Новая инициатива ЦБ
Ежегодно регулятор готовит документ об основных направлениях развития финансового рынка страны на ближайшие три года. В проекте на 2023-2025 гг., появившемся в Сети в конце ноября (см. С. 25), фигурирует создание в России системы жилищных сбережений как способа помочь нуждающимся в жилье гражданам накопить часть суммы на ипотеку.
Отметим, что система стройсбережений не нова. Так, по данным «Российской газеты», каждый третий гражданин Германии заключил договор строительного вклада, а профинансировано в этой стране в рамках соответствующей программы 45%, или 13 млн приобретенных квартир.
Возвращаясь к России, в указанном проекте речь идет о накоплении первого взноса посредством спецсчета с последующим получением займа на зафиксированных условиях. Это значит, что пока владелец счета будет копить деньги, финансовая организация будет сохранять за таким клиентом процент по кредиту на том уровне, на котором ставка была при открытии счета.
Расширит система жилищных сбережений, по мнению регулятора, и долгосрочную ресурсную базу банков, позволив кредитным организациям эффективнее управлять их ипотечными портфелями.
По убеждению Маргариты Наследниковой, к. э. н., доцента РЭУ им. Г. В. Плеханова, для большинства граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, данная инициатива дает реальную возможность воспользоваться ипотечным кредитом при условии поддержки со стороны государства в виде субсидий и увеличении суммы страхования по депозитам. Тем более что в указанном документе говорится, что регионы смогут предусмотреть свои программы субсидирования и помочь россиянам в накоплении первоначального взноса.
В представлении коммерческого директора финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослава Баджурака, новая инициатива ЦБ как минимум обозначает задачу регулятора найти решение проблемы. «Однако пока из представленных формулировок не совсем ясно, какие для этого будут использованы механизмы. Один из возможных вариантов – это накопительно-ипотечные программы. Например, на рынке с 2005-го уже апробирована накопительно-ипотечная система для военных. Её участники могут обратиться за жилищным кредитом после трех лет, в течение которых идет накопление ежемесячных взносов от государства».
Есть, по замечанию эксперта, успешные решения и в банках. «Многие практиковали собственные накопительно-ипотечные программы совместно с аккредитованными застройщиками. Для клиентов таких программ кредитные организации предлагали надбавки к ставкам по вкладам, пока деньги на первый взнос накапливались. А после – дисконт к ипотечным процентам», – комментирует Ярослав, вспоминая, что в текущем году по аналогичной схеме свою «Вкладотеку» предложила и ГК «ПИК».
В целом меры регулятора Ярослав Баджурак считает крайне своевременными и актуальными для тех заемщиков, которые не соответствуют требованиям по семейной ипотеке и по другим льготным программам. Впрочем, чтобы увидеть ценность для потребителя в механизме системы жилищных сбережений Центробанка, придется подождать. К тому же это пока проект, которому еще предстоит пройти парламентские слушания в Госдуме.
Зачем вообще нужен первоначальный взнос
В этих условиях система сберегательных вкладов видится эксперту рынка эффективным решением, но при соблюдении нескольких условий.
«Ежемесячные платежи должны быть незначительными для среднестатистической семьи, чтобы не наносить урон семейному бюджету. Хранить деньги на сберегательных строительных счетах должно быть выгоднее, чем на депозитах. Необходим высокий уровень доверия к кредитным учреждениям, оказывающим подобную услугу, что очень проблематично обеспечить в условиях экономической турбулентности. Кроме того, на сегодня практически невозможно спрогнозировать развитие рынка на три-пять лет вперед, чтобы гарантировать вкладчикам такой стабильный процент на кредит, который в долгосрочной перспективе будет приемлем для них и экономически целесообразен для банков», – комментирует Ася Левнева.
Как уже копят на первый взнос
Продолжая тему первого взноса, Ася Левнева замечает, что сейчас стартовая сумма на ипотеку чаще всего берется от продажи имеющейся квартиры.
«У состоятельных клиентов это могут быть накопленные средства. Кто-то использует материнский капитал и занимает у друзей, – перечисляет эксперт, подчеркивая, – ипотека без первоначального взноса и потребительское кредитование из-за высоких рисков в период экономической нестабильности стали гораздо менее доступными инструментами».
Ярослав Баджурак развивает тему, называя отсутствие первоначального взноса на ипотеку – хорошо известной и, пожалуй, наиболее распространенной проблемой миллионов россиян, планирующих решение квартирного вопроса: «Из-за невысоких доходов людям не хватает денег на повседневные расходы. В результате они не могут делать сбережения на крупные покупки, включая квартиру. Так, по оценкам главы ДОМ.РФ, летом 2022-го для 40% россиян ипотека оставалась недоступной».
Вспоминает Ярослав и 2020-й, когда заработала ипотека с господдержкой с фиксированным первым взносом в 20% и низкой ставкой в 6,5% в первой редакции программы. Тогда специалисты «Выберу.ру» наблюдали рыночную тенденцию, в рамках которой люди стали активно брать потребительские кредиты для первого взноса по ипотеке. «Очевидно, что их финансовая нагрузка возрастала. Но в условиях низких кредитных ставок и приемлемой стоимости недвижимости заемщикам хватало доходов, чтобы получать одобрения банков и на потребительский кредит, и на ипотеку. В дальнейшем банки ужесточили требования к долговой нагрузке ипотечников, и доля таких кредитов постепенно сошла на нет. А вот проблема нехватки денег на первый ипотечный взнос никуда не делась», – говорит эксперт.
В плане советов, как еще и сколько можно накопить на первый взнос по ипотеке, Ярослав Баджурак, прежде всего, напоминает про маткапитал: «Деньги на первый взнос по ипотеке для семей с детьми, рожденными после 1-го января 2018-го, предоставит государство. Материнский капитал для первоначального взноса сейчас принимают практически все банки. В 2022-м размер маткапитала на первенца – 524,5 тыс. рублей. При рождении второго ребенка выплата составит 693,1 тыс. рублей, если семья не получала маткапитал на первого, и 168,6 тыс. рублей, если его уже оформляла. В 2023-м сумму проиндексируют на 12,4% – до 589,6 тыс. руб. на первого ребенка и до 779 тыс. руб. на второго».
По условиям госпрограммы «Семейная ипотека» первоначальный взнос равен 15%. Это значит, что семья с одним ребенком сможет внести деньги маткапитала за ипотечную квартиру в новостройке стоимостью 3 930 666 руб. (589 600 руб. х 100% / 15% = 3 930 666 руб.).
«В Москве, Санкт-Петербурге или Екатеринбурге вряд ли получится приобрести недвижимость по такой цене, но в регионах можно будет найти квартиру даже дешевле», – оптимистично заявляет эксперт.
Также Ярослав замечает, что государство не забыло о многодетных семьях с тремя и более детьми, для которых на выплату ипотеки предусмотрена сумма до 450 тыс. рублей. Эту выплату могут получить семьи, в которых с 1 января 2019-го по 31 декабря 2023-го родится третий или последующий ребенок. Немаловажно, что возраст старших детей и наличие официальной регистрации брака не имеют значения. Главное, чтобы ипотечный договор был подписан до 1-го июля 2024-го.
В выигрышном положении относительно других ипотечников, по убеждению Ярослава Баджурака, находятся и молодые семьи. Они могут получить субсидию от государства от 30% (без детей) до 35% стоимости жилья, обратившись с заявлением об участии в госпрограмме «Молодая семья». «Оставшиеся 65% цены недвижимости ипотечникам придется выплачивать самостоятельно. Поэтому у пары должны быть доходы, соответствующие требованиям банков-кредиторов. Кроме того, возраст каждого из супругов, заключивших официальный брак, не должен превышать 35 лет. А деньги выдают лишь семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий. В каждом регионе РФ нуждаемость определяется муниципалитетами в квадратных метрах на одного члена семьи».
Немного математики
Чтобы ответить на вопросы, как и сколько накопить россиянам для первого взноса по ипотеке, Ярослав Баджурак предлагает сделать расчеты для семьи, которая по тем или иным причинам не соответствует требованиям ни одной из льготных программ, но, к примеру, планирует купить недвижимость в Москве.
«Допустим, речь идет о двушке в столичной новостройке за 15 млн руб. Пара может найти ипотеку с первоначальным взносом 10%. Значит, им понадобится первый взнос по ипотеке 1,5 млн руб. Будем ориентироваться на средние зарплаты в столице – в 120 тыс. руб., по данным Мосстата. А теперь выясним, какую сумму ежемесячно сможет откладывать семья. Теоретически в ипотечную копилку семья каждый месяц сможет откладывать половину дохода супругов, или 120 тыс. руб. Тогда они смогут накопить на первый взнос за 1 год и 1 месяц (1 500 000 руб. / 120 000 руб. = 12,5 месяцев)», – рассказывает эксперт.
Если же пара выберет для сбережений пополняемый вклад с капитализацией по ставке, например 5%, то накопить, по подсчетам Ярослава, получится немного быстрее. «Каждый месяц банк будет начислять проценты, – поясняет эксперт, добавляя, – Согласно расчетам калькулятора вклада «Выберу.ру», делая ежемесячный взносы по 120 тыс. руб., за 1 год супруги накопят 1 605 738 руб.».
Несколько советов от редакции
К приведенным советам экспертов добавим: начните с оценки своих доходов, подбора понравившихся вариантов недвижимости и подсчета ориентировочной суммы для первого взноса. По поводу последней помните, что она, как и общая стоимость недвижимости, со временем увеличатся из-за инфляции, роста строительной готовности и т. п. Здесь ни в коем случае не отчаивайтесь и твердо идите к цели. Поставив цель и оценив возможности, копите эффективно (к примеру, откройте накопительный вклад), всегда планируйте бюджет (экономьте, например, по принципу 50/20/30, где 50% составляю повседневные траты, 20% – необязательные, но важные расходы в виде развлечений и путешествий, и 30% – та самая часть на пути к собственному жилью).
Чтобы четко контролировать все свои доходы и расходы, делайте соответствующие пометки и устанавливайте лимиты на бумаге или в специальных, в том числе банковских приложениях. Помните, что планирование бюджета – не занудное занятие, а необходимость и даже своеобразный квест, имя которому – жизнь.
В целях экономии не игнорируйте использование дисконтных карт, бонусных баллов, кешбэков, купонов и прочих маркетинговых предложений, снижающих стоимость услуг и товаров.
Также в рамках экономии рекомендуем составлять списки покупок и говорить «нет» лишним расходам в стремлении расслабиться или побаловать себя и окружающих. Так, от пиццы, утреннего покупного кофе, нового гаджета, поездки на такси, похода в бар и пр. отказаться куда проще, чем кажется. Согласитесь, пиццу можно заменить полноценным ужином, а утренний кофе – приготовленным своими силами напитком без химических добавок. Новый гаджет наверняка еще не нужен из-за работоспособности имеющегося, а за маркетологами не угнаться, как ни старайся. Прогулка же вместо такси полезнее для физиологического и психического здоровья, а поездка в общественном транспорте позволяет подумать, почитать и побыть среди людей. Да и поход в увеселительное заведение можно всегда реорганизовать в домашние посиделки с друзьями, что позволит бесценно и в то же время бюджетно провести время.
В заключение советуем обратить внимание на хобби, которое может быть не только удовольствием, но и доходом. Ведь еще далекие предки рекомендовали совмещать приятное с полезным. Так что же может помешать вам любить какое-либо занятие (например, игру на гитаре или математику) и обучать его азам новичков? Имеющиеся же сегодня технологии, вроде интернета и видеосвязи, открывают еще бОльшие возможности для монетизации увлечений.
Подготовлено по материалам © Источника
