Ипотека или аренда. Что выгоднее в 2023 году в Москве и Петербурге?

Что сейчас выгоднее: арендовать или купить жилье в ипотеку? Новые реалии вновь актуализируют этот вопрос. Если в 2020-2021 годах все было очевидно и при всех расчетах покупка квартиры в новостройке была интереснее благодаря супердешевой госипотеке, то сейчас, арендные ставки снижаются, предложения много, а ипотека уже заметно подорожала. Впрочем, девелоперы тоже готовы биться за клиентов и предлагают широкий пул акций и предложений.

В общем, не все так однозначно. Лучше будем опираться на аналитику и сухие расчеты.

Сколько стоит аренда

По итогам марта 2023 года арендовать «однушку» в Москве в среднем можно за 43,2 тыс. рублей в месяц, а в Петербурге — за 26,9 тыс. рублей. За месяц цены опустились на 1,1-1,5%, а за год — на 8,9 и 10,9% соответственно, сообщают эксперты «ЦИАН.Аналитики».

Аренда студии или небольшой однокомнатной квартиры площадью 30-32 кв. метра в Москве сейчас составляет в среднем около 36-38 тыс. рублей, отмечает управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко. Это, по его словам, будет компактная квартира с косметическим ремонтом, сделанным некоторое время назад (квартиры в аренду в новостройках, как правило, дороже). За год рост цены на такие лоты, несмотря на все форс-мажоры, составил около 6%.

«В аренде жилья существует фактор сезонности, и зима — не самое активное время для поиска съемного жилья, поэтому вполне допустимо, что собственники сейчас демпингуют, чтобы привлечь арендатора. К тому же уровень предложения за год в Москве вырос: застройщики ввели новый объем квартир, а часть арендодателей релоцировалась или переехала в собственное жилье», — комментирует эксперт.

В Петербурге арендные ставки с конца прошлого года падали и, как результат, средняя цена аренды «однушки» в городе сегодня составляет 25 тысяч рублей в месяц рассказывает генеральный директор АО «ЛенОблАИЖК» Степан Федоров.

«В целом, за качественное предложение в хорошей локации средняя ставка найма может быть около 45 тыс. рублей, — добавляет исполнительный директор УК «Начало.Сервис» Елена Чернякевич. — Ставки на такой сегмент, куда относятся и сервисные апарт-отели, начали восстановление после турбулентности 2022 года и постепенно идут вверх. За последние четыре месяца рост составил порядка 3-5%. До событий 2022-го сегмент низкокачественного жилья был перегрет, ставки там были выше на 15-20%, чем логически должны быть. В 2022-м он упал, и сейчас такие квартиры не меняются в ставке найма, а срок экспозиции продолжает расти».

За сколько в месяц можно купить квартиру в ипотеку

По итогам февраля 2023 года в старых границах Москвы средний чек на квартиру составляет 16,9 млн рублей, а в Петербурге — 9,2 млн, следует из статистики Dataflat.ru. По данным ЦБ, срок кредитования сейчас достиг почти 24 лет, а по статистике компании «Этажи» ипотеку на новостройки выдают в среднем под 7%.

С такими данными в столице, для того чтобы войти в лимит льготной ипотеки в 12 млн рублей, покупателям надо будет внести первоначальный взнос в 4,9 млн, то есть 29%. В таком случае ежемесячный платеж составит 86,1 тыс. рублей в месяц, а переплата за весь срок будет равна 12,8 млн рублей.

В Петербурге достаточно минимального первоначального взноса в 15%, то есть 1,38 млн рублей. В таком случае ежемесячный платеж составит 55,9 тыс. рублей а переплата за 24 года — 8,3 млн.

Как отмечает Денис Коноваленко, предложение на строящуюся квартиру в новостройке в старых границах Москвы или в Новой Москве сейчас можно найти от 5 млн рублей. По словам эксперта это могут быть как студии, так и однокомнатные квартиры площадью до 38 кв. метров. При такой стоимости и при минимальном первоначальном взносе ежемесячный платеж составит около 30,5 тыс. рублей.

«Но с субсидиями девелоперов платеж может быть и меньше. Еще можно найти ставки от застройщиков 4,7% годовых. Однако, — отмечает Коноваленко, — как правило, на такие предложения скидки от застройщиков уже не распространяются».

По данным Федотова, средний размер ипотечного платежа в Петербурге за малометражную квартиру сейчас находится на уровне 28,3 тыс. рублей. «Разница с арендой невелика, однако, разумеется, стоимость жилья зависит от расположения, удаленности от метро. При прочих равных условиях затраты сопоставимы», — отмечает эксперт.

«Сейчас сложилась ситуация, что за счет субсидированных программ, льготных ставок и так далее, платеж по ипотеке может быть ниже арендной ставки. Конечно, это, в основном, с учетом того, что ипотека берется на 30+ лет. Поэтому очень многие покупатели предпочитают взять ипотеку но получить свое имущество, свою квартиру — это особенности мышления, хотя при этом получает просто колоссальная переплата, — отмечает Елена Чернякевич. — Застройщики сейчас предлагают очень широкий спектр программ кредитования, скидок и специальных предложений. Все зависит от “входных” условий клиента и что ему важнее — размер переплаты, первый взнос, размер платежа или скидка на входе. Но на рынок выходит достаточно мало новых строительных проектов. Почти все, что сейчас реализуется — это старые проекты. Поэтому предложение на рынке вымывается, скидки постепенно будут уменьшаться, так как себестоимость строительства не падает. При этом банки уже начали слегка поднимать ставки, потому что доля рискового портфеля у них самих возросла, как и нагрузка на весь банковский сектор».

Брать или арендовать?

Мнения разделились.

Степан Федоров, генеральный директор АО «ЛенОблАИЖК»: На мой взгляд, покупка будет более выгодным вариантом, поскольку при практически тех же расходах жилец будет платить все-таки уже за свою квартиру, а не в карман арендодателю. Раньше из-за высоких ставок по кредитам и низких арендных цен снимать жилье в краткосрочной перспективе было выгоднее, однако сейчас ситуация изменилась. Все больше людей предпочитают приобретать.

Елена Чернякевич, исполнительный директор, управляющая компания «Начало.Сервис»: С учетом переплаты и ипотеки на десятки лет получается, что аренда сейчас выглядит интереснее. За эти десятки лет можно сменить множество мест работы и оказаться с очень интересным предложением по работе, но на другом конце города. С арендованной квартирой этот вопрос решается переездом ближе, но если речь идет об ипотечной — ты ограничен теми вводными, что есть. Тоже самое касается и расширения (или уменьшения) семьи. Но если важен, как говорится «свой угол», то конечно да, ипотечная квартира это вариант. Вопрос только в том, какая будет у нее остаточная стоимость при перепродаже и будет ли выгода с учетом выплаченных ранее процентов банку.

От редакции: дорогой читатель, если остались вопросы о недвижимости и ипотеке, то теперь их можно задать в нашей специальной форме. Мы адресуем их проверенным экспертам рынка и они бесплатно на него ответят. Чем детальней вопрос, тем подробней будет консультация. Материал выйдет на сайте Novostroy.ru, в разделе Статьи.