Ипотека на вторичку. Как не остаться без квартиры и с долгами?

Жилье на вторичном рынке — это квартиры, на которых уже оформлено право собственности. Сдан ли объект давно или только что, жили ли там или не ступала нога человека — все равно квартира в собственности будет являться предложением рынка вторичной недвижимости. Какие в целом плюсы-минусы, отличия между новой и «не новой» квартирой, мы писали в статье «Новостройка или вторичка: какое жилье выбрать и почему». В этом материале углубимся в нюансы покупки квартиры с использованием заемных средств.

Порядок покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Для приобретения квартиры на вторичном рынке с помощью ипотечного кредита, необходима определенная последовательность действий. При оформлении ипотеки на вторичку вам предстоит:

Проанализировать предложения по ипотеке разных банков, сравнивая ставку, сроки кредитования и размер ежемесячного платежа.
Подать предварительную заявку на одобрение ипотеки в один или несколько банков. Для этого понадобятся документы о вашей платежеспособности (2-НДФЛ для граждан, налоговая декларация — для предпринимателей).
В случае предварительного одобрения кредита, можно приступать к выбору самой квартиры. Если начать с выбора квартиры, то возможна ситуация, когда задаток за жилье внесен, а ипотеку банк не одобрил.
Сообщить в банк о готовящейся сделке. После этого банк проверит документы на квартиру. И в этот же момент следует подготовить договор купли-продажи с указанием основных характеристик квартиры.
Подписать договоры в банке. Покупатель и продавец ставят подписи под договором купли-продажи, покупатель и банк — под ипотечным договором. Все деньги (кредитные и личные) замораживаются в банковской ячейке.
Зарегистрировать право собственности и залог в Росреестре. Процедуру можно провести как самостоятельно через многофункциональный центр, так и через банк. Во втором случае после регистрация права собственности и залога, все участники сделки будут уведомлены об этом и средства из ячейки поступят на счет продавца.
Получить ключи и подписать акт приема квартиры.

Почему ставки на вторичку выше, чем на новостройки?

Выбирая ипотечную программу на вторичное жилье, вы обнаружите, что ставки на новостройки — ниже, и количество вариантов ипотеки на них — больше. Почему так?

Рынок первичной недвижимости поддерживается на государственном уровне. Ведь строительство создает больше вакантных мест, бюджет пополняется засчет налогов. Кроме того, продажи новостроек стимулируются застройщиками и банками, находящимися с сотрудничестве. Застройщик таким образом получает кредитные средства и продает больше объектов, а банк привлекает новых клиентов. Этот симбиоз поднимает продажи жилья.

Не стоит забывать, что ставка банка по ипотеке зависит от ключевой ставки Центробанка. Банк не может предложить низкую ставку самостоятельно. А при наличии льготных программ часть расходов банка компенсируется государством — что позволяет банку, в свою очередь, предлагать заемщику более выгодную ставку.

К тому же, согласовать конкретный объект на первичном рынке проще, чем вторичку. Ипотека выдается на аккредитованную новостройку, что означает, что банк уже тщательно проверил жилой комплекс. Во вторичке каждый объект уникален, и юридическая чистота квартиры всегда под сомнением — это повышает риск оспаривания факта купли-продажи и соответственно повышает ставку.

Риски при покупке вторичного жилья в ипотеку

Перед оформлением ипотеки на вторичку стоит проверить юридическую чистоту объекта и продавца. Чем чревато не проверить жилье перед сделкой? Риском остаться без квартиры и продолжать платить за нее. Судебное разбирательство вокруг права собственности не отменит, увы, обязанность по выплате ипотеки банку. Ведь банк теряет залог, но не теряет заемщика. Нередки прецеденты, когда сделка купли-продажи с использованием ипотеки была признана в суде недействительной, покупатель остался без жилья, а банк продолжал требовать внесение платежей по ипотеке.

Проверка банком квартиры перед ипотекой

Интуитивно кажется, что проверка квартиры банком будет более тщательна, чем самостоятельная, и нет необходимости делать двойную работу. Но на самом деле — нет. Квартира для банка — это защитный механизм к кредитному договору, подстраховка, а основным гарантом ипотеки выступает сам заемщик. Поэтому недвижимость банк проверяет поверхностно, лишь для оценки ликвидности и оформления залога. Кредитному учреждению не выгодно держать на балансе заложенную квартиру, поэтому основная проверка проводится вокруг заемщика и его платежеспособности (подробнее о проверке заемщика можно прочесть в нашей статье «Кредитная история: что делать, чтобы не отказали в ипотеке»). Набор инструментов для проверки жилья банком — минимален: подлинность документов и обременения, рыночная стоимость, наличие и законность перепланировки, проверка собственности в ЕГРН.

Юридическая чистота квартиры: как проверить самостоятельно

Существует несколько основных пунктов, которые рекомендуется проверять (самостоятельно либо с помощью юристов) перед покупкой квартиры на вторичном рынке:

Подлинность документов продавца: паспорта или доверенности посредника. Первый можно проверить на сайте МВД, второй — в Базе федеральной нотариальной конторы.
Количество зарегистрированных собственников. От каждого необходимо будет получить согласие, иначе сделка в дальнейшем может быть оспорена.
Есть ли среди прописанных отбывающие срок в местах лишения свободы либо пропавшие без вести. Они также в будущем могут претендовать на долю в квартире.
Статус самого здания. На дом под снос в ипотеке гарантированно откажут. Также, если дому больше 20 лет, стоит навести справки, когда планируется капитальный ремонт, замена коммуникаций.
Каким образом владельцем было получено право собственности на квартиру. Есть 4 варианта: приобретение, наследование, приватизация, получение в дар. На наследуемое жилье право собственности можно оформлять не раньше, чем через полгода.Если на момент приватизации в квартире были прописаны несовершеннолетние, необходимо оформить отказ от прав требования доли, сколько бы лет им ни было в настоящий момент. При покупке с маткапиталом оформляется отказ несовершеннолетнего от доли в квартире.

Более подробно о самостоятельной проверке квартиры на вторичном рынке мы писали в статье «Как проверить квартиру на вторичке перед покупкой».

Документы для оформления ипотеки на вторичку

Оформление договора ипотечного кредитования в банке требует целого перечня бумаг от заемщика. Планируя покупку жилья, стоит подготовить, привести в порядок личные документы (паспорт, ИНН, СНИЛС, свидетельство о браке и рождении детей, копия трудовой книжки, справка о доходах, военный билет). Помимо них, необходимо будет предоставить:

паспорт созаемщика и поручителя, а также справки о доходах;
паспорт продавца, согласие супруга на продажу, справку о составе семьи;
свидетельство права собственности, выписку из ЕГРН, документ, подтверждающий собственность (договор купли-продажи, договор дарения или наследования);
справку из БТИ, кадастровый паспорт на жилье;
справку об отсутствии долгов по коммуналке;
в случае наличия несовершеннолетних детей — разрешение органов опеки;
договор купли-продажи;
справку об отсутствии обременения на квартиру;
заключение оценщика.

Точный список необходимых документов стоит запрашивать в конкретном, выбранном вами кредитном учреждении.

Требования к квартире

Помимо юридической прозрачности, для одобрения ипотечного кредита квартира должна соответствовать определенным «техническим» условиям. Как минимум, находиться жилье должно в том же регионе, что и банк. В остальном требования следующие:

здание должно стоять на цементном, кирпичном или каменном фундаменте, материал межэтажных перекрытий — железобетон, металл либо оба материала сразу. На деревянный дом ипотеку не одобрят;
как мы и писали выше, отсутствие статуса аварийности;
жилье должно быть отдельным и иметь собственные кухню и санузел;
присутствуют электричество, вода и газ;
нельзя оформлять ипотеку на покупку квартиры у близких родственников;
на практике, банки отказывают в ипотеке при покупке жилья в пятиэтажных панельках и в зданиях старше 30 лет.

Обобщая, можно резюмировать, что ипотеку оформят на жилье в нормальном состоянии при отсутствии сомнений в платежеспособности заемщика.