Сделки по покупке или продаже квартиры, которая находится в залоге у банка, – не столь уж редки. Разные жизненные обстоятельства заставляют избавиться от жилья и от кредитов. Риэлторы говорят, что их услуги при проведении таких сделок обойдутся дороже. Но главная неприятность, к которой нужно быть готовым, такая сделка займет гораздо больше времени.
Простые движения
Расскажу историю. В прошлом году мой брат продавал квартиру возле метро «Академическая». И успешно. Ему удалось полностью избавиться от кредитов – ипотечного и потребительских. Проблем с продажей ипотечной квартиры не было, тем более она выросла в цене в полтора раза за два года (с 3,6 до 5,4 млн рублей). Реализовать недвижимость удалось за два месяца. Месяц она лежала в продаже. Несколько клиентов отказалось от квартиры, не захотев участвовать в требующим лишних движений мероприятиях. Еще месяц тянулась сама сделка и общение с банком и покупателем. Более длительный срок – это плата за наличие в цепочки третьего участника – банка. Зато удалось полностью погасить ипотеку и остаться при солидной сумме денег. Банк, к слову, неплохо заработал на процентах. Риэлтор – тоже.
Стоит помнить при продаже и покупке квартиры, которая была приобретена в ипотеку и кредит еще не погашен, что юридически квартира является залогом в банке. Что накладывает определенные ограничения на владение и распоряжение такой недвижимостью. Без банка ни продать, ни купить ипотечную квартиру не получится.
Вариант №1: минус ипотека
Покупатель обладает собственными средствами для покупки ипотечной квартиры. Чтобы она перешла в его собственность, ипотека продавца должна быть погашена полностью. Сделать это можно разными способами. К примеру, заключается предварительный договор купли-продажи с выплатой аванса. Возможны и другие схемы, но сопряженные с риском. Очень важно, чтобы все процессы были задокументированы, поэтому такие сделки рекомендуется проводить под наблюдением профессионала.
«Риск заключается уж если не в девиантном поведении продавца, который после погашения долга, чисто гипотетически, может «передумать» продавать или вообще исчезнуть, а и в том, что существуют вопросы объективного характера (внезапная смерть продавца, впадает в кому и т.п.), предусмотреть которые невозможно», – поясняет Дмитрий Щегельский, гендиректор АН «Бенуа».
«Да, это как правило сложнее , дольше и дороже по услугам, – комментирует риэлтор Мария Курчакова. – Покупатели часто боятся покупать такие квартиры, так как видят риски (погасят ипотеку другого человека, а он передумает), поэтому часто такие квартиры из-под залога банка все-таки продаются дешевле и дольше по времени».
Вариант №2: ипотека на ипотеку
У покупателя нет достаточных средств и он собирается использовать ипотеку. В этом случае все равно ипотеку продавца придется погасить. Банк автоматически не будет менять заемщика (хотя один крупнейший банк что-то подобное обещал). Идеальная ситуация – когда покупатель берет ипотеку в том же банке, что и продавец. Это выгодно и банку – он получает очередного клиента и сможет отрапортовать о новом займе и о досрочном погашении кредита, улучшив свои показатели без особых усилий.
Появление в сделке второго банка потребует еще большего времени для закрытия сделки.
«Есть банки, в которых схемы погашения и снятия обременения более сложные для выкупа за наличные или в ипотеку другого банка», – отмечает Мария Курчакова. Так что на каком-то этапе сделка может затормозиться или вообще сорваться.
Стоит учитывать, что сейчас покупать с ипотекой квартиру на вторичном рынке — не самый выгодный вариант. Покупателю придется брать кредит под существенно выросший за последнее время процент.
Подготовлено по материалам © Источника
