Ипотека, построенная по американским лекалам и доработанная под российскую реальность (когда залогом выступает воздух из обещаний застройщика), все больше превращается в инструмент обильной господдержки строительной отрасли. Результатом такой поддержки стал бардак с ценообразованием на рынке недвижимости, который привел не только к росту цен, но и к парадоксальным прайсам: новостройки со сдачей через год стали дороже уже построенного жилья. Со «вторичкой» вообще ситуация абсурдная и нечестная, на нее не распространяются популярные программы ипотеки с господдержкой. Она барахтается в собственном соку. Эксперты уже предрекают ей стагнацию и серьезную корректировку в сторону… ну как обычно.
Госипотека-2022
Что же остается обычным покупателям? Тем, кто не успел приобрести квартиру и воспользоваться дешевой госипотекой-2020, кто не попадает в льготные семейные программы (а теперь к льготникам причислили самых незащищенных и обедневших – трудяг в IT-компаниях), придется привыкать к новой реальности. Оптимисты, конечно, скажут, что ставка 12% чуть ли не в два раза ниже прогнозируемой инфляции. Такого разрыва раньше не было. Госипотека в 2020 году – 6,5% годовых, инфляция – 4,9% годовых. Повторит ли госипотека-2022 успех продукта двухлетней давности, по ставке в два раза выше – большой вопрос. Увы, платить и за ипотеку, и за проектное финансирование, которое государство также собирается субсидировать (до 15%), придется в итоге дольщикам.
Банкиры не сомневаются в успехе свежей госпрограммы. «Программа будет востребована, поскольку по статистике более 70% строящихся объектов в Петербурге и Ленобласти подпадают под новую программу господдержки, – комментирует Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие». – Но это не значит, что все они будут проданы по этой программе. Потребность есть, и удовлетворение спроса населения даже на треть – это уже будет хороший результат. Конечно, ждать такого эффекта от программы, который был во время пандемии (в 2020-2021 годах), не стоит, однако она дает возможность приобрести недвижимость по льготной ставке и без дополнительных условий к категории заемщиков».
«После введения в 2020 году программы льготного кредитования объем ипотечных сделок существенно вырос и в некоторых сегментах рынка достиг 80%. После изменения условий программы, принятых осенью прошлого года, ипотечный бум потихоньку пошел на спад, – напоминает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. – Сейчас востребованы программы семейной ипотеки и господдержки со ставкой 7% годовых. Последняя пока продлена до конца марта, далее она будет поднята до 12%, по крайней мере президент поручил правительству к 1 апреля установить именно такую льготную ставку. При этом максимальный размер кредита не должен превышать 12 млн рублей в Москве и области, Петербурге и Ленобласти».
Уже сейчас банки начали предлагать кредиты по новой программе, со скидками, с первоначальном взносом 15%. Банк ВТБ, к примеру, по ставке 11,7%. Думается, что в скором времени и застройщики подключаться к этому процессу, субсидируя ставку, как это было и раньше.
Вот так выглядят ипотечные ставки на конец марта 2022 года. Цифры, конечно, фантастические. Правда, еще пока действует льготная ставка в 6%, но с лимитом в 3 млн рублей. Источник: Frank RG
По большому счету Москва, Петербург, Подмосковье и Ленобласть уже с середины прошлого года, когда по госипотеке был уменьшен кредитный лимит до 3 млн рублей, жили при ставке ипотеки под 10% годовых, так что столичные покупатели новостроек особого подорожания ипотеки не заметят. А вот «вторичка», а это 75% от всех ипотечных кредитов, оказывается неконкурентоспособной.
Итоги развития рынка ипотеки в 2021 году. Доля кредитов, выданных на первичном рынке, — 25%. Именно эту «малую долю» спонсирует государство. Источник: ДОМ.РФ
«Не думаю, что на рынок Москвы эта история повлияет в плане ухода потенциальных покупателей в съем квартиры. Смотрите — льготная ипотека (именно она, а не семейная) и ранее не оказывала существенного влияния на рынок столицы. С лимитом в 3 млн вариантов в Москве (новых объектов) не было, поэтому помочь она могла покупателям с хорошими первичными накоплениями. А теперь, наоборот, у граждан есть возможность приобретать новое жилье на 12 млн (на окраине Москвы и области) по ставке 12%, которая соответствует рыночной до 24 февраля», — отмечает ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.
В прошлом году рыночная ставка по ипотеке выросла до 9,6%. Льготная госипотека подросла до 7%. Разница, 2,6% нельзя сказать, что существенная. Сейчас разница будет порядка 8-10%/ Источник: ДОМ.РФ
Альтернатива синицы
Кроме госипотеки-2022 государство продолжает субсидировать другие программы, в частности семейную ипотеку, условия по которой не изменились (4-6% годовых). Есть и другие схемы покупки квартиры, без всей суммы сразу.
«Альтернатива ипотеке есть, но подходит она не всем. Например, рассрочка от застройщика и жилищный трейд-ин, — комментирует Надежда Калашникова. — Рассрочка подразумевает довольно высокий доход покупателя. Подойдет она и тем, кто ожидает в ближайшее время получения крупной денежной суммы, например, гонорара или наследства. Трейд-ин – отличный механизм для улучшения жилищных условий. Те, кто уже располагает собственной недвижимостью, могут с минимальными затратами денег, времени и сил приобрести новое жилье. Правда, под трейд-ин попадает не всякое жилье, что ограничивает возможности некоторых семей».
Подготовлено по материалам © Источника
