Что за программа
Из-за недавнего решения Центробанка бороться с ипотечными программами, предлагающими сверхнизкие ставки, банкам и девелоперам пришлось еще больше задуматься над альтернативой займу под 0,1%. К слову, почему регулятор выступает против «дешевых» кредитов на жилье, наш портал рассказывал месяцем ранее.
Ипотека за один рубль рассчитана лишь на новостройки. Согласно этой программе, до ввода дома в эксплуатацию от заемщика требуется символический ежемесячный платеж в размере 1 рубля. После же сдачи дома открывается выбор: перейти на обычные платежи или полностью либо частично погасить ипотеку.
Среди других основных условий программы:
- первоначальный взнос в 15-20% от стоимости покупаемого жилья;
- максимальный лимит в 12 млн руб. для обеих столиц и в 6 млн руб. для регионов;
- период кредитования до 30 лет;
- выдача кредита в два/три транша, первый из которых обычно составляет всего 100 руб., а последний выдается заемщику незадолго до ввода дома в эксплуатацию;
- ежемесячный платеж до сдачи в 1 руб. (некоторые застройщики увеличивают до 100 руб., но предложение всё равно именуется ипотекой за один рубль);
- после сдачи ЖК ряд девелоперов обещает скорректировать ежемесячный платеж в рамках выбранной ипотечной программы, учитывая господдержку, семейную или IT-ипотеку;
- заемщиком может выступить гражданин РФ возрастом от 18 до 75 лет с общим стажем работы от года, не менее трех месяцев из которого на последнем месте.
По состоянию на момент написания этого материала в списке банков, выдающих ипотеку за один рубль, только «Сбер». Перечень же застройщиков, предлагающих воспользоваться данным предложением, куда шире. К таковым, к примеру, относятся: Setl Group, «Группа ЛСР», «Группа Аквилон», Arsenal, «Строительный трест», «Ленстройтрест», GloraX, «Самолет», «А101» и др. Так, у Arsenal акция распространяется на жилые комплексы «Энфилд» и Modum. У ЛСР же ипотеку за один рубль можно оформить на более чем 8 тыс. квартир в строящихся ЖК в разных районах города со сроками сдачи в 2023-м и позже.
Поскольку сроки завершения программы в большинстве случаев не уточняются, лучше у каждого застройщика узнавать этот момент индивидуально либо ориентироваться на своевременно и регулярно обновляемые спецпредложения из Москвы и Санкт-Петербурга на нашем портале. При этом стоит обратить внимание, на какие именно объекты, а то и очереди и даже лоты, распространяется предложение. Также есть вероятность, что приобретаемое в ипотеку за рубль жилье нельзя будет продать по переуступке. О последнем, к примеру, при запуске спецпрограммы уведомила Setl Group.
Что говорят эксперты
Независимый финансовый советник Екатерина Христова считает ипотеку за 1 руб. вполне достойной акцией и отличной возможностью приобрести собственное жилье при минимальном ежемесячном платеже. «Это не увеличивает нагрузку на бюджет семьи, а дает возможность, например, накопить на ремонт», – считает Екатерина.
По словам директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Аси Левневой, название акции «Ипотека за 1 рубль» звучит более привлекательно, чем ипотека траншами, хотя суть та же.
«До сдачи объекта в эксплуатацию заемщик берет в кредит только первый транш – 100 руб. Поэтому и его платеж за ипотеку на время строительства будет составлять всего около 1 руб. в месяц. На практике первый взнос обычно больше 100 руб., так как компаниям нужно хотя бы символически застраховать себя от риска неплатежей», – говорит Ася.
Одновременно Ася Левнева подчеркивает, что ипотека траншами не освобождает клиента от первого взноса в 15-20% от стоимости приобретаемой в кредит недвижимости. «То есть единовременный платеж, скорее всего, будет выше, чем при использовании стандартной программы. Кроме того, после сдачи объекта второй транш может быть выдан по ставке выше средней».
Также представитель ЗАО «Балтийская жемчужина» замечает, что ипотека траншами замедляет процесс аккумулирования средств на счетах эскроу, а значит, не позволяет снизить процент на проектное финансирование. «Это не критично для крупных компаний, а для небольших застройщиков станет причиной для ощутимого роста издержек. Акция «Ипотека за 1 рубль» может не суммироваться с другими акциями и льготами и в итоге привести к солидной переплате, так как застройщик должен будет компенсировать высокий процент за проектное финансирование».
По мнению Аси, ипотека траншами выгодна инвесторам, планирующим продажу квартиры или сдачу в аренду после завершения строительства. «Это хороший вариант для тех, кто собирается погасить ипотеку после продажи имеющейся квартиры, у таких клиентов появляется отсрочка на время строительства объекта. Такая программа будет удобна тем, кто снимает жилье и не хочет платить за аренду и ипотеку одновременно».
Из-за того, что выгода и риски ипотечных маркетинговых программ у разных застройщиков могут отличаться, Ася Левнева, как и наш портал, рекомендует заинтересовавшимся программой изучать условия покупки каждого объекта индивидуально.
Доктор экономических наук, профессор РЭУ им. Г.В. Плеханова Наталья Проданова полагает, что, поскольку программа доступна лишь для покупки новостроек, условия такой ипотеки особенно привлекательны для приобретения квартиры в инвестиционных целях.
Между тем, по замечанию Натальи, в случае возникновения проблем у застройщика ипотечный кредит никто не отменял, да и ставка по кредиту повышена.
«Ипотека за рубль в месяц, как и любой другой кредит, в случае финансовой неграмотности населения может обернуться серьезными проблемами. И в данном случае очень легко попасть на крючок. Не всегда осознавая, что низкие платежи на входе будут сменяться уже более значительными ежемесячными платежами, заемщики нетрезво оценивают свою платежеспособность, утопая в долговом болоте», – говорит профессор.
К сказанному руководитель агентства «Народный Риэлтор» Александр Шадрин добавляет, что ипотеку за один рубль специалисты по недвижимости просили уже давно, ведь такая программа необходима людям, которые не могут платить за аренду и ипотеку одновременно.
Выгодным это предложение Александр считает и для инвесторов: «Цена новостройки растет, а платить практически не нужно (1 рубль). По факту выдача основной суммы кредита происходит за три месяца до сдачи дома».
По поводу же минусов риэлтор замечает: «Платежи за три месяца до сдачи дома становятся достаточно большими по сравнению с ипотекой под 0,1%: при стоимости квартиры в 10 млн руб. под 0,1% платеж 26 тыс. руб., тогда как при ипотеке за 1 рубль платеж становится 66 тыс. руб. даже при ставке 6,7% (а ведь эта ставка может быть выше)».
При этом, пока банк не переведет заемщику второй транш кредита перед сдачей дома, фактически последний ничего не может сделать с квартирой. До получения полной суммы кредита его также нельзя закрыть.
Наконец, заместитель коммерческого директора системы онлайн-бронирования квартир «Нмаркет.ПРО» Андрей Гарифуллин считает ипотеку траншами от 1 руб. в месяц интересным продуктом в качестве замены околонулевым субсидированным ставкам, ставшим популярными с лета 2022-го.
«Условия бывают немного разные, но принцип с минимальным платежом до разрешения на ввод в эксплуатацию един, – комментирует Андрей. – Такой тип ипотеки выгоден всем участникам рынка. Банки получают заемщиков с залогом жилья с рыночной стоимостью, в отличие от тех же субсидированных ставок, где завышение до 25% от стоимости – обычная практика. Застройщик снижает риски по сравнению с рассрочками. У них есть достаточно много кейсов, когда стоимость заморожена, но покупатель по различным причинам не вносит последующие платежи или не переходит на ипотеку. Покупатели также получают выгодное предложение».
Вместе с тем при выборе данной программы эксперт призывает обратить внимание на то, что ввод в эксплуатацию и передача ключей/приемка объекта – это не одна дата. «По Московскому региону в основном разница 3-6 месяцев. Также пока нет практики по фактическому перечислению основного транша в случае задержки сдачи комплекса. Здесь могу посоветовать внимательно смотреть условия договора и обратиться за помощью к опытному риэлтору или юристу».
Что касается целевых аудиторий программы, то основными Андрей Гарифуллин вслед за коллегами считает две. Первой и наиболее массовой выступают заемщики, которые проживают на съемной квартире, но стремятся улучшить свои жилусловия. Этой группе заемщиков эксперт советует учесть стоимость ремонта после сдачи, если квартира будет передаваться без отделки.
Второй, наименее востребованной на сегодня аудиторией после роста цен в последние годы Андрей считает тех, кто выбирает короткие инвестиции, направленные на увеличение стоимости ближе к сдаче и дальнейшую продажу по уступке. «Тут при оформлении нужно внимательно смотреть на стоимость и условия самой уступки, разрешает ли в принципе застройщик такой формат. И второй, наиболее важный момент – это сложность в прогнозировании реальной цены покупки на какой-то серьезный период».
Резюмируя, ипотека за 1 рубль при всех ее минусах кажется прекрасной возможностью до минимума сократить платеж до ввода объекта в эксплуатацию и действенным способом зафиксировать стоимость жилья. Так что эта программа представляется очень перспективной на фоне неизбежных изменений в программе льготного ипотечного кредитования и настроя ЦБ на борьбу с субсидированным ставками от застройщика.
Между тем заинтересовавшимся ипотекой за один рубль нужно трезво оценивать свои финансовые возможности в средне- и даже долгосрочной перспективе и взвешенно подходить к выбору застройщика, чтобы тот реализовал обещанное на практике. Окажется же ли эта программа востребованной среди россиян и будет ли подстраиваться под потребности участников рынка, покажет лишь время. В частности, не исключено, что стагнация на «вторичке» потребует введения подобных спецпредложений и для этого рынка.
Подготовлено по материалам © Источника
