Съем жилой недвижимости юридически правильно называть наймом – первым делом обращает внимание руководитель сегмента «Контур.Недвижимость» Константин Ташлыков. «Арендовать можно только нежилое помещение. Договор аренды квартиры или дома подписывают, только если помещение снимает юридическое лицо. Но в этой статье мы будем считать термины «аренда» и «наем» синонимами, так как они часто встречаются в разговорной речи».
Изучение договора
Если арендатор заключил договор с владельцем квартиры или его представителем, но хочет съехать раньше, ему нужна веская причина – подчеркивает Константин Ташлыков.
Первым делом Константин рекомендует поговорить с арендодателем. Возможно, тот пойдет навстречу, устранит причину или согласится расторгнуть договор по соглашению сторон.
«Если собственник не согласится, нужно внимательно изучить договор. Если он бессрочный или в нем предусмотрена возможность расторжения в одностороннем порядке, можно отправить арендатору уведомление о прекращении отношений. Но обратите внимание: отправлять уведомление нужно минимум за три месяца до отъезда. Если арендатор не может ждать так долго, ему придется обращаться в суд», – говорит Константин Ташлыков.
Партнер юридической группы «Нартекс» Анастасия Дуничева добавляет, что условия и порядок расторжения договора найма жилого помещения установлены в ст. 687 Гражданского кодекса РФ. «Наниматель может в любое время расторгнуть договор (без объяснения причин). Единственное условие – о таком расторжении надо предупредить за 3 месяца, – поясняет юрист. – Для наймодателя установлены следующие основания досрочного расторжения договора:
- невнесение платы за 6 месяцев (а при краткосрочном найме – более 2 раз подряд);
- разрушение или порча жилого помещения;
- использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и интересов соседей».
Также Анастасия призывает помнить, что договором найма могут устанавливаться и другие основания для расторжения. «Если договор расторгается в судебном порядке (не важно, кто инициатор расторжения), процедура займет порядка 1 года. Во внесудебном порядке договор можно расторгнуть быстрее (но для этого необходимо, чтобы возможность внесудебного расторжения и сроки уведомления были четко установлены в договоре)».
Во избежание будущих проблем юристы рекомендуют внимательно читать договор при подписании, не стесняться обсуждать все важные условия, включая возможность и порядок досрочного прекращения найма жилья.
Топ причин для расторжения
По словам Константина Ташлыкова, Гражданский кодекс устанавливает пять основных причин, по которым арендатор может досрочно расторгнуть договор:
- Арендодатель мешает использовать помещение. Например, если после конфликта он поменял замок на входной двери. Или не вывозит свои вещи, хотя перед заселением договорился об этом с арендатором.
- Арендодатель не проводит капитальный ремонт. Это спорная причина, особенно если в договоре не указаны сроки такого ремонта. Так, суд может отказать, если арендатор не пробовал отремонтировать объект в счет стоимости аренды.
- С помещением что-то случилось, и теперь им нельзя пользоваться. Например, произошел пожар или затопление. При этом арендатор должен доказать, что его вины в ухудшении состояния объекта нет.
- Одна из сторон получила ущерб и лишилась того, на что рассчитывала. Этот пункт может использовать как арендатор, так и арендодатель. Например, если в квартире есть тараканы, съемщик может обратиться в суд и съехать, так как не планировал жить в антисанитарных условиях. Но и арендодатель может пожаловаться на съемщика и обвинить его, что тот стал причиной появления насекомых.
- В квартире или доме есть недостатки, которые арендатор не заметил при приемке. «Иногда недобросовестные арендодатели маскируют недостатки: открывают окна и используют ароматизаторы при неприятном запахе, закрашивают плесень в ванной. Если арендатор узнал об этих обстоятельствах только после того, как заехал – это повод для расторжения. Это правило будет действовать, и если недостаток появился спустя какое-то время. Например, если через несколько месяцев за окном началась стройка или этажом ниже открылся бар, и теперь по ночам там играет громкая музыка», – комментирует Константин Ташлыков.
Пример с тараканами
В контексте предпоследнего пункта добавим, что в этом году сразу три судебные инстанции сочли наличие насекомых в съемном жилье достаточным основанием для одностороннего отказа от арендных отношений. Тараканов съемщик обнаружила в арендованном жилье через 10 дней после заключения договора. После этого в одном из мессенджеров, а также по почте наниматель квартиры отправила собственнику сообщения о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке с требованием вернуть залог и часть арендной платы. Владелец квартиры счел поведение нанимательницы нарушением порядка расторжения договора и отказался возвращать деньги. Арендатору пришлось обратиться в суд.
Суд первой инстанции встал на сторону истца и решил, что наниматель жилья соблюла порядок одностороннего расторжения договора, имея для этого основания. Апелляционный и кассационный суды оставили это решение без изменений, сочтя тараканов и антисанитарию уважительными причинами для досрочного прекращения действия арендного договора. Арендодателя обязали вернуть истцу залог и стоимость аренды за остаток месяца, который та не провела в квартире.
Судебная практика
Как замечает юрист Александр Бударагин, расторгнуть договор в судебном порядке можно только при наличии определенных условий. «Одна из сторон существенно нарушила одно или несколько условий сделки. Нарушены другие условия, которые описаны прямо в договоре или закреплены на законодательном уровне. Причины расторжения договора могут быть любые, но чаще всего это связано с невыполнением условий одной из сторон. Среди них могут быть: невыплата арендной платы; изменение планов владельца квартиры. Нарушение договора аренды признается существенным, если названо таким в законе или договоре либо признано судом. Например, договор может предусматривать, что непроведение арендатором технического обслуживания арендуемого оборудования считается существенным нарушением договора аренды».
Константин Ташлыков, в свою очередь, подчеркивает: «Каждый случай суды рассматривают отдельно. Они оценивают, мог ли арендатор заранее узнать о недостатках и насколько они мешают использовать помещение. Так, Якутский городской суд постановил, что беспорядок в квартире, запах тухлой еды, грязные посуда и мебель – достаточное основание для расторжения договора».
В целом юристы рекомендуют обращаться в суд в крайнем случае, когда наниматель уверен, что договориться со второй стороной не удастся. «Пробуйте найти решение, которое всех устроит и обязательно документируйте свои попытки. Суды могут отказаться рассматривать иск, потому что стороны не пытались решить спор в досудебном порядке», – советует в заключение Константин Ташлыков.
Подготовлено по материалам © Источника
