Как изменился рынок недвижимости с февраля 2022-го

Недвижимость осталась чуть ли не единственным способом сохранения средств

Как напоминает директор московского бизнес-пространства «Этажи» Евгений Затонский, внутри 2022 года многие люди относились к СВО как экстраординарному событию. «И хотя часть населения увидела возможность выгодного приобретения недвижимости через субсидированные ставки, которые были вынуждены запустить застройщики для поддержания спроса, были и те, кто этот вопрос для себя полностью закрыл, потому что, по их мнению, покупка квартиры в период неопределенности – это огромный риск. Ближе к 2023 году часть людей уже привыкла к происходящему и стала возвращаться к решению своих жилищных вопросов».

Отдельно в своем комментарии Евгений останавливается на сентябре 2022-го. Именно тогда, после объявления мобилизации, по словам эксперта, случилось единственное заметное замедление рынка. «В течение месяца было падение спроса, но он достаточно быстро восстановился и через месяц вернулся к прежним показателям. Показатели спроса стабильно растут начиная с октября 2022 года. И это неудивительно, ведь на фоне «фактического запрета валюты» и произошедшего с акциями в февраля 2022 года, недвижимость осталась чуть ли не единственным способом сохранения средств, и поэтому спрос на нее стабилен. Если говорить о выборе направления, если в 2022 году было много тех, кто инвестировал в новостройки за счет выгодных субсидированных ставок, то в 2023 году люди стали решать свою жилищную проблему (спрос был больше на вторичном рынке)».

В заключение Евгений Затонский говорит, что на фоне свершившихся повышений ключевой ставки в июле и августе этого года он и его коллеги ждут обратный разворот спроса в сторону первичного рынка.

Что особенно изменилось

Небольшая часть покупателей, которые сохранили свою финансовую стабильность или даже стали получать более высокую номинальную заработную плату, продолжают предъявлять высокие требования к недвижимости – уверена директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. При этом, как подчеркивает девелопер, сократился срок экспозиции качественных лотов в современных многофункциональных проектах, а эксклюзивные многокомнатные пространства часто выкупаются в первую очередь. В результате многие покупатели занимают выжидательную позицию на рынке в поисках наиболее интересных объектов высокого класса в престижных районах.

«Такая стратегия оправдана и для тех, кто приобретает квартиры для жизни, и для инвесторов, поскольку в городе (Петербурге – ред.) практически не осталось простых для освоения пятен под застройку. Кроме того, импортные комплектующие сложного назначения, которые использовались при реализации статусных проектов, приходится заменять на аналоги из дружественных стран, зачастую уступающие по качеству. Эти факторы могут негативно сказаться на уровне домостроения будущих проектов», – считает Ася Левнева.

Разумеется, девелопер обращает внимание, что большая часть потребителей и инвесторов уже закредитована и не имеет больше финансовой возможности формировать спрос на рынке недвижимости. В основном, по уточнению Аси, это те, кто заинтересован объектами экономкласса. «Поэтому сложилась ситуация затоваривания неликвидными лотами, которая вынуждает девелоперов снижать цены или сдавать часть квартир в аренду, – поясняет эксперт, добавляя, – тормозит спрос также рост ипотечных ставок и повышение требований к заемщикам при одобрении ипотеки. Меньше стало одобрений кредитов мужчинам, особенно призывного возраста. Большую роль также играет уровень официальной заработной платы и размер долговой нагрузки, который у большинства населения достаточно высок».

Наблюдения одного девелопера

Директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент» Елена Устинова поделилась наблюдениями своей компании. «На примере «Доброграда» мы видим, что поведение покупателей после начала СВО изменилось кардинально. В конце февраля-апреле 2022 года мы фиксировали резкий рост спроса на инвестиционную недвижимость. Самыми популярными лотами были однокомнатные квартиры, средняя стоимость лота составляла 6 млн рублей. Нужно отметить, что чаще всего покупатели приобретали недвижимость без ипотек и рассрочек. В тот период целью покупки было сохранение и инвестирование денежных средств».

Дальше, как подчеркивает, девелопер ситуация значительно изменилась. «Сейчас большей популярностью пользуются участки под строительство и таунхаусы площадь от 140 кв. м. Покупатели приобретают недвижимость для дальнейшего проживания в «Доброграде», они достаточно обстоятельно выбирают объекты, часто используют кредитные средства. Это свидетельствует об уверенности в завтрашнем дне и стремлении выбрать для себя и своей семьи комфортное жилье на длительный срок».

В конце своего комментария Елена Устинова отмечает, что средняя цена лота в рассматриваемый период увеличилась в 2 раза и составляет 12 млн рублей. «Но это не значит, что выросла цена недвижимости, увеличение стоимости лота связано именно с изменившейся структурой спроса. При этом если в денежном выражении мы фиксируем рост продаж на 60%, то «в штуках» мы отстаем от уровня продаж весны 2022 года», – заключает эксперт.

Подписывайтесь на телеграм-бот Novostroy, чтобы оставаться в курсе всех изменений на рынке недвижимости и не пропустить самых важных событий, аналитики от экспертов и свежих обзоров редакции.