Инвестиции в недвижимость с небольшими бюджетами: что купить на 2 млн рублей

Непривычно высокий уровень инфляции в 2021 году стал для многих жителей России болезненным ударом: 8,39% против 3-5% в предыдущие 5 лет (официальные данные Росстата). Стараясь сохранить свои деньги, россияне бросились покупать самый надёжный, по общему мнению, актив — недвижимость. Ведь квартирка у метро никому не помешает: всегда можно быстро продать, сдать в аренду или жить самому.

Квартиры

Нечего и думать

Увы, но на рынке жилья в 2022 году с двумя миллионами делать нечего. За последние пару лет цены на квартиры так выросли, что на эти деньги ничего не купить. Не только в мегаполисах, но даже в городах с населением меньше миллиона человек. Так, в Кирове средняя стоимость «однушки» составляет 2,2 млн рублей.

Что уж говорить о ценах на квартиры в Санкт-Петербурге или Москве. Ещё несколько лет назад человеку с таким бюджетом можно было посоветовать отслеживать старты продаж новых ЖК. Но сегодня в Петербурге даже в домах на котловане нет лотов дешевле 4,6 млн.

Начало года застройщики начали скромно, запустив всего два новых проекта. Ценники вышли на новый уровень, с учетом повышения прайсов за прошлый год теперь и на старте продаж цены кусаются.

Комнаты

Сложно, но можно найти

Впрочем, очень компактную жилую недвижимость на 2 млн найти ещё можно. К примеру, комнату в коммунальной квартире. В Петербурге, который славится своими коммуналками, на рынке реализуется свыше 2 тыс. вариантов.

За 2 млн можно найти комнату практически в любом районе города на Неве. Или даже не одну. Так, за 1,95 млн продаются сразу две комнаты (11,4 + 7,7 кв. м) в коммуналке на Лабораторной, д. 9.

Но всё равно, чтобы подыскать достойный вариант, придётся очень сильно постараться. Так как в среднем стоимость комнат в Питере подбирается к отметке в 3 млн рублей.

Источник: restate

Кстати, вам могут попасть на глаза неприлично дешёвые студии с хорошим ремонтом. Скорее всего, это те же переделанные комнаты. Будьте внимательны с такими предложениями, так как они несут серьёзные риски. Мы уже разбирали подводные камни при покупке таких студий.

Жить в центре Петербурга не всем по карману. Мурино и Новосаратовка – дальше, но доступнее. Но спрос на студии в исторической части стабилен. Несмотря на риски, которые сопровождают такую покупку.

Кладовые

Настоящий клад для инвестора?

Если в новостройках не осталось квартир дешевле 2 млн, то это ещё не значит, что там нечего купить на эту сумму. Можно «оседлать» новый тренд и купить кладовое помещение. На 2 000 000 рублей получится взять сразу десяток.

Во время пандемии из-за роста онлайн-торговли значительно возросла востребованность складских помещений. И речь не только про ангары для хранения товаров, но и о self storage формате. Это помещения, разделённые на компактные боксы (от 1 кв. м) для хранения вещей клиентов физлиц. Их также становится всё больше в России и в мире.

В сети можно встретить примеры доходности таких инвестиций в 25-30% годовых!

Источник: safe-box.ru

О том, что компактные помещения для хранения личных вещей всё более популярны, знают и застройщики. Многие девелоперы отмечают значительный рост спроса на кладовые. У людей появляется всё больше сезонных вещей, а тех, кто предпочитает хранить их на балконе, становится всё меньше.

Сегодня кладовые помещения продаются во многих жилых комплексах от застройщиков «ПИК», «Аквилон», «ЮИТ Санкт-Петербург», GloraX и других. В среднем цены на кладовые в петербургских ЖК составляют 200-250 тыс. рублей. Самое доступное из найденных предложений — 78,6 тыс. рублей за 2 кв. м в ЖК «Английская миля».

Но однозначно утверждать, что покупка кладовых вас озолотит, тоже нельзя. Можно заметить, что спрос на них хоть и растёт, но не так, как на квартиры. В том же ЖК «Английская миля» квартиры распродали ещё в прошлом году. А свободных кладовых и сейчас осталось больше 400.

Паркинг

В расчёте на рачительных автомобилистов

Примерно то же самое можно сказать и о машино-местах в паркингах жилых комплексов. Приобретать «стойло для своего железного коня» тоже постепенно входит в привычку у жителей новостроек. Но очень медленно и зависит от аудитории. Покупатели квартир бизнес- и элитного класса обычно берут их сразу вместе с паркингом. В новостройках в сегменте массового спроса продажа мест в паркингах идёт ещё по нескольку лет после сдачи.

Владельцы новых квартир не спешат тратиться на покупку нескольких «квадратов» парковочной площади. Почему машино-места остаются непопулярным товаром, а цены на них для большинства россиян выглядят «заоблачными», Novostroy.su выяснил у экспертов.

В отличие от кладовых, спрос на парковочные места точно есть. На данный момент в Петербурге сдаётся свыше 1,3 тыс., а в Москве более 3,5 тыс. машино-мест. Но и стоимость места в паркинге значительно выше, чем кладовой. В уже полюбившемся нам ЖК «Английская миля» машино-места предлагают от 750 тыс. рублей.

Вопрос высокой стоимости мест в паркинге и перспектив инвестиций в них мы уже разбирали в статье: «Квартира и паркинг: грамотное вложение в удобство или бесполезная недвижимость?»

Паркинги остаются слабым местом почти любого проекта. Строить их нужно по нормативам, но покупать готовы не все автолюбители. Петербург большой, можно и на улице бесплатно хранить свой ржавеющий Bentley. Но ситуация меняется.

Загородная недвижимость

Только в садовых товариществах

Несправедливо было бы не упомянуть о загородной недвижимости. Правда, после бешеного роста стоимости строительных материалов в прошлом году, цены на неё тоже выросли. Так что о коттеджах и таунхаусах с возможностью круглогодичного проживания можно забыть. В Московской и Ленинградской областях точно.

А вот подобрать приличный садовый домик в СНТ с участком в 6-10 соток за 2 млн рублей вполне можно.

В отличие от всех предыдущих вариантов, получать с такой недвижимости дивиденды будет сложно. Дачи арендуют редко и не на весь год. Зато так можно уберечь накопления от инфляции, так как спрос и цена на землю растёт. Во время пандемии многие россияне заново прочувствовали, как хорошо иметь домик в деревне.

В Ленинградской области квартиры оказываются лучшей альтернативой дачам. По крайней мере, если их сопоставлять по цене и функциональности.

ЗПИФ

Побыть виртуальным рантье

Этот способ инвестирования в недвижимость эксперты считают очень перспективным. И вот почему:

Высокая доходность. Даже фонды с консервативной стратегией могут давать доходность в 8-10% годовых.

Низкий порог входа. В зависимости от фонда он может быть от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов рублей.

Доверительное управление капиталом. Пайщикам не нужно делать ничего, все операции делает управляющая компания.

Диверсификация рисков за счёт того, что фонду может принадлежать несколько активов.

Со страницы «Сбер — Арендный бизнес 7»

Идея паевых инвестиционных фондов (ПИФ) проста: частные инвесторы вносят свои сбережения в общий фонд, а профессиональная УК занимается их вложениями в какие-либо активы. Это может быть коммерческая недвижимость, драгоценные металлы, ценные бумаги, валюты и т. д.

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) позволяют приобретать паи только в момент их формирования. Они создаются под конкретную цель. Например, покупка объекта коммерческой недвижимости. И на определённое время. После истечения этого срока паи погашаются. Остальное зависит от условий управляющей компании, которые нужно смотреть в ПДУ — правилах доверительного управления.

Если вам показалось, что всё это слишком сложно, да и «попахивает пирамидой», то не спешите с выводами. Во-первых, управляющие компании ПИФов контролирует Банк России. Во-вторых, приобрести такие паи предлагают многие крупные российские банки.

К примеру, сейчас можно приобрести паи ЗПИФа от экосистемы Сбер «Сбер — Арендный бизнес 7». Он нацелен на покупку коммерческой недвижимости. Паи можно купить на сумму от 300 тыс. рублей.

Со страницы «Сбер — Арендный бизнес 7»

Сейчас в его составе уже есть один объект — складской комплекс «PNK Пaрк Ростов-на-Дону» и будут добавляться другие. Фонд создаётся на 10 лет. Потенциальная доходность может составить 9%.

Тут стоит заметить, что это инвестирование, которое сопряжено с рисками. Поэтому никто не гарантирует такую доходность. Нет даже гарантии сохранности средств. И в отличие от банковских вкладов, ваши паевые взносы не будут застрахованы в АСВ.

Не перевелись еще в России инвесторы, готовые вложить средства в строящееся жилье. Несмотря на то, что заработать много не получится, бизнес-квартиры продолжают занимать немалую долю на рынке недвижимости.