседей) лежат на арендодателе.		Низкая — находите покупателя самостоятельно или через агентство недвижимости, заключаете сделку, получаете свои деньги и забываете.
*Доходность*	До 5%, то есть вложения окупятся нескоро, а в случае приобретения в ипотеку доход от аренды вряд ли полностью покроет ежемесячные платежи по кредиту.	От 7% до 30%, но придется постоянно вселять и выселять новых арендаторов, отслеживая состояние недвижимости после каждого квартиросъемщика. Увеличит трудозатраты и ежедневная уборка сдаваемого помещения.	От 0% до 40% за один-два года.
Риски	Низкие, если сдать добросовестным жильцам на длительный срок и заключить договор, прописав все важные пункты и денежный залог.	Средние, так как повреждения мебели и внеплановые траты на ремонт чаще, чем в случае долгосрочной аренды.	Высокие из-за большого количества мошенников на рынке недвижимости.
*Дополнительные расходы*	Нужно оплачивать счета ЖКУ и находить средства на ремонт. Также во избежание проблем с налоговой за сдачу в аренду придется выплачивать подоходный налог (13% для россиян, проживающих в стране более 183 дней в год, и 30% для тех, кто находится в РФ меньше).		Оплата услуг риэлторов и нотариусов при решении привлечь этих специалистов для участия в сделке. В случае с недвижимостью нужно помнить про 13% налог на полученный с перепродажи доход. Налог не начисляется, если объект является жильем, приватизирован, получен в подарок, наследство или по договору ренты и собственник им владеет от трех лет. В остальных случаях, чтобы перепродать без НДФЛ, придется ждать 5 лет.

Добавим, что аренда и перепродажа имеют много вариаций. Так, сдача арендаторам загородного дома или коттеджа принесет собственнику высокий доход. Особенно популярна такая недвижимость будет в летнее время, на новогодние и майские праздники.

Как вариант, если позволяет площадь, дом можно разделить пополам для одновременного проживания собственников и сдачи в аренду.

Для сравнения, чтобы единовременно получить большую прибыль, инвестор может рассмотреть приобретение жилья в плачевном состоянии. До перепродажи последнее придется отремонтировать, вложив в ремонт несколько сотен тысяч рублей.

Повышение доходности недвижимости

Повысить доходность инвестиций в сфере недвижимости в несколько раз можно с помощью пяти основных способов:

Сделайте перепланировку для улучшения жилищных условий и повышения стоимости недвижимости на 30-40%. Однако помните, что любая перепланировка нуждается в согласовании с БТИ и внесении изменений в техпаспорт недвижимости.
Расширяйте помещения за счет достройки новых квадратов. Добавляйте к сдаваемому в аренду объекту недвижимости веранду, балкон или подвал для увеличения стоимости на 20-30%;
Разделите большую квартиру, к примеру, на студии. Так, однушку можно сдать сразу, к примеру, за 40 тыс. руб., или разделить квартиру на студии для трех арендаторов, ежемесячный платеж для каждого из которых составит 20 тыс. руб., а в сумме даст 60 тыс. руб.
Переведите помещения из нежилых в жилые и обратно. К примеру, можно на первом этаже многоквартирного дома приобрести квартиру, которую после переведете в нежилой фонд.
Качественный ремонт. За счет ремонта стоимость квартиры можно повысить в 1,5-2 раза. Так, сделав за 500 тыс. ремонт в квартире, находившейся в плохом состоянии и стоившей 3 млн руб., эту недвижимость можно продать уже за 5 млн руб.

Ключевые риски инвестора

Как известно, кто не рискует, тот не пьет шампанское. Что касается недвижимости, то по поводу того, насколько рискованно вкладывать честно накопленное в этот рынок, можно рассуждать долго. Однако все страхи по сути сводятся к четырем основным нюансам, учет которых не позволит остаться в минусе:

Удачное месторасположение. Грамотный инвестор выбирает локацию, которая наверняка застроится, а цены на расположенную в этом районе недвижимость (как жилую, так и коммерческую) вырастут. Всё потому, что без спроса не будет прибыли.
Амортизация. Если первый пункт о спросе, то этот – о предложении. Никто не может дать стопроцентных гарантий, что в перспективе нескольких лет приобретенный в инвестиционных целях объект не подешевеет. И причиной тому может, к примеру, стать то, что рядом вырастет новострой, недвижимость в котором, несмотря на более высокие цены, покажется арендаторам привлекательнее.
Мошенничество. В любом прибыльном деле не обойтись без мошенников, которые для собственного обогащения ничем не гнушаются, придумывая различные схемы обмана: от продажи чужого по поддельным документам до создания фирм-однодневок. Противостоять злоумышленникам помогут лишь здравый смысл, тщательно продуманные решения и привлечение специалистов, способных обезопасить сделку.

К этому пункту в качестве частных ситуаций отнесем нечестных арендаторов и недобросовестных застройщиков. Если первые проявляются в задержке ежемесячных платежей или порче мебели, вторые сулят куда бóльшие моральные и материальные издержки. Согласитесь, заморозка строительства и банкротство девелопера – гораздо бóльшая полоса препятствий, чем арендаторы, избегающие ежемесячных платежей или испортившие ваш любимый кухонный гарнитур / шкаф?!

Учет форс-мажоров. Очевидно, что резкое ухудшение политической, экономической или экологической обстановки приведет к падению спроса и, как следствие, стоимости имущества. Очевидно, что опытные инвесторы,как настоящие знатоки своего дела никогда не исключат подобных ситуаций и всегда будут держать руку на пульсе, неустанно мониторя мировые и внутренние новости и обстановку.

В заключение подчеркнем, что недвижимость является простейшим и надежным способом сохранения денег и одной из наименее рискованных сфер для инвестиций. И речь идет как о вложениях своих накоплений в земельные участки и квартиры, так и сбережений в загородные дома, коммерческие помещения и даже парковочные места.

Получить свою прибыль с недвижимого имущества инвесторы могут и от перепродажи, и от сдачи. Последняя может быть посуточной или долгосрочной. Также для увеличения прибыли ничто не помешает вам разделить имеющуюся собственность на студии, сделать перепланировку, достроить новые метры или отремонтировать уже существующие «квадраты».

Какого вы бы сценария ни придерживались – обязательно учитывайте цели инвестиций, избегая спонтанных трат и помня про стартовый капитал. Согласитесь, что в целом сфера недвижимости стабильна, но при правильном подходе даже новичок увеличит свой капитал. Причина тому доходность, которая всегда является платой за риск. Проще говоря, нужно осознавать, последний ли миллион вы инвестируете и на какие цели эта сумма пойдет. Возможно, вам стоит направить сбережения на свой собственный просторный дом вместо тесной городской квартиры или прикупить дачу для отдыха всей семьей от суеты современного мегаполиса?!