Как сделать умным старое жилье, сколько это стоит и чем цифровизация «вторички» отличается от новостроек – рассказывает эксперт

Novostroy: Действительно ли умные технологии в многоквартирных домах важны для потребителей?

Светлана Перминова:

Для покупателей квартир стандартные параметры при выборе жилья, такие, как расположение, транспортная доступность, планировки и т.п., безусловно, продолжают иметь весомое значение. Однако сегодня будущий собственник хочет и готов приобрести не просто «стены», а некий образ жизни.

Одним из способов обеспечить новый уровень комфорта и новый стиль взаимодействия с жильем стал умный дом, но в более широком понимании, чем все привыкли. Важно понимать, что умный дом по сути своей – это целый комплекс цифровых сервисов, которые собственник квартиры в умной новостройке получит через мобильное приложение, и набор возможностей там может быть совершенно разнообразным. Девелоперы внедряют современные технологии в новостройки и продают квартиры, обозначая наличие умного дома в своих маркетинговых материалах как одно из преимуществ. При этом для жителей уже построенных и заселенных домов, где изначально не планировалось использование цифровых сервисов, эти возможности недоступны.

Последние несколько лет мы наблюдаем устойчивый рост спроса на цифровизацию вторичного жилья как со стороны бизнеса, так и со стороны потребителей. Согласно исследованию «Авито Услуги», проведенному летом 2022 года, 68% россиян хотели бы жить в умном доме. Эксперты из «Лаборатории цифровизации жилья» также отмечают, что системы умного дома востребованы жильцами МКД – 71% участников опроса посчитали их использование необходимым.

Novostroy: От кого исходит инициатива на цифровизацию уже построенных и заселенных домов?

С. П.:

В целом, внедрение современных цифровых сервисов в многоквартирных домах инициируется по большей части девелоперами. Они хотят тиражировать выбранные для новостроек решения на все свои объекты и видят ценность в цифровизации и автоматизации управления зданиями. Реже запрос поступает от управляющих организаций.

Novostroy: Зачем застройщики вкладываются в цифровизацию «вторички»?

С. П.:

Уже неоднократно было доказано, что качественный сервис управляющей компании существенно влияет на позиции застройщика на рынке. Сегодня практически все ведущие девелоперы имеют собственные управляющие компании несмотря на то, что по большому счету это не прибыльно и зачастую влечет за собой необходимость решения массы проблем. Однако, когда застройщик и управляющая компания плотно взаимодействуют, «идут в одной связке», имеют общие бизнес-процессы и стратегию, результат приносит соответствующие выгоды.

В первую очередь, цифровизация «вторички» нужна застройщику, чтобы распространить выбранные решения на все свои объекты, объединить уже построенные и строящиеся МКД и создать единую цифровую среду, повысить прозрачность бизнес-процессов на этапе эксплуатации. Кроме того, использование единого IT-решения позволяет качественно повысить уровень жизни жильцов, сделать доступными для них самые современные технологии и сервисы. Отсюда вытекает еще одна очевидная причина – благодаря цифровизации застройщики могут выделиться на рынке, создать имидж прогрессивной компании. И как следствие – сохранить и повысить NPS (Net Promoter Score, индекс лояльности клиентов – ред.) собственников, увеличить число повторных продаж и продаж по рекомендации.

Застройщику важно, чтобы у его клиентов, как новых, так и действующих было единое мобильное приложение для использования информационно-коммуникационных сервисов (например, для оплаты квитанций, передачи показаний счетчиков, онлайн-заявок), а у УК был доступ ко всем лицевым счетам. Это большой плюс и задел на будущее. Например, управляющая компания может через маркет в мобильном приложении предлагать свои платные услуги, подключать дополнительные сервисы, модернизировать оборудование на объекте и создавать смарт-инфраструктуру.

При наличии технической возможности цифровизация уже построенных жилых домов дает возможность объединить информацию о работе всего оборудования в здании и информацию о работе сотрудников УК и подрядчиков, автоматизировать диспетчерскую службу, повысить скорость реакции на аварии и заявки, контролировать выполнение плановых и экстренных работ и так далее.

Novostroy: Чем цифровизация «вторички» отличается от новостроек?

С. П.:

Когда создание проекта умного жилого комплекса происходит на стадии проектирования здания, у застройщика всегда есть возможность заложить то оборудование, которое необходимо, чтобы обеспечить работу цифровых сервисов. На этом этапе достаточно просто подобрать решения, которые будут наиболее оптимальными по функциональности и стоимости, будут соответствовать классу объекта и, самое важное, будут уже интегрированы с платформой умного здания. То есть, выбирая интегрированные решения, застройщик экономит время, деньги и другие ресурсы. Есть пространство для маневра.

Когда проект умного здания разрабатывается уже после сдачи дома в эксплуатацию, приходится работать с тем, что есть. Здесь огромное значение имеет техническое оснащение здания, установленное на объекте оборудование, состояние инженерных систем. Опыт нашей компании показывает, что для домов возрастом до 5-10 лет есть возможность подключить инженерные и информационные системы и создать единую цифровую среду без модернизации.

Безусловно, часто бывают технические ограничения. Иногда системы на объекте требуют модернизации, но в любом случае порядок действий стандартный. Мы запрашиваем перечень оборудования на проекте или проводим обследование на объекте, и если интеграция возможна, то рассчитываем стоимость работ по подключению. Если заказчик готов заменить или установить какое-либо дополнительное оборудование, например, IP-домофоны, мы можем дать консультацию по подбору, согласовываем техническое решение и рассчитываем стоимость подключения к платформе.

Novostroy: Сколько стоит сделать «вторичку» умной?

С. П.:

Назвать точную цифру достаточно сложно, отвечая на вопрос о ценообразовании. Для расчета важно понимать, из чего складывается итоговая сумма. В Ujin мы берем за основу три составляющих. Первая – это сервисы, которые выбирает заказчик: от базовых, типа заявок и квитанций, до умного лифта, умного паркинга и других более сложных систем. Соответственно, от того, что мы подключаем для конкретного проекта, будет зависеть и стоимость. Второе – это количество квартир, и третье – это то количество единиц общедомового оборудования и инженерных систем здания, которые мы подключаем к платформе: системы СКУД, видеокамеры, лифты, вентиляция и т. д.

Например, для типовой многоэтажки подключение к платформе обходится от 500 рублей с квартиры, а абонентская плата составит условно 50 рублей в месяц. При этом если мы будем подключать только информационно-коммуникационные сервисы в среднестатистическом многоквартирном доме, то подключение к платформе будет бесплатным, а абонентская плата составит всего 15 рублей с квартиры в месяц.

Если же мы создаем единую цифровую среду для элитного дома на 50 квартир, где на каждом шагу камеры видеонаблюдения, домофоны, умный лифт, умный паркинг, комплексная BMS-система (Building Management System, автоматизированная система управления зданием – ред.), а в квартирах умный дом на KNX (открытый стандарт для автоматизации жилых и коммерческих зданий, а также проводной автоматизации – ред.), то инсталляционный платеж может доходить до нескольких миллионов, а абонентская плата до 1000 рублей с квартиры в месяц.

Novostroy: Обычно УК уже используют разные программные продукты, например, для работы с заявками. Как подключить свои объекты к платформе, не нарушив уже выстроенные бизнес-процессы?

С. П.:

Сегодня создание умного МКД похоже на сборку конструктора. Каждый заказчик выбирает необходимый набор возможностей как отдельные кубики. При этом, если управляющая организация уже использует какой-то сервис, например, для работы с заявками, то мы интегрируемся, чтобы не нарушать имеющийся бизнес-процесс, выстроить который обычно стоит больших усилий. Сотрудники будут продолжать работать в той системе, которая для них привычна, а остальные сервисы мы подключим на своей платформе. Те программные продукты, которые используют управляющие компании в своих бизнес-процессах, например, 1С, 1С: ТОиР, CRM и так далее, сейчас имеют инструменты для того, чтобы внешний мир мог легко с ними взаимодействовать, поэтому проблем, как правило, не возникает.

Novostroy: Как будет развиваться цифровизация существующего жилого фонда? Можно ли рассчитывать на какие-то меры поддержки?

С. П.:

Цифровизация строительной отрасли и сфера жилищно-коммунального хозяйства в настоящее время находится в фокусе пристального внимания. Так, через межведомственные рабочие группы Минцифры, Минстроя и Минпромторга России ведется разработка стандартов оснащения многоквартирных домов интеллектуальными системами управления комфортом и безопасностью. В том числе, есть задачи обеспечить цифровизацию за счет программ капитального ремонта и реновации. Также в рамках проекта «Умный город» ведется работа, направленная на то, чтобы цифровизация многоквартирных домов вошла в индекс «IQ городов».

Эти меры поддержки позволят создать существенное количество прецедентов, таким образом, цифровизация объектов недвижимости сможет подтвердить свой экономический эффект и будет подхвачена рынком. Например, многие телеком-операторы уже сегодня запускают и развивают продукты по умному многоквартирному дому, а инвесторы смогут применять различные схемы, которые подразумевают первоначальные капитальные вложения, а впоследствии получение сервисных платежей.