В 2022 году 18% от всех сделок российских граждан с недвижимостью за рубежом пришлись на Тайланд. Более того, по данным госбанка королевства в сфере жилищного строительства, россияне оказались на втором месте среди иностранцев. В первом квартале 2023 года спрос среди наших соотечественников, по данным Tranio, стал еще активнее — вырос на 57%.
Индонезия тоже манит российских инвесторов. Как пишет «Коммерсант», спрос на покупку недвижимости в этой стране в первом квартале 2023 года вырос почти на 40%. Сейчас эти страны формируют 20% общего объема спроса на зарубежную недвижимость у россиян.
Novostroy узнал у экспертов нюансы, к которым стоит готовиться при покупке недвижимости в Тайланде и Индонезии.
Цены от $100 тысяч, доходность от аренды 10-18%
Цены на недвижимость в этих странах более доступны по сравнению с европейским рынком, отмечают эксперты.
«Минимальный порог входа в Тайланде составляет $100–140 тыс. (7,9-11,2 млн рублей на момент выхода публикации). За эту сумму в жилом комплексе с развитой инфраструктурой можно купить небольшую — в 33-35 кв. метров — меблированную студию. Другой вариант — номер в отеле около 30 кв. метров в проекте на этапе строительства», — рассказывает руководитель направлений Таиланда и Карибских стран Russia Sotheby’s International Realty Карина Соловьева.
Чтобы купить виллу в строящемся комплексе, по словам эксперта, потребуется инвестировать минимум $200 тыс. (15,9 млн рублей) Следует учитывать, что конечная стоимость каждого объекта зависит от ряда факторов: вид на море или его отсутствие, инфраструктура, близость к магазинам, школам.
«Уровень входа, в первую очередь, зависит от типа недвижимости, ее уровня и класса. Наиболее доступными считаются апартаменты, они же лучше всего подходят для дальнейшей сдачи в аренду. В Тайланде нужно учитывать, что из-за особенностей климата недвижимость требует дополнительного контроля и обслуживания. Если не соблюдать базовые правила, то спустя очень непродолжительное время помещение покроется плесенью. Для своевременного проведения обслуживания обращаются за услугами к управляющим компаниям, которые берут определенную плату за свою работу», — комментирует руководитель арбитражной практики юридической компании «Гебель и партнеры» Константин Бахтин.
Что касается доходности от продажи, то, как отмечает аналитик, все зависит от условий покупки. В перспективе прирост в цене может составить более 30%. Однако здесь также нужно помнить о необходимости уплаты налогов с продажи.
Как отмечает генеральный директор цифрового агентства недвижимости WELCOME 24 Михаил Клименков, средняя доходность вложений в недвижимость Бангкока и Паттайи составляет до 10% в год, а на острове Пхукет выше — до 12%.
«В Индонезии, например, на острове Бали, порог входа на рынок составляет от 12 млн рублей. За эту сумму предлагают апартаменты в новых проектах. Доходность от сдачи в аренду таких лотов может достигать 15-18% годовых», — говорит аналитик.
Стабильная экономика, низкая инфляция
Экономика Индонезии сейчас является первой экономикой в Юго-Восточной Азии, вслед за ней — экономика Таиланда, отмечает Михаил Клименков.
Как отмечает эксперт, ВВП Индонезии и Таиланда может достигнуть роста в 4,7% и по итогам 2023 года, в то время как ВВП во многих западных странах могут вырасти не более чем на 1%.
По уровню жизни Таиланд занимает 47-е место в мире. Здесь комфортно себя чувствуют и россияне. Как отмечает эксперт, уровень цен на продукты питания, товары и услуги, примерно соответствуют ценам даже не столичной Москвы, а регионам России.
«Пиковые значения инфляции в Таиланде были во втором и третьем кварталах 2022 года, когда этот показатель превысил 6,5%. Начиная с четвертого квартала рост цен начал сбавлять обороты, и в феврале 2023 года уровень инфляции составил 3,8%, хотя ожидания рынка были на 5%», — говорит аналитик.
Впрочем, несмотря на развивающуюся экономику, реальность остается не такой радужной для многих тайцев и индонезийцев, добавляет директор агентства глобального маркетинга Kashkin Василий Кашкин.
«В реальности 90% населения живут в бедности, как в Таиланде, так и в Индонезии. В этих странах очень высокий уровень расслоения между небольшим богатым классом и массовым бедным. Но, в то же время, городское население этих стран — уже низ среднего класса, с постоянной работой и городским образом жизни. Тут уже сотни тысяч семей могут платить ипотеку за очень дешевое городское жилье. Если вы найдете в этих странах проекты бюджетного жилья для бедного среднего класса, в городе, эти дома точно будут заселены, городское население растет и постепенно богатеет», — отмечает Кашкин.
Рынок только разогревается
В отличие от России, где недвижимость всегда растет в цене, в Таиланде рынок сильно зависит от туристического потока, говорит Константин Бахтин.
«В период пандемии, когда страна была закрыта, наблюдалось явное падение рынка — снижалась не только стоимость недвижимости, но и уменьшались арендные платежи. После снятия ограничений рынок начал восстанавливаться и сейчас можно говорить о начавшемся росте. Средний прирост по рынку составил порядка 4-5%, и при отсутствии каких-либо резких потрясений этот тренд должен продолжаться длительное время», — уверен Бахтин.
Оба рынка, что Тайланда, что Индонезии, находятся на стадии роста, соглашается Клименков. В ближайшее время, по мнению аналитика, давление спроса, стоимость строительных материалов и ресурсов будут подстегивать цены.
«Отметим, что Таиланд — одна из немногих стран, которая длительное время находилась в COVID-изоляции, а рынок недвижимости развивался только за счет внутреннего спроса, когда существенных изменений на рынке по стоимости строительных материалов и, следовательно, квадратного метра практически не было. Сейчас границы Таиланда открыты и на рынке недвижимости, преимущественно во всех локациях, привлекающих как туристов, так и бизнес, начался ажиотаж. Полагаю, нижняя пороговая точка входа по уровню цен за квадратный метр на рынок Таиланде пройдена», — комментирует эксперт.
Что касается излюбленного у россиян Бали, то тут, рынок характеризуется фактом «спекулятивности», добавляет Клименков. Отсутствие земельных участков, пригодных для строительства, формирует высокий спрос на новые проекты, а среди новых проектов чаще всего встречаются клубные комплексы, а также проекты с виллами.
Законодательные особенности
В Таиланде иностранцам доступны две формы владения недвижимостью: полная собственность — фрихолд, а также долгосрочная аренда — лизхолд. Квартиру, апартаменты или дом можно без проблем оформить в собственность, а вот собственником земли иностранец быть не вправе, ее можно только взять в аренду на 90 лет, рассказывает руководитель арбитражной практики юридической компании «Гебель и партнеры».
«Из-за этого покупка частного дома обладает некоторыми особенностями. Обычно для этого открывается отдельное юридическое лицо, на которое впоследствии оформляется земельный участок. Непосредственно за регистрацию организации, а также за помощь юриста придется заплатить некоторую сумму, но существенно общие издержки на покупку дома от этого не вырастут», — комментирует Константин Бахтин.
Полная собственность дает больше прав и возможностей, но в это же время стоит дороже. Перед покупкой объекта недвижимости следует выяснить, как он будет оформляться. «Если это небольшая квартира для инвестиций и последующей перепродажи, можно сэкономить и оформить в долгосрочную аренду, в ином случае лучше выбирать собственность», — советует эксперт.
Также следует помнить, что кредиты в Таиланде могут брать только граждане страны, поэтому приобрести недвижимость в ипотеку не получится.
«Оформить покупку можно в рассрочку от застройщика: 50% стоимости на этапе строительства и 50% — после сдачи объекта. Покупатель может даже сэкономить: застройщики часто предоставляют скидки на начальном этапе строительства. Выгода может составить 40–50%», — отмечает Карина Соловьева.
«Что касается Индонезии, то в последнее время власти усилили контроль над миграционной политикой. Впрочем, это не должно сказаться на перспективах рынка Бали, который ощущает взрывной рост спроса среди туристов за последние полгода. Россияне могут открыть бизнес, соблюдая все требования местного законодательства. Индонезия исторически является нейтральной страной, но требующей соблюдения местных традиций и уважения к своим ценностям», — рассказал Михаил Клименков.
Напомним, редакции Novostroy всегда можно задать интересующий вопрос об отечественном и зарубежном рынке недвижимости в специальной форме. Журналисты обсудят тему с аналитиками, и потом вы сможете найти экспертные ответы в статьях портала.
Подготовлено по материалам © Источника
