Как быстро продать новостройку или вторичную квартиру в 2023 году

Реалии-2023

Затоваривание рынка новостроек ярко показывают последние данные аналитиков. На начало августа в Москве и Петербурге нераспроданными остаются 8,6 и 3,54 млн новостроечных «квадратов» соответственно, или 58 и 60%. На реализацию таких объемов понадобится почти 3 года.

На «вторичке» тоже сформировалась большая конкуренция за покупателей. Весной и осенью 2022-го этот рынок заполонили выгодные предложения со скидками до 20% от продавцов, торопившихся эмигрировать за рубеж. Подобное привело к снижению общего уровня цен и увеличению срока продажи жилья. Так, на вторичном рынке столицы сроки экспозиции к августу достигли в среднем 86 дней. С начала этого года «зависание» увеличилось на 39%, а за 12 месяцев – на 33%.

Среди других реалий этого года – переставшие действовать околонулевые ставки от застройщиков и подорожавшая ипотека. В июле ЦБ единовременно поднял ключевую ставку с 7,5 до 8,5% и, кажется, на этом не собирается останавливаться.

«Одного ответа для всех на вопрос, как продать, не может быть. Если не продается, то нужно изучать потребности своей целевой аудитории, вести активную маркетинговую политику, снижать цены», – уверена директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.

Подготовка жилья к продаже

Этот совет касается и продавцов «бабушкиных» квартир, и тех, кто вложился в «коробку». «Очень часто инвесторы после сдачи дома выставляют квартиру на продажу в черновом варианте. И очень долго ждут покупателя. Если сделать ремонт, чтобы покупатель мог сразу заехать и начать жить, то квартира продастся гораздо быстрее, – замечает гендиректор АН «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева, добавляя, – это актуально и для вторичного рынка. Сегодняшнего покупателя не привлекают квартиры с «бабушкиным» ремонтом, и они могут очень долго висеть в объявлениях. Можно сделать недорогой, но современный ремонт с учетом последних трендов – и покупатель найдется быстрее».

Ремонту и дизайну для быстрой продажи первичной либо вторичной квартиры мы посвящали спецматериал.

Составление объявления

Причиной медленной реализации часто является плохой контент, выставленный на сайте по продаже недвижимости. «Составьте подробное описание с акцентом на преимущества. Сделайте профессиональную фото- и видеосъемку квартиры, расставьте цветы, разложите пледы и добавьте другие привлекающие детали. Создайте красивую картинку, и это привлечет клиентов, потому что человек при подборе подходящих вариантов на сайтах сначала делает выбор на эмоциональном уровне, опираясь на имеющийся контент», – призывает Юлия Усачева.

Небольшие минусы жилья в описании не стоит указывать. «Лучше это все объяснить при просмотре. Также покупатели, после просмотра могут просто влюбиться в вашу квартиру и любой минус для них станет плюсом», – убежден руководитель агентства Maxima Максим Юсов.

А чтобы не прогадать с ценой, специалисты рекомендуют избегать слов «срочно» и «торг». «Они ставят вас в заведомо невыгодное положение, так как у покупателя есть обоснованный аргумент для снижения цены, – объясняет управляющий партнер девелоперской компании Unikey Айгуль Юсупова. – А вот описать преимущества квартиры, ЖК и локации, расстояние до основных транспортных узлов и уделить внимание инфраструктуре будет весьма полезно».

Фотографирование квартиры

Визуальное оформление объявления о продаже – очень важная часть, которую нельзя игнорировать. «Сделайте хорошие профессиональные фото, а для распространения используйте все известные и доступные соцсети, классифайды, форумы, – комментирует Айгуль Юсупова. – Хорошие фотографии понадобятся и для продажи «вторички». Если в квартире жили, рекомендую организовать генеральную уборку и убрать все личные вещи. Оцените состояние квартиры, возможно, есть смысл сделать легкую «косметику» и устранить явные недочеты».

Одновременно важно собрать весь пакет документов, необходимых для оформления сделки. «Это сэкономит большое количество времени и избавит вас от лишней волокиты, когда придет время выхода на сделку», – подчеркивает Айгуль.

После получения качественных фото/видео переходите к размещению объявления о продаже. На этом этапе определитесь, как будете организовывать процесс продажи: самостоятельно или с помощью агентства.

Подключение риелтора

Риелтор возьмет сделку «под ключ» и позволит максимально быстро и выгодно реализовать квартиру как в новостройке, так и на «вторичке». Специалист определит адекватную рыночную стоимость недвижимости и даст советы о том, как можно резонно повысить ценник (например, провести косметический ремонт). Такое сотрудничество сэкономит время и продавца, и покупателя, которым не придется самостоятельно проверять юридическую чистоту документов. Уйдет на услуги риелтора, по оценкам управляющего партнера Prime Life Development Дениса Коноваленко, около 2-5% от стоимости квартиры.

Основатель профессиональной платформы для агентов по недвижимости PlusAgent.ru Александр Рыжаков добавляет: «Если человек пользуется услугами агентств недвижимости, то обычно в комиссионные уже включены все расходы, связанные с продажей. В случае проведения сделки купли-продажи объекта недвижимости собственником и покупателем самостоятельно, им нужно договориться, кто будет оплачивать расходы на подготовку документов и оплачивать госпошлину».

Как продают профессионалы

Некоторыми секретами, к которым прибегают риелторы, с Novostroy поделился Александр Рыжаков. «Допустим, объект нужно продать срочно, в течение месяца. Сначала выставляем его по цене выше рыночной, например не за 8 млн, а 8,5. У нас большая база покупателей и все, кто искали недвижимость в этом районе, получают в мессенджер уведомление, что появился новый объект на продажу. Обычно сначала они видят, что цена высокая и решают подождать. Но бывают случаи, когда квартира очень нравится и ее сразу покупают. Это в первую очередь зависит от качества оформления предложения. Далее каждые 3-4 дня стоимость снижается на 50 тысяч рублей. И покупатели каждый раз получают сообщение о снижении цены. Когда цена снизится в среднем на 200 тысяч, начнутся активные просмотры. Клиенты начинают предлагать свои цены, а также понимают, что в любой момент квартиру продадут, если они сейчас ее не купят. После этого следует еще один небольшой торг уже с покупателем, и, как показывает практика, каждый третий или четвертый клиент соглашается на сделку. Так в течение месяца можно продать квартиру по рыночной цене, а если повезет дороже».

По заверению Александра, данная схема легко реализуется при наличии нужных инструментов и работает практически в 100% случаев.

Другой способ быстрой продажи жилья – подключение к сделке специалиста по недвижимости, работающего в нужном районе. «Он знает всех покупателей, у него есть база. И если цена адекватная, специалист сделает все возможное, чтобы продать квартиру как можно быстрее и получить свою комиссию», – говорит Александр Рыжаков.

Третий, самый простой и банальный способ – просто снизить цену.

Торговаться нельзя ждать

В среднем квартиры продаются за два-три месяца. Уложиться в эти сроки поможет грамотно установленная цена. «Если допустим, ваши конкуренты рекламируют недвижимость за 10 млн рублей, вы отправьте на публикацию по цене 9,9 млн. Так вы привлечете большее количество покупателей и продадите дороже чем конкуренты, потому что в дальнейшем конкурентам придется корректировать стоимость, и продадут они, исходя из опыта, примерно за 9,5-9,7 млн», – отмечает Максим Юсов.

К слову о конкурентах, Максим рекомендует проанализировать их предложения. «Прозвоните конкурентов, узнайте документы-основания продажи квартиры и какие есть проблемы. Например, у кого-то может быть свежее наследство либо договор дарения от чужого человека. Здесь присутствуют риски и данными аргументами вы можете оперировать при показах своей квартиры».

Юлия Усачева вторит мнению коллеги: «Изучите предложения конкурентов и поставьте цену хотя бы на 100 тысяч рублей дешевле. Это выделит ваше предложение среди прочих».

Резюмируя, 90% успеха для быстрой продажи жилья – это незавышенная цена. Остальное – качественные фото и описание в объявлении, собранный пакет документов для сделки и подготовленная к просмотру квартира. Так что не пренебрегайте расхламлением, клинингом и косметическим ремонтом при необходимости.