Ипотека при разводе – всё, что нужно знать бывшим возлюбленным

Раздел ипотеки, оформленной до брака

Это простейший вариант, который не нуждается в изучении законодательства и не требует разбирательств между супругами. Всё потому, что полученное в дар или наследство либо приватизированное или же купленное до брака жилье, согласно ст. 36 СК РФ, не подлежит разделу при разводе (подробнее об этом мы писали в статье «Покупка квартиры в браке»). Впрочем, не являющийся собственником супруг, вносивший платежи по ипотеке, может вернуть потраченные деньги, если докажет свой вклад в погашение займа.

Если речь идет о паре, не зарегистрировавшей свои отношения в ЗАГСе, но являющейся ипотечными созаемщиками, права останутся за гражданином, на которого оформлено жилье.

Брачный договор при ипотеке

Ст. 34 СК РФ предписывает, что приобретенные в период супружества материальные блага, включая недвижимость, становятся общим имуществом, независимо от того, на чьи ФИО оформлена собственность. Во избежание судебных тяжб юристы советует перед свадьбой оформлять брачный договор, прописав в договоре, кому достанутся кредит и недвижимость и указав ответственность сторон при разводе. Этот документ стоит заверить у нотариуса.

Бывает и так, что брачный договор решили подписать уже после оформления ипотеки. При таком исходе нужно оповестить банк, чтобы в перспективе не возникло спора по условиям кредитного займа.

Без брачного договора

При отсутствии брачного контракта решить судьбу ипотеки можно по обоюдному согласию супругов либо через суд. И нет разницы, когда встанет вопрос о разделе, – в браке, в период его расторжения или после развода.

При самостоятельном достижении супругами консенсуса по поводу раздела ипотечного имущества мировое соглашение должно считаться с интересами банка. Кредитору нужно знать, кто именно будет возвращать долг. Так что, если супруги сошлись, к примеру, что жилье получает жена, а оставшийся долг переходит безработному мужу, ничего не выйдет из-за слишком высокого для банка риска невозврата денег.

В случае достижения всеми тремя сторонами согласия раздел может произойти до обращения в суд. Здесь супругам нужно составить документ с перечнем своих договоренностей о жилье и кредите и поставить подписи.

Возможен и вариант, что один из участников подаст иск. Второй же во время рассмотрения в суде согласится с требованиями истца, что будет отражено в соответствующем постановлении.

Раздел через суд

При отсутствии мирового соглашения разделить имущество придется через суд, по адресу, где находится ипотечное жилье. В заявлении в суд необходимо указать:

• название суда;
• личные сведения об истце;
• полную информацию об ответчике с данными паспорта, СНИЛС и ИНН;
• стоимость имущества;
• перечень прилагаемых документов.

В самом тексте требуется раскрыть, что, как и почему хочет разделить истец. Перечень документов, подтверждающих доводы, включает:

• копию свидетельства о разводе, если эта процедура состоялась, или копию свидетельства о браке, если супружество еще не расторгнуто;
• копию бумаг на недвижимость;
• отчет об оценке квартиры;
• выписку из банка о неуплаченной сумме займа;
• копии документов, свидетельствующих о личных расходах истца на жилье (например, бумаги, подтверждающие вложение в покупку квартиры маткапитала или личных накоплений);
• квитанцию об уплате госпошлины, ее размер пропорционален стоимости имущества, которое хотят поделить экс-супруги (при обращении в суд за разделом совместно нажитой недвижимости госпошлина составляет 13,2 тыс. руб. + 0,5% от стоимости ипотечного жилья, но не больше 60 тыс. руб. При решении суда разделить квартиру поровну, мужу или жене придется вернуть половину размера госпошлины обратившемуся в суд супругу (-е);
• уведомление о вручении копий иска второму супругу и банку;
• доверенность на представление интересов истца, если тот не сможет сам присутствовать на заседаниях.

Способы разделить ипотеку

По умолчанию и если нет детей, согласно ст. 39 СК РФ, распределение задолженности и имущества между супругами происходит поровну. Увеличить долю в бо́льшую сторону один из супругов может, если докажет неравное участие мужа/жены в выплате кредита. С этой целью, к примеру, пригодятся документы, подтверждающие первый взнос.

Не поровну суд может поделить недвижимость и в случае расходования общего имущества одним из супругов в ущерб интересам семьи или отсутствия у последнего дохода по неуважительной причине, в том числе из-за алкоголизма или наркозависимости. Однако это скорее теоретически, ведь в судебной практике есть случаи, когда судьи решали делить нажитое поровну, даже несмотря на пагубные привычки одного из заемщиков.

Также заметим, что, если один из супругов игнорирует платежи по ипотеке, второму лучше внести деньги за недобросовестного плательщика, чтобы избежать начисления штрафа. После этого уже для возвращения своих денег можно обращаться с жалобой на второго супруга в суд.

Основными вариантами того, как разделить ипотеку и обслуживать жилищный займ при разводе, являются:

• Вывод одной сторон из сделки и переход другого супруга в статус основного заемщика, который в перспективе и станет владельцем жилья. При таком варианте наверняка не обойтись без выплаты компенсации экс-супругу.
• Продажа ипотечной квартиры с погашением задолженности и разделом оставшейся суммы от сделки. По этому поводу рекомендуем посмотреть наш материал о том, что делать, если квартира в залоге. Также стоит помнить, что с продажи объекта, купленного менее трех лет назад, придется заплатить налог.
• Выплата жилищного кредита совместными усилиями до закрытия обязательств по кредиту с последующим разменом либо продажей недвижимости. В этой ситуации с большой степенью вероятности даже суд признает оформленный на одного из супругов займ общим и обяжет мужа и жену выплачивать по половине. При этом не придется переоформлять кредитный договор о займе на двоих, поскольку банк будет ежемесячно получать привычный для себя платеж.
• Сдача квартиры в аренду позволит выплачивать задолженность по ипотеке за счет поступающих от арендатора денег. Однако это реально, если речь идет о ликвидной жилплощади. Самим же бывшим супругам в такой ситуации придется снимать жилье, если приобретенная в браке недвижимость была единственной.
• Расторжение с согласия банка ипотечного договора с прекращением обслуживания ипотеки со стороны заемщиков и продажей квартиры кредитором (обычно этот сценарий реализуется финансовой организацией при накопившейся задолженности по кредиту со стороны одного или обоих заемщиков).
• Выдел доли (ст. 254 ГК РФ) с закреплением за каждым из супругов части жилья – как на бумаге, так и конкретно. Из-за требований по обеспечению для бывших мужа и жены отдельного входа, кухни и санузла, а также автономных коммуникаций в виде отопления, водоснабжение и электричества этот сценарий куда проще реализовать при разделе частного дома. Тем более что придется привлечь дорогую и долгую экспертизу с заключением всех ресурсоснабжающих организаций, что обе части недвижимости автономны, а схемы инженерных коммуникаций безопасны.

Добавим, что у раздела ипотечного дома с земельным участком есть свои особенности. Расходы на экспертизу и перепланировку могут быть настолько большими, что гораздо более выгодным вариантом окажется продажа общего дома и раздел денег. При этом каждый супруг имеет право на часть жилища и участка, либо потребовать деньги за свою долю имущества. Поделить же недвижимость так, чтобы у одного собственника остался дом, а у другого – участок, не разрешается. В остальном всё аналогично ситуациям с разделом ипотечной квартиры.

Если банк устраивают предлагаемые созаемщиками условия кредитования, составляются новые документы по ипотечному займу: два кредитных договора, если выплаты продолжат оба бывших супруга, и один договор в случае выхода из сделки одного из созаемщиков.

Отказ от ипотеки

При отказе одного из экс-супругов от совместной ипотеки при разводе и выходе из договора кредитования стоит заранее уведомить банк о данном намерении. Делается это посредством заявления об отказе, шаблон которого можно получить в отделении кредитного учреждения. Также понадобятся свидетельство о расторжении брака и справка об уменьшении дохода. При наличии достаточных оснований финансовая организация даст добро на вывод заемщика из кредитного соглашения.

Отстранение одного из супругов от ипотечных обязательств предоставляет второму заемщику возможность рефинансировать займ в другом банке, предварительно заверив у нотариуса вывод мужа (жены) из кредитного договора. Разумеется, для переоформления документов заемщик должен располагать необходимыми доходами, иначе придется искать нового созаемщика/поручителя.

Отказ от ипотечного кредита стоит принимать взвешенно с учетом всех плюсов и минусов. Всё потому, что заемщик, который хочет выйти из договора, потеряет возможность оформления налогового вычета, плюс уменьшит свои шансы в случае повторного кредитования.

Ипотека при разводе супругов с детьми

Наличие в семье детей, не достигших 18 лет, существенно влияет на бракоразводную процедуру и бо́льшую часть недвижимости получает родитель, с которым останется чадо. Одновременно законодательство требует соблюдения прав всех несовершеннолетних, сколько бы детей в семье ни было. Это означает получение всеми детьми их долей и регистраций по месту жительства.

Единственным вариантом, когда раздел недвижимости между супругами невозможен, выступает наличие однушки, в которой физически невозможно выделить отдельную комнату и для мамы, и для папы. Так что, если квартира автоматически остается, к примеру, жене с ребенком, муж сможет лишь рассчитывать на возмещение компенсации в виде части стоимости данного объекта.

Также супруг вправе сам отказаться от доли в недвижимости в пользу ребенка с дальнейшим переоформлением невыплаченной задолженности на жену. Однако для этого последняя должна быть платежеспособной и готовой к внесению ежемесячных платежей. Отсутствие финансовых возможностей у супруги ведет к сохранению за бывшим мужем статуса созаемщика.

Для упрощения бракоразводного процесса и во избежание в перспективе трудноразрешимых ситуаций юристы рекомендуют составлять соглашение. В этом документе нужно четко определиться с порядком расторжения брака, долями каждого супруга и объемом долговых обязательств, величиной алиментов, правами ребенка до и после 18-летия и т. д.

Развод и маткапитал

При расторжении брака с ипотекой, оформленной с использованием маткапитала, часть квартиры, оплаченной субсидией, делят поровну между матерью, детьми и супругом матери. Если бывший муж не указан в сертификате на маткапитал и не является отцом хотя бы одному ребенку, то приобретенную с помощью субсидии часть ипотечного жилья с ним делить не придется.

Далее между бывшими супругами делится оставшаяся жилплощадь. С согласия и мужа, и жены недвижимость может быть поделена поровну между родителями и всеми детьми, но жена не вправе заставить своего экс-мужа сделать так, если тот не хочет подобного исхода.

Долями детей до достижения теми 18 лет распоряжается родитель, с которым несовершеннолетние проживают. При этом родитель не может без разрешения органов опеки управлять жилплощадью, которая принадлежит детям.

Если жилье остается у одного из супругов, тот обязан возместить своей бывшей второй половинке стоимость доли (ст. 38 СК РФ). В случае появления разногласий величину выплаты будет определять суд.

Военная ипотека при разводе

В соответствии с законодательством (ст. 34 СК РФ) военная ипотека относится к особым случаям и приобретенная на эти средства недвижимость, казалось бы, не является совместно нажитым имуществом. Между тем Верховный суд страны еще весной 2017-го пояснил, что это не так, и полученные военнослужащим деньги для приобретения недвижимости тоже являются совместной собственностью супругов. Так что использованная для покупки квартиры субсидия не означает, что при разводе жилье должно поступить в единоличную собственность военного. Тем более если имущество приобреталось не только с использованием военной ипотеки, но и за счет совместных накоплений семьи и/или маткапитала.

Резюмируя, ипотечная квартира – это не только общая собственность, но и совместные долги. На выбор подходящего и устраивающего все стороны раздела ипотечного имущества влияют несколько ключевых факторов:

• регистрация брака;
• наличие/отсутствие брачного договора;
• положения кредитного договора;
• наличие детей, не достигших 18 лет;
• финансовые возможности каждого из супругов;
• позиция банка.

Относительно последнего фактора еще раз подчеркнем, что при разделе ипотечной квартиры в случае развода нельзя забывать третью сторону в лице банка. Для кредитного учреждения оформление займа на семью выгоднее из-за бо́льших финансовых гарантий. Согласитесь, что ситуации с потерей дохода обоими супругами куда реже, чем уход с работы и неплатежеспособность одного из заемщиков?!

Стоит учитывать и законное право банка не пересматривать договор, если изменения грозят финансовой организации потерей прибыли. В этом случае супругам придется найти способ разделить недвижимость так, чтобы не противоречить интересам банка. Достичь мирового соглашения проще бывшим возлюбленным, не испортившим отношения друг с другом.

Для сравнения, банк легко согласится переоформить ипотеку и квартиру на одного, если увидит для себя пользу в виде уже выплаченной бо́льшей части кредита без просрочек и того, что единственным заемщиком останется самый платежеспособный супруг.

И самое последнее – надеемся, что этот материал вы прочли в целях общего развития, а ваша настоящая или будущая семья выдержит и ипотеку, и другие жизненные трудности, а слово развод останется лишь лексической единицей русского языка.