Новости и аналитика        27 октября 2021        0

Итоги III квартала на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы


Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Совокупное предложение уменьшилось на 4,5%. Цена в премиум-классе снизилась на 6,8% за квартал до 670 тыс. руб./кв.м, а в сегмент элитных новостроек выросла на 28% до 1,379 млн руб./кв.


В III квартале 2021 года рынок высокобюджетных новостроек включал 101 проект с объемом экспозиции 3 030 лотов (353,9 тыс. кв. м). Относительно предыдущего квартала предложение уменьшилось на 4,5% по количеству лотов и на 7,6% по продаваемой площади.


Премиум-класс


По данным «Метриум», в III квартале 2021 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находились 55 проектов с общим объемом предложения около 2 1501 лотов (1 525 квартир и 625 апартаментов), суммарная площадь лотов составляет 207,6 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за квартал увеличилось на 6,4%, но при этом продаваемая площадь уменьшилась на 2,2%.


За прошедший квартал продажи открылись в трех проектах премиум-класса.


Новые проекты на первичном рынке жилья премиум-класса в III квартале 2021 г.





























Название

Девелопер

Тип

Округ

Район

1

Театральный Квартал

Концерн КРОСТ

квартиры

СЗАО

Щукино

2

Lunar

Hutton Development

апартаменты

ЮЗАО

Гагаринский

3

CULT*

Гравион

апартаменты

ЦАО

Якиманка


* Старт бронирования


Источник: «Метриум»


По числу экспонируемых лотов в лидеры вышел район Хорошово-Мнёвники (22%; + 19,7 п.п.) за счет старта продаж в новых корпусах и активного наращивания экспозиции в масштабном проекте «Остров» (застройщик «Донстрой»). На второе место сместился район Дорогомилово с долей предложения в 12,9% (-3,9 п.п.), где представлены такие проекты с большим объемом в экспозиции как «Поклонная 9», Victory Park Residence (застройщик проектов Ant Development) и «Бадаевский» (Capital Group). На третьем месте расположился район Марьина Роща с долей в 11,5% от совокупного количества лотов на рынке (+4,7 п.п.). В этом районе выросла экспозиция в проекте Mod (девелопер MR Group), что и стало причиной увеличения веса данной локации в структуре предложения.







Структура предложения по районам г. Москвы (проекты)Структура предложения по районам г. Москвы (количество лотов)
Структура предложения по районам г. Москвы (проекты)Структура предложения по районам г. Москвы (количество лотов)
Источник: «Метриум»Источник: «Метриум»


В III квартале 2021 года доля апартаментов на рынке новостроек премиум-класса сократилась до 29% (-11,3 п.п.), доля квартир составила 71%. За год количество новостроек с апартаментами снизилось с 31 до 27 проектов. Также смещение экспозиции в сторону квартир связано со спецификой проектов с апартаментами и квартирами. В среднем апарт-комплексы стали экспонировать меньше лотов и это связано как с небольшим форматом самих проектов, так и с активным вымыванием доступного предложения в них. В отчетном периоде на один проект с апартаментами пришлось в среднем 23 лота в экспозиции, а на один проект с квартирами — 51 лот. Для сравнения, год назад этот показатель составлял по апарт-комплексам — 37 лотов на один проект, а по жилым — 32 лота.


Структура предложения по количеству лотов


(внешний круг — III кв. 2021 г., внутренний круг — II кв. 2021 г.)

Структура предложения по количеству лотов(внешний круг — III кв. 2021 г., внутренний круг — II кв. 2021 г.)


Источник: «Метриум»


На рынке новостроек премиум-класса в III квартале наблюдалась рекордная доля предложения на начальном этапе строительства (42,7%; +19,7 п.п.). Наименьшая доля текущего предложения представлена в корпусах на этапе отделочных работ (12,8%; −7,5 п.п.). На этапе монтажных работ также наблюдалось снижение доли лотов — по итогам квартала она составила 27,1% (-7,9 п.п.). Доля лотов во введенных объектах равна 17,4% (-4,3 п.п.).


Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)

Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)


Источник: «Метриум»


По итогам III квартала в премиум-классе зафиксировано увеличение доли лотов с финишной отделкой (31,3%; +2 п.п.) за счет снижения доли с отделкой white box (28%; +2,6 п.п.). Доля квартир и апартаментов без отделки практически не изменилась за прошедший квартал, составив 40,7% (+0,6 п.п.).


Структура предложения по типу отделки


(лоты, внешний круг — III кв. 2021 г., внутренний круг — II кв. 2021 г.)

Структура предложения по типу отделки(лоты, внешний круг — III кв. 2021 г., внутренний круг — II кв. 2021 г.)


Источник: «Метриум»


В структуре предложения по типологиям наибольший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами (30,7%), их доля за квартал снизилась на 3,9 п.п. На однокомнатные лоты пришлось 29,6% (+2,7 п.п.). У трехкомнатных лотов доля составила 19,6% (+2,5 п.п.), а многокомнатных— 13,6% (-1 п.п.). Наименьший объем в реализации заняли студии — на них пришлось 2,7% рынка (-0,3 п.п.).


Структура предложения по типу лотов


(лоты, внешний круг — III кв. 2021 г., внутренний круг — II кв. 2021 г.)

Структура предложения по типу лотов(лоты, внешний круг — III кв. 2021 г., внутренний круг — II кв. 2021 г.)


Источник: «Метриум»


По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в премиум-классе составила 669 905 руб. (-6,8% за квартал; −3,5% за 6 месяцев; +7,5% за 9 месяцев; +10,2% за 12 месяцев). Снижение данного показателя за квартал связано с несколькими факторами. «Во-первых, рекордная доля текущей экспозиции (43%) сосредоточена в корпусах, находящихся на начальном этапе строительства, — комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании „Метриум Премиум“ (участник партнерской сети CBRE). — Во-вторых, высокий спрос на введенные в эксплуатацию объекты, наблюдаемый с сентября прошлого года, привел к вымыванию относительно дорогого предложения. В-третьих, некоторые вышедшие новинки в сегменте за последние полтора года можно отнести к нижней границе премиум-класса. Иными словами, в премиум-классе сейчас заметнее всего можно наблюдать тренд „размывания границ класса“ из-за относительно небольшого объема рынка (всего 2,15 тыс. лотов)».


За отчетный период снижение средневзвешенной цены квадратного метра наблюдалось в 11 районах из 26. Наиболее существенная коррекция вниз отмечена в районе Хорошёво-Мнёвники (-27,8%), на что повлиял выход большого объема нового предложения в проекте «Остров». В районе Аэропорт показатель снизился до 596 тыс. руб. за кв.м (-12,2%), причиной стало изменение структуры экспонируемых лотов в давно реализуемом проекте «ВТБ Арена парк» с остаточным предложением. В Покровском-Стрешневе (-5,9%) также на цену влияет экспозиция в единственном проекте Tweed Park с остаточным предложением.


Наибольший рост среднего показателя цены квадратного метра зафиксирован в районе Басманный (+15,4%). В данной локации прошло повышение цен в связи с ростом строительной готовности в единственном проекте Chkalov. В районе Раменки рост цен за квартал составил 10,8% из-за планового повышения цен в большинстве проектов локации и выхода ликвидного предложения в новых корпусах ЖК «РЕКА».


Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе районов, руб. за кв. м

Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе районов, руб. за кв. м


Источник: «Метриум»


Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за III квартал 2021 года снизился на 16,8% — до 65,2 млн руб. Причина заключается в обновлении предложения более компактными лотами. Средняя площадь лота за три прошедших месяца сократилась на 11,2 кв.м до 97,7 кв.м. Относительно III квартала 2020 года средний бюджет предложения снизился на 6,6%. Год назад лот в среднем предлагался за 63,4 млн руб. и при этом его площадь составляла 104,3 кв.м.


Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии


















































































Кол-во
комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м,
руб.

Стоимость
лотов, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

25,2

38,5

72,2

312 500

594 515

1 000 000

12 800 010

22 927 390

72 210 000

31,3

53,8

113,6

298 690

564 735

3 788 370

15 254 880

30 436 080

162 900 000

47,4

82,8

182,8

315 000

601 760

1 550 000

20 940 810

49 862 920

212 058 380

71,6

112,2

224,9

315 000

605 900

1 550 000

26 777 600

68 017 385

267 629 535

4К+

92,1

213,5

1852,6

351 820

855 015

2 000 000

28 708 430

178 764 395

1 963 756 000

итого

25,2

97,7

1852,6

298 690

669 905

3 788 370

12 800 010

65 211 875

1 963 756 000


Источник: «Метриум»


Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:


  • ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина роща): студия 32,6 кв. м. за 12,8 млн руб. (апартамент);

  • ЖК «Резиденции Замоскворечье» (ЦАО / р-н Замоскворечье): студия 41,3 кв. м. за 12,9 млн руб. (апартамент);

  • ЖК «Театральный квартал» (СЗАО / р-н Щукинский): студия 28,7 кв. м. за 13,1 млн руб. (квартира).


Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:


  • ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1 852,6 кв. м. за 1,96 млрд руб.;

  • ЖК «Бадаевский» (ЗАО / р-н Дорогомилово): вилла площадью 1 800 кв.м за 1,79 млрд руб.;

  • ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): вилла 850 кв. м. за 619 млн руб.


Элитный класс


По данным «Метриум», на первичном рынке элитной недвижимости по итогам III квартала 2021 года в реализации находился 46 проект с общим объемом предложения около 8802 квартир и апартаментов, суммарная площадь лотов составила 146,3 тыс. кв. м. За квартал экспозиция сократилась на 23,6% по количеству лотов и на 14% по продаваемой площади.


В III квартале 2021 года продажи стартовали в одном проекте элитного класса.


Новый проект на первичном рынке жилья элитного класса в III квартале 2021 г.















Название

Девелопер

Тип

Округ

Район

1

Bogenhouse

Дельта

апартаменты

ЦАО

Замоскворечье


Источник: «Метриум»


Лидирующую позицию по количеству лотов элитного класса сохраняет Пресненский район (31,5% рынка, −7,6 п.п. за квартал). Существенно увеличилась доля района Якиманка (24,2%; +14,7 п.п.) за счет большого объема экспозиции в проекте «Лаврушинский». Также большое количество предложений реализуется в районах Хамовники (13,4%; −0,9 п.п.) и Арбат (8,6%, −1,3 п.п.). Доля предложения в остальных районов на рынке элитной недвижимости не превышает 7%.







Структура предложения по районам г. Москвы (проекты)Структура предложения по районам г. Москвы (количество лотов)
Структура предложения по районам г. Москвы (проекты)Структура предложения по районам г. Москвы (количество лотов)
Источник: «Метриум»Источник: «Метриум»


Доля апартаментов на первичном рынке жилой недвижимости элитного класса за прошедший квартал снизилась на 12,9 п.п. и составила 58,8%, что на 15,1 п.п. меньше аналогичного показателя прошлого года. Доля квартир составила к концу отчетного периода 41,2%.


Структура предложения по лотам


(внутренний круг — II квартал 2021 г., внешний круг — III квартал 2021 г.)

Структура предложения по лотам(внутренний круг — II квартал 2021 г., внешний круг — III квартал 2021 г.)


Источник: «Метриум»


В структуре предложения по стадиям строительной готовности лидирующую позицию занимают лоты в готовых домах (56,3%; −12,2 п.п.). Доля лотов на начальном этапе строительства увеличилась за прошедший квартал (19,7%; +15,8 п.п.) и практически сравнялась с количеством лотов на этапе отделки (19,2%; −4,3 п.п.). Наименьшая доля предложения сосредоточена в домах, находящихся на этапе строительно-монтажных работ (4,8%; +0,7 п.п.).


Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество лотов)

Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество лотов)


Источник: «Метриум»


Более половины лотов в элитном сегменте экспонировались с отделкой — совокупно 53,2% (-10,2 п.п.). Доля лотов с чистовой отделкой выросла на 1,3 п.п. до 39,5%, но при этом снизилась доля предложений с отделкой white box (13,8%, −11,5 п.п.). Без отделки предлагалось 46,8% лотов (+10,2 п.п.).


Структура предложения по типу отделки


(внутренний круг — II квартал 2021 г., внешний круг — III квартал 2021 г.)

Структура предложения по типу отделки(внутренний круг — II квартал 2021 г., внешний круг — III квартал 2021 г.)


Источник: «Метриум»


В структуре предложения по типологиям в III квартале прослеживается рост доли многокомнатных квартир и апартаментов. Так, данный формат составил 29,1% от числа всех предложений (+10,5 п.п. за квартал), что стало сопоставимо с долей двухкомнатных лотов (30,5%, −2,8 п.п.). Доля однокомнатных лотов составила 21,9% (-6,1 п.п.). Доля трехкомнатных практически не изменилась за отчетный период — 17,1% (-0,5 п.п.). Студии по-прежнему занимают наименьшую долю от совокупного объема предложения (1,5%; −1 п.п.).


Структура предложения по типу лотов


(внутренний круг — II квартал 2021 г., внешний круг — III квартал 2021 г.)

Структура предложения по типу лотов(внутренний круг — II квартал 2021 г., внешний круг — III квартал 2021 г.)


Источник: «Метриум»


По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в элитном сегменте составила 1 378 980 руб./кв. м. ($18 9503). Динамика показателя в рублях: +28,3% за квартал, +33,2% за 6 месяцев, +41% за 9 месяцев, +36% за 12 месяцев.


В разрезе районов наблюдалась разнонаправленная коррекция. Наибольший рост средних цен отмечен в районах: Таганский (+34,6%), Хамовники (+34,4%), Тверской (+30,8%), Якиманка (+28,2%). Причиной такого повышения стало поступление в реализацию более дорогого предложения, а также плавное повышение цен в отдельных проектах. Стоит отметить, что отмечались точечные повышения стоимости и по отдельным лотам.


Заметное снижение произошло в районе Замоскворечье (-16,4%). На его территории вышел новый проект Bogenhouse со стартовой ценой ниже среднего показателя по району, также на цену повлияло вымывание большого количества лотов с высокой ценой квадратного метра в уже представленных проектах. В Мещанском районе (-19,4%) снижение средней цены обусловлено остаточным предложением в давно реализуемых проектах.


Средняя цена в разрезе районов в новостройках элитного сегмента, руб. за кв. м

Средняя цена в разрезе районов в новостройках элитного сегмента, руб. за кв. м


Источник: «Метриум»


Наиболее бюджетные предложения представлены в следующих проектах:


  • Roza Rossa (ЦАО / Хамовники): студия площадью 28,3 кв. м за 28,3 млн руб.;

  • Софийский (ЦАО / Якиманка): студия площадью 48 кв. м за 39,7 млн руб.;

  • ОКО (ЦАО / Пресненский): апартаменты площадью 85,7 кв. м за 48,6 млн руб.


Самые дорогие лоты на рынке новостроек элитного сегмента:


  • Carré Blanc (ЦАО / Хамовники): пентхаус площадью 538,2 кв. м за 3,5 млрд руб.;

  • Fairmont Vesper Residences (ЦАО / Тверской): пентхаус площадью 1051,2 кв. м за 3,2 млрд руб.;

  • «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): пентхаус площадью 1211 кв. м за 3,1 млрд руб.


Стоимость квартир элитного сегмента в зависимости от типологии


















































































Кол-во
комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м,
руб.

Стоимость
квартир, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

28,3

44,2

52,7

821 135

949 980

1 480 000

28 260 000

41 983 300

71 632 000

45,0

84,2

137,0

510 805

801 570

2 700 000

38 630 000

67 512 095

286 200 000

70,2

142,6

254,6

593 985

1 004 050

2 700 000

54 933 700

143 154 355

481 005 000

71,0

174,5

370,0

514 540

1 260 925

2 368 230

56 000 000

219 977 855

580 127 080

4К+

97,0

280,1

2 180

542 890

1 762 630

6 567 440

69 445 000

517 742 995

3 534 596 205

итого

28,3

166,4

2 180

510 805

1 378 980

6 567 440

28 260 000

229 462 035

3 534 596 205


Источник: «Метриум»


Основные тенденции


«По итогам III квартала 2021 года в элитном сегменте усилился дефицит предложения, а в премиум-классе объем экспозиции остался на уровне сопоставимом с прошлым кварталом, — резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). — Совокупный объем предложения снизился на 4,5% по количеству лотов и на 7,6% по продаваемой площади. На рынке жилья высокого сегмента наблюдается умеренная девелоперская активность. В отчетном периоде на рынок вышло всего 4 новых проекта (1 проект элитного класса и 3 проекта премиум-класса), а за аналогичный период 2020 года — 9 проектов, из которых 3 проекта элитного класса.


На первичном рынке премиального и элитного жилья сохраняется высокая активность покупателей. В III квартале 2021 года было зарегистрировано 1,4 тыс. договоров долевого участия в отношении высокобюджетных квартир и апартаментов. По сравнению с прошлым кварталом, количество зарегистрированных договоров долевого участия увеличилось на 20%, а относительно аналогичного периода прошлого года — в 2,2 раза.


Цена в премиум-классе снизилась на 6,8% за квартал до 670 тыс. руб./кв.м, а в сегменте элитных новостроек выросла 28% до 1,379 млн руб./кв. Активный рост цен в элитном сегменте продолжается на фоне дефицита ликвидного предложения и высокого платежеспособного спроса целевой аудитории. В премиум-классе снижение средней цены обусловлено рекордной долей экспозиции в проектах на начальном этапе строительства (43%), а также общим обновлением сегмента: старые и дорогостоящие объекты активно уходят с рынка, а новые демонстрируют высокие продуктовые характеристики, но с позиции локации относятся к нижней границе класса.


Высокобюджетный сегмент показал свою устойчивость. Спрос в целом по сегменту не снизился (в отличие от массового и бизнес-класса), дефицит в премиум-классе начал активно восполняться новым предложением, но это в свою очередь сказалось на средней цене. Вероятнее всего, средняя цена в премиум-классе будет увеличиваться по мере повышения строительной готовности проектов и к началу 2022 года превысит 700 тыс. руб. Предпосылки для положительной ценовой динамики — это наблюдаемый уровень устойчивого спроса в сегменте, а также вышедший новый объем ликвидного предложения. Предложение элитных новостроек, вероятно, не восстановится до середины 2022 года из-за низкой девелоперской активности в сегменте и расширяющейся практики закрытых продаж».



1 Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.


2 Для ряда объектов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир / апартаментов по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам. Не были учтены в расчетах жилые комплексы The Residence Mandarin Oriental и Золотой из-за закрытых продаж.


3 72,7608 рубля за Доллар США по курсу ЦБ РФ на 30.09.2021

Подготовлено по материалам © Источника

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 - Регионы России
8 (499) 938-45-81 - Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Реклама