Как изменились рынки новостроек и готового жилья после двух повышений «ключа» за месяц

Июльское повышение «ключа»

Первый раз в этом году Центральный банк поднял «ключ» до 8,5% годовых 21-го июля, стремясь обуздать инфляцию на уровне 4%. Прежняя ключевая ставка в 7,5% действовала с сентября 2022-го. После повышения этого процента большинство банков оперативно отреагировали, увеличив ставки на ипотечные займы на 0,5-1%. Однако это коснулось только классических программ – замечают эксперты.

Процент же на льготные кредиты в отдельных случаях даже сократился. Так, в начале августа Сбер анонсировал снижение ставки сразу по трем основным льготным ипотечным программам с господдержкой, включая семейную и для IT-специалистов.

«Это свидетельствует о том, что финансовые институты переориентировались на субсидируемые программы, тем более они и до этого составляли превалирующую долю продаж ипотечного продукта. Кроме того, распространяются акционные предложения, такие как снижение ставки за единовременный платеж или кешбэк с платежа», – комментирует директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.

По стандартным программам, как подчеркивает эксперт, ставки были заградительными для большинства потребителей и до повышения «ключа», а аренда по ежемесячным платежам уже стала доступнее ипотечных займов.

Мнению Аси вторит руководитель направления ипотечного кредитования компании «Риверхаус» Олег Егорушкин. «После повышения ключевой ставки ЦБ с 7,5 до 8,5% многие коммерческие банки стали пересматривать свои ипотечные программы в сторону роста процентов. По состоянию на первую декаду августа более 70% системообразующих банков поменяли условия по классической ипотеке на 0,5-1%. В их числе Сбер, ВТБ, Альфа-Банк, ДОМ.РФ и другие. В то же время процентные ставки по льготной ипотеке в большинстве банков остались на прежнем уровне, а отдельные банки их немного снизили».

Накопление негативного

Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Прeображенский согласен, что июльское увеличение ключевой ставки оказало минимальные изменения на рынке недвижимости, однако есть но. «Это не значит, что они (изменения – ред.) не начнут накапливаться, причем негативным образом для спроса и рынка в целом».

По словам эксперта, последствия изменения ключевой ставки находят отражение в повышении стоимости всех кредитов – от ипотечных до стоимости проектного финансирования. Плюс увеличивается дороговизна кредитных ресурсов во всех смежных со строительной отраслью производствах.

Рост цен на изготовление строительных материалов, оборудования, техники и прочих услуг тоже приводят к повышению себестоимости строительства, а значит, и к увеличению стоимости недвижимости даже без учета ипотеки. И все это на фоне девальвации рубля при зависимости отечественной экономики от экспорта и без того низкой покупательной способности населения.

Августовский «сюрприз»

Уже после июльского повышения «ключа» эксперты не исключали очередного роста этого показателя, да и сам регулятор не скрывал подобных перспектив. Плановое увеличение ключевой ставки с большой долей вероятности анонсировалось на новом заседании совета директоров Банка России в середине сентября. Только Центробанк всех обескуражил и сделал это на месяц раньше прогнозируемого срока – 15 августа, причем процент регулятор повысил сразу на 3,5%, или до 12%. В последний раз Банк России внепланово увеличивал ключевую ставку в теперь уже далеком феврале 2022-го в связи со всем известными событиями на Украине.

Внеплановое увеличение «ключа», на которое Центральный банк пошел к концу лета-2023, основатель независимого Московского бутикового агентства недвижимости для семей CHili Надежда Дубинина объяснила так: «Чтобы переломить тренд ослабления рубля, замедлить инфляцию и предотвратить отток капитала из страны».

Рассуждая над тем, как это отразится на недвижимости, Надежда уверена: на вторичном рынке сейчас начнется ажиотаж. «Будут сметать все. Покупатели в ближайшую неделю поспешат воспользоваться уже одобренной ипотекой со старыми ставками. Потом наступит затишье, так как ипотечные ставки будут на уровне 13%. Это уже очень большие деньги».

Одновременно риелтор прогнозирует перемещение части спроса на новостройки, где благодаря государственной поддержке ставки остаются пока прежними: 8% по льготной ипотеке, 6% по семейной и 5% по IT-ипотеке. При этом реальные проценты, под которые сейчас банки выдают ипотеку по льготным программам, еще ниже благодаря маркетинговым активностям самих кредитных учреждений и девелоперов.

«В самом хорошем положении опять окажутся люди, которые подходят под семейную ипотеку. То есть, у кого есть ребенок, появившийся на свет после 1 января 2018 года, либо двое и более несовершеннолетних детей. При этом в браке быть необязательно!», – комментирует Надежда Дубинина, обращая внимание, что по льготной ставке приобрести жилье можно даже по переуступке (вид сделки, когда дольщик продает квартиру в еще не сданном доме на 15-20% дешевле ценника от застройщика).

К чему уже пришли

Спустя несколько дней после увеличения «ключа» до 12% два крупнейших банка РФ – Сбер и ВТБ – заявили, что повысят ставки по своим базовым ипотечным программам как на вторичное жилье, так и новостройки на два процентных пункта. Произойдет это с 22-го и 21-го августа соответственно. Сейчас в ВТБ действуют ставки на ипотеку для вторичного и первичного жилья от 11,5%. Сбер же на готовое жилье еще выдает займы от 11,7%, а на новостройки по рыночной программе – от 11,4%.

Очевидно, эстафету по повышению ипотечных ставок перехватят другие участники банковского сектора. «Скорее всего, повышать их (ставки – ред.) будут постепенно до конца лета. К осени ставки могут достигнуть 17-18%, – предполагает директор ипотечного центра «Тренд Новостройки» Вероника Самылина, подчеркивая, – вторичному рынку «достанется» больше».

Новых повышений ключевой ставки эксперт и ее коллеги пока не ожидают, в отличие от появления дисконтов от продавцов, чтобы поддержать спрос. «Существующих мер может хватить, чтобы сдержать инфляцию. При неблагоприятном развитии событий осенью ставку могут повысить еще на 1-2%», – не исключает Вероника Самылина.

В заключение Надежда Дубинина напоминает, что лимит выделенных по программам господдержки федеральных денег заканчивается. «Дальше, скорее всего, останутся только адресные льготные программы. В общем, если у вас назрел квартирный вопрос, то «дешевыми деньгами» можно воспользоваться, взяв новостройку. Кто не знает, новостройки тоже можно купить «под ключ», с ремонтом и даже с мебелью. И все это будет оплачиваться из ипотечных платежей. Поэтому «первичка» продолжает задавать тренды».