Как арендному рынку вернуть доходность от сдачи жилья – основные шаги для арендодателей

Упавшая доходность

В компании «Рентавед» подсчитали, что доходность жилья от сдачи в долгосрочную аренду в России снизилась на 38,4% и на сегодня составляет 5,92% годовых в крупнейших городах страны. Самая низкая доходность наблюдается в Петербурге, где долгосрочная аренда студий и «однушек» приносит сегодня инвесторам всего 4,24%. Компанию городу на Неве внизу рейтинга составляют Краснодар с 4,67%, Воронеж с 4,92% и даже Москва с 4,94% годовых.

Для сравнения, самые выгодные для сдачи квартиры, по данным специалистов, сейчас находятся в Новосибирске, где прибыль арендодателей от «однушки» или студии составляет 7,46% годовых. Также в число лидеров входят Челябинск с доходностью в 7,31% годовых, Екатеринбург, Тольятти и Красноярск, где рассматриваемый показатель варьируется от 6,3 до 6,85%.
Главный виновник

Просевшую выгоду аналитики связали с эффектом от запуска программ льготной ипотеки, ведь еще в апреле 2020-го средняя доходность инвестиционных квартир в РФ оценивалась в 9,61% годовых.

Директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева напоминает, что аренда – один из сегментов рынка недвижимости, который тесно связан с продажами и новостроек, и вторичного жилья. «В период активного действия льготной ипотеки и ажиотажного спроса на новостройки многие инвесторы накупили квартир экономкласса для перепродажи по более высоким ценам после сдачи объектов в эксплуатацию. Но их ожидания не оправдались, так как пандемийный кризис перешел в геополитический, и многие потенциальные потребители жилья экономкласса оказались неплатежеспособными. Спрос и на новостройки, и на «вторичку» упал. Купленная и непроданная инвестиционная недвижимость перекочевала на рынок аренды».

Из слов Аси также следует, что на сегодня арендный рынок все еще составляет конкуренцию новостройкам, так как ежемесячные платежи за съемное жилье обычно ниже ипотечных. «Большинство квартиросъемщиков арендуют квартиры, потому что не могут позволить себе их купить. Чтобы привлечь таких клиентов надо снижать цены, к чему многие инвесторы оказались не готовы из-за собственных ипотечных обязательств».

Другие ключевые факторы

Упавшую доходность директор по маркетингу и руководитель проектов Lange&Smith Кирилл Золотухин считает темой очень интересной, которая требует детального рассмотрения. Причины тому – нестабильность рынка в данный момент, из-за чего любые показатели статистики нужно рассматривать с учетом дополнительных данных.

К факторам, способствовавшим падению доходности от сдачи жилья на почти 40%, Кирилл относит не только льготную ипотеку. «В настоящее время на рынке недвижимости присутствует избыток предложения по сравнению со спросом, что приводит к снижению стоимости аренды. Также повлияли экономические факторы, такие как падение доходов у населения. Кроме того, изменения в законодательстве и увеличение конкуренции также оказались значимыми».

Что делать

Как замечает Ася Левнева, у арендного рынка есть перспективы в связи с развитием внутреннего туризма и снижением значимости частной собственности у нового поколения потребителей. «Но платежеспособные клиенты предпочитают сервисные апартаменты или современные многофункциональные проекты классов «комфорт» и выше. Сегменту инвесторов из эконом- и комфорт-класса придется пойти путем сокращения арендной платы».

По мнению же Кирилла Золотухина, чтобы вернуть арендному рынку доходность от сдачи жилья, требуется принятие нескольких мер. «Во-первых, изучив текущую ситуацию на рынке, нужно определиться с конкурентоспособной арендной ставкой на объект недвижимости. Зачастую собственникам недвижимости стоит пересмотреть цены и предложить арендаторам более привлекательные условия, чтобы привлечь больше заинтересованных лиц. Кроме того, нужно обратить внимание на состояние и удобство жилья, возможно, потребуется ремонт или проведение небольших улучшений, чтобы повысить его привлекательность для потенциальных съемщиков».

Дополнительно, чтобы привлечь больше возможных съемщиков, по словам эксперта, стоит прибегнуть к рекламе на онлайн-платформах или через социальные сети. «Кроме того, можно предлагать дополнительные удобства или услуги, вроде меблировки или парковочного места. Ну и последнее – обратиться к экспертам рынка и выставить свою квартиру через агентство недвижимости. Здесь необходимо опираться на опыт риелторов, рекомендации и отзывы».