Ипотека без первоначального взноса – можно ли оформить в 2023 году, не внеся ни рубля

Зачем банкам первый взнос

При покупке квартиры банки зачастую требуют минимальный взнос в 15-20%, реже выдают при 10-процентном первом взносе. В случае приобретения загородной недвижимости или строительства собственного дома финансовые организации чаще всего требуют взнос в минимум 20-25%.

Варианты без первоначального взноса являются редким явлением на рынке. Банки не любят клиентов без первого взноса из-за того, что те нередко переоценивают свои возможности и допускают просрочки по кредиту или же совсем перестают его платить.

Первый взнос не только помогает кредитному учреждению понять платежеспособность потенциального клиента, но и отчасти компенсирует риски. Залоговая недвижимость может иметь стоимость на 10-15% ниже рыночной. Если же заемщик перестанет выплачивать кредит, банк вправе выставить ипотечную недвижимость на продажу и компенсировать с помощью первоначального взноса организацию торгов и судебные издержки.

«Разновидности» ипотек без первого взноса

Классические программы без минимального взноса под залог приобретаемой недвижимости сейчас редкость и скорее являются акциями в рамках партнерства банков с теми или иными застройщиками. Посмотреть имеющиеся на рынке предложения можете на нашем сайте в разделах «Ипотека c 0% ПВ» и «Акции» или же перейти во вкладку «Ипотека от 4,1%» и проконсультироваться со специалистами.

В целом ипотечные программы без первого взноса в привычном понимании стали не выгодны банкам из-за политики ЦБ. Регулятор повысил коэффициенты риска по жилищным займам с минимальным взносом до 10%.

Между тем под программами без первоначального взноса банки могут подразумевать различные сценарии. Например, если клиент использует субсидию по программе «Молодая семья» или материнский капитал. К слову о последнем, его размер в этом году почти 587 тысяч рублей на одного ребенка и 776 тысяч – на двух (если деньги за первенца уже получили, то за второго государство заплатит 189 тыс.). Этих денег может не хватить на первый взнос. Более того, банк может потребовать от клиента доказать свою платежеспособность и добавить 5-10% собственных средств.

Ипотека под залог

Программами без первого взноса могут именоваться и займы под залог имеющейся недвижимости. К примеру, клиент берет кредит на дом, закладывая находящуюся в собственности квартиру.

В качестве залога банк может принять различную недвижимость – от дома и квартиры до земли, склада и гаража. Правда, выдаст кредитное учреждение займ не на всю стоимость закладываемого имущества, а до 60-70% от оценочной стоимости.

Для передачи имеющейся недвижимости в залог кредитное учреждение попросит выписку из ЕГРН, технический план жилья или межевой план участка и отчет об оценке. При этом банк потребует, как и в случае с обычной ипотекой, оформить страховку.

Также по поводу кредитов под залог стоит знать, что они бывают нецелевыми и целевыми. Первый случай сродни обычному потребительскому займу: подтверждать банку целевое использование выданных средств не придется, но и ставка по кредиту будет выше. По целевому же ставка ниже, однако куда потратили средства, банку придется показать через предоставление соответствующих документов – например, ДДУ или договора купли-продажи.

Потребительский кредит для первого взноса

Бывает, что заемщики, не имея нужного первого взноса, прибегают к потребительскому кредиту и получают в итоге еще один долг. Вместе с тем такие заемщики увеличивают шансы на просрочку платежей, а за одно могут и запутаться в сроках погашения своих кредитов.

Допустим, на квартиру стоимостью 4 млн рублей банк требует первый взнос в 15%, или 600 тыс. Клиент решается взять на пять лет потребкредит на эту сумму сроком по ставке 10-11%. Ежемесячно данный займ будет обходиться в 13-14 тыс. рублей. К этому добавится обслуживание ипотеки на оставшиеся 3,4 млн рублей. К примеру, по ставке в 10,3% в течение 25 лет ежемесячный платеж будет порядка 31 тыс. рублей. В результате первые пять лет заемщику придется каждый месяц находить на свои кредиты по 44 тыс. рублей.

Если описанные перспективы не пугают и всё же готовы взять кредит для первого взноса, делайте это после получения банковского одобрения на ипотеку. Так ваши шансы остаться только с поспешно оформленным потребительским займом меньше, но всё же есть. Банк даже после положительного решения по заявке может еще раз проверить кредитную историю, чтобы убедиться, не взял ли клиент займ на первый взнос. Всё из-за более высокой статистики банкротств клиентов, оформивших жилищный займ либо без первого взноса, либо использовавших для этих целей потребкредит.

Требования к заемщику и документы для ипотеки

Обычно банки хотят, чтобы клиент был гражданином РФ возрастом от 21 года до 65-70 лет (верхняя граница зависит от срока окончания ипотечных выплат). Заемщик должен иметь постоянную работу с общим стажем от года и от трех месяцев на последнем месте.

Также финансовые организации трепетно относятся к кредитной истории, в которой для одобрения не должно быть просрочек. Что делать с кредитной историей, чтобы не отказали в ипотеке, – читайте в нашем специальном материале.

Полный список документов для оформления любого, в том числе ипотечного кредита нужно узнавать в банке. Кредитное учреждение точно попросит потенциального заемщика заполнить анкету, которую можно взять в отделении банка или скачать на сайте кредитора. К анкете заемщику потребуется приложить:

• копию паспорта и, возможно, второго документа, удостоверяющего личность (например, загранпаспорта или водительских прав);
• данные СНИЛС;
• копию трудового договора или трудовой книжки либо выписку из электронной трудовой;
• справку о суммах дохода и налогов физлица или другую утвержденную банком форму для подтверждения своей платежеспособности (если кредит берется не одним лицом, то стоит приложить и справки о доходах созаемщика(ов);
• заключение оценщика и документы на закладываемое имущество (договор купли-продажи недвижимости, выписка из ЕГРН и прочие документы, связанные с квартирой или домом, которые заемщик предоставит в залог).

Условия ипотечного кредита

Кредит всегда выдается на определенные сумму и срок и под конкретную процентную ставку. Сумма может варьироваться от 100 тысяч рублей до 30 млн, а некоторые банки дают в кредит 100 млн и больше. Всё зависит от платежеспособности клиента. Так, при зарплате в 40 тысяч рублей можно получить займ в 2 млн, а с ежемесячным доходом в 100 тысяч – 4 млн рублей. При этом банк будет смотреть, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке не был больше 50-60% от дохода.

Для расчета показателя долговой нагрузки (ПДН) учтет финансовая организация и доходы супруга (-и), если вторая половинка участвует в сделке, и все действующие обязательства заемщика (созаемщиков). К последним относятся как любые кредиты, включая микрозаймы и кредитные (даже не используемые) карты, так и алименты.

Срок кредитования традиционно составляет от 1 года до 30 лет и подбирается банком, чтобы размер ежемесячного платежа был посильным для заемщика. Например, при ипотеке на 10 лет, ежемесячный платеж может достигать 35 тыс. рублей, а на 20 лет сокращается до 20 тыс.

Что касается ипотечных ставок, то в начале 2023-го чаще всего предлагаются кредиты под 8-11,5% годовых. По льготным программам, действующим на новостройки, проценты ниже. Из-за этого цены на «первичку» взлетели, а жилье на вторичном рынке становится всё популярнее и, как следствие, дороже. В целом в вопросе ипотечных ставок в течение этого года эксперты рекомендуют ориентироваться на 9-12%.

Нововведением этого года стало предложение ряда банков снизить процент по ипотеке за счет уплаты специальной комиссии. Подобную опцию, например, предлагают Сбер, ВТБ, Газпромбанк, банк «Дом.РФ» и др. А выглядит это так: для снижения базовой ставки на 0,5% клиент уплачивает банку единовременную комиссию в размере 1% от суммы кредита.

Среди прочих условий – способы платежа (в основном это аннуитетный с равными ежемесячными платежами), страхование жилья (обычно обязательно) и страхование жизни заемщика (при отказе банк увеличивает процентную ставку по кредиту) и требования к недвижимости. Последние зависят и от банка, и от выбранного сегмента (например, в случае с «первичкой» банк посмотрит, не долгострой ли это и что вообще за застройщик реализует проект; при выборе же клиентом вторичного жилья банк точно оценит месторасположение, год постройки и состояние дома).

Возвращаясь к ипотеке без первого взноса, условия по ней наверняка будут на выходе менее выгодными. Это проявится как в более высокой ставке по кредиту, так и в сравнительно бóльших платежах.

Резюмируя, банки не благотворительные, а коммерческие организации, заинтересованные в возвращении своих денег и получении прибыли от выданных кредитов. Чтобы минимизировать риск потерь, они прибегают ко всем доступным инструментам, включая максимально высокую процентную ставку, страхование и доскональную проверку клиентов, в том числе через их способности накопить на первый взнос.

Заемщикам в свою очередь советуем трезво оценивать свои возможности по обслуживанию кредита и не брать ипотеку, тщательно не взвесив все за и против, каким бы привлекательным не казалось предложение. Также настоятельно рекомендуем не прибегать к потребительскому кредиту для формирования первого взноса, чтобы не обслуживать в течение нескольких лет сразу два займа.