Новости и аналитика        29 октября 2021        0

Итоги августа на рынке новостроек массового сегмента Москвы


Аналитики компании «Метриум» подвели итоги августа на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 30,3%. Средневзвешенная цена предложения составила 249 610 руб. за кв. м (+0,2% за месяц; +20,3% с начала года; +36,7% за 12 месяцев).


По данным «Метриум», в августе 2021 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в реализации находились 85 проектов с общим объемом предложения около 16 3051 квартир, суммарная площадь лотов составила 835 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца увеличилось на 30,3%, а продаваемая площадь выросла на 28,5%. Таким образом, ранее отмеченный дефицит предложения восполнен и текущий объем сопоставим с уровнем середины лета 2020 года, когда на рынке еще не наблюдался ажиотажный спрос.


За отчетный месяц на первичном рынке массового жилья «старой» Москвы не вышел в продажи ни один новые проект. Был объявлен старт продаж нового корпуса: «MySpace на Окской» (корп.2).


Увеличение объема экспозиции на рынке произошло преимущественно за счет проектов компании «ПИК», где заметно пополнилось предложение в корпусах на начальной стадии строительства. Проекты, в которых заметнее всего выросло количество доступных лотов: «Новохохловская 15» (+477 лотов), «Перовское 2» (+405 лотов), «Дмитровский парк» (+331 лот), «Академика Павлова» (+317 лотов), «Второй Нагатинский» (+299 лотов), «Люблинский парк» (+266 лотов) и другие.


В абсолютном выражении объем предложения достаточно равномерно увеличивался по округам Москвы: в ЮВАО на 1,2 тыс. квартир, в ЗАО на 0,9 тыс. квартир, в САО на 0,7 тыс. квартир и в СВАО на 0,6 тыс. квартир. Наибольшая доля квартир по-прежнему сосредоточена в ЮВАО (29%; +0,2 п.п.). В САО, где сконцентрировано 16,8% от всего объема экспозиции, наблюдалось увеличение доли округа на 0,6 п.п. В ЗАО сосредоточено 16,7% (+2,5 п.п.), а прирост доли предложения в округе связан с заметным наращиванием экспозиции в проекте «Матвеевский парк» от ГК «ПИК». ВАО, ЮАО, СЗАО занимают доли в диапазоне 4,9-8%. Минимальное количество лотов сосредоточено в ЮЗАО — 4,1% (-3,6 п.п.).





Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)

Структура предложения по округам г. Москвы (количество квартир)

Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)

Структура предложения по округам г. Москвы (количество квартир)

Источник: «Метриум»

Источник: «Метриум»


В августе наибольший объем экспозиции массового сегмента был представлен в объектах, находящихся на начальном этапе строительства (44,9%; +3,3 п.п.), что связано с увеличением экспозиции в недавно стартовавших корпусах. Более трети предложения в домах на этапе монтажа этажей — 35,6% (+0,1 п.п.). В корпусах на этапе отделочных работ предлагалось 16,7% (-4,6 п.п.) от совокупного количества квартир на рынке. Доля квартир во введенных в эксплуатацию домах достигла рекордных 2,8% (-1,3 п.п.).


Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)


Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)


Источник: «Метриум»


Несмотря на активное пополнение экспозиции компактными квартирами, из-за спроса преимущественно на небольшие лоты, доля студий, однокомнатных и двухкомнатных квартир плавно сокращается в общей структуре предложения, а доля трёхкомнатных и многокомнатных лотов плавно растет. За отчетный период доля однокомнатных квартир составила 33,2% (-0,3 п.п.), а двухкомнатных — 30,7% (-0,9 п.п.). Наиболее компактные квартиры-студии заняли на рынке долю в 17,4% (-1 п.п.). Доли трехкомнатных и многокомнатных лотов составили 17,5% (+1,9 п.п.) и 1,3% (+0,3 п.п.) соответственно.


Структура предложения по типу квартир

(внешний круг — август 2021 г., внутренний круг — июль 2021 г.), количество квартир


Структура предложения по типу квартир(внешний круг — август 2021 г., внутренний круг — июль 2021 г.), количество квартир


Источник: «Метриум»


В августе доля квартир с отделкой составила рекордные 71,3% (+9,8 п.п.), так как почти весь новый объем предложения вышедших квартир предусматривает готовый ремонт от застройщика. В абсолютном выражении за прошедший месяц количество доступных вариантов без отделки и с отделкой white box почти не изменилось, однако за счет увеличения предложения в целом наблюдалось сокращение их долей. На квартиры без отделки пришлось 18,4% рынка (-5,5 п.п.). Наименьший объем лотов представлен с отделкой white box (9,8%; −4,3 п.п.).


Структура предложения по типу отделки

(внешний круг — август 2021 г., внутренний круг — июль 2021 г.), количество квартир


Структура предложения по типу отделки(внешний круг — август 2021 г., внутренний круг — июль 2021 г.), количество квартир


Источник: «Метриум»


По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента по итогам августа составила 249 610 руб. за кв. м (+0,2% за прошедший месяц; +20,3% с начала года; +36,7% за 12 месяцев). Несмотря на рост средней цены квадратного метра в целом по рынку, во многих отдельных локациях города начала прослеживаться коррекция показателя. В августе в большинстве округов наблюдалось снижение цен: СЗАО (-6,7%), САО (-3,7%), ЮАО (-1,3%), ЮВАО (-0,7%), ЮЗАО (-0,3%). Повышение средневзвешенных цен отмечено только в трех округах Москвы: СВАО (+2,7%), ВАО (+0,7%), ЗАО (+0,5%).


Наблюдаемое в августе снижение средневзвешенных цен по округам обуславливается не массовым снижением цен на жилье в данных локациях, а структурными особенностями самого предложения в них. Во-первых, выросла доля предложения на начальной стадии готовности. Во-вторых, отмечается вымывание квартир небольших форматов с более высокой ценой квадратного метра, но меньшим бюджетом предложения, а количество просторных невостребованных квартир начинает накапливаться в отдельных локациях. Например, в СЗАО доли трехкомнатных и многокомнатных квартир составляют 25% и 3%. По стадии строительной готовности в ЮЗАО доля предложения на начальном этапе составляет 100% (в экспозиции округа представлен единственный проект «Южные сады»), в ЮАО — 74%, а в САО — 56%.


Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м в августе 2021 г.


Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м в августе 2021 г.


Источник: «Метриум»


Бюджет предложения начал плавно снижаться из-за уменьшения средней площади квартиры, находящейся в экспозиции. Средний показатель на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,72 млн руб. (-1,4% за прошедший месяц; +11,7% с начала года; +22,7% за 12 месяцев). Снижение бюджетов за прошедший месяц отмечено во всех типологиях:


  • студии — 7,36 млн руб. (-1,4%);

  • однокомнатные — 10,48 млн руб. (-2,8%);

  • двухкомнатные — 14,20 млн руб. (-3,2%);

  • трёхкомнатные — 18,82 млн руб. (-4,1%);

  • многокомнатные — 25,77 млн руб. (-3,5%).


Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии










Кол-во

комнат


Площадь, кв. м


Цена кв. м, руб.


Стоимость квартир, руб.


 


мин


ср


макс


мин


ср


макс


мин


ср


макс


СТ


15,0


25,0


51,8


200 000


295 080


533 300


4 425 000


7 358 820


14 705 015



30,2


39,4


80,6


171 955


265 770


507 800


6 860 360


10 479 050


19 827 600



41,9


58,6


93,5


157 600


242 598


422 700


7 622 385


14 203 210


28 391 195



65,2


81,6


139,6


148 880


230 005


362 700


11 205 600


18 820 130


39 270 000


4К+


89,3


107,3


128,0


161 970


240 240


372 000


17 159 300


25 768 480


44 788 800


итого2


15,0


51,0


139,6


148 880


249 610


533 300


4 425 000


12 724 795


44 788 800


Источник: «Метриум»


Рейтинг самых доступных предложений в августе 2021 года:


  • ЖК «Мякинино парк» (ЗАО / р-н Кунцево): студия площадью 19,6 кв. м за 4,98 млн руб.

  • ЖК «Люблинский парк» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 21,5 кв. м за 5,3 млн руб.

  • ЖК «Бусиновский парк» (САО / р-н Западное Дегунино): студия площадью 20 кв. м за 5,33 млн руб.


Основные тенденции


«Предложение квартир массового сегмента в «старой» Москве составило 16 тыс. квартир, что сопоставимо с июнем и июлем 2020 года, когда на рынке предлагалось порядка 16,4 тыс. квартир, — комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). — Таким образом, дефицит предложения, вызванный высоким спросом, больше не характерен для массового сегмента. Восполнение экспозиции почти на 30% за месяц произошло преимущественно в комплексах ГК «ПИК» за счет наращивания экспозиции в новых корпусах. Во-первых, причина увеличения доступных вариантов заключается в необходимости стимулировать спрос через широкий ассортимент выбора без глобального снижения цен по проектам, ограничиваясь точечными дисконтами в отношении наименее ликвидных пулов. Во-вторых, новый объем почти на 80% представлен студиями, однокомнатными и двухкомнатными квартирами, что в свою очередь способствует поддержанию текущего уровня цен.


На рынке новостроек массового сегмента в августе средняя цена квадратного метра выросла до 249 610 руб. за кв. м (+0,2% за месяц)., а средний бюджет предложения, наоборот, снизился на 1,4% до 12,72 млн руб. При этом средняя площадь предлагаемой квартиры за месяц снизилась до 51 кв.м (-0,9 кв.м). В массовом сегменте «старой» Москвы рост цен остановился и текущее состояние рынка можно описать как «ребалансировка». Застройщики формируют структуру экспозиции с учетом спроса, делая акцент в новых объемах на наиболее компактных и доступных квартирах в экспозиции, но при этом на рынке плавно начинают накапливаться нераспроданные объемы крупных квартир.


По данным ДОМ РФ, в августе средневзвешенная ипотечная ставка на первичном рынке ТОП-15 банков составила 8,37%. Важным событием для рынка жилья является заседание Центрального Банка РФ, намеченное на 10 сентября 2021 года, где может быть принято решение об очередном повышении ключевой ставки, что может привести к удорожанию ипотеки. Дальнейшее повышение ставок по ипотеке будет оказывать давление на спрос, так как действующие программы льготного ипотечного кредитования распространяется на ограниченный круг заёмщиков».



1 В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.


2 С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой.

Подготовлено по материалам © Источника

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 - Регионы России
8 (499) 938-45-81 - Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Реклама