Каким будет ипотечный рынок-2024 после рекордного 2023 года – прогнозы и ожидания

Общие прогнозы

По данным CEO платформы Tymy Алексея Майстренко, объемы ипотечного кредитования продолжат расти и в следующем году. «В 2023-м прогноз объема выдачи ипотечных кредитов в России – 6,8 трлн рублей, прогноз на 2024 год – уже 7,7 трлн. Отчасти такой прогноз основан на росте цен на недвижимость, но это, разумеется, не единственный драйвер. Существенных предпосылок для стагнации рынка недвижимости нет, несмотря на то, что экономические обстоятельства в стране не самые простые. Однако мы видим и рост темпов строительства, и активность на рынке вторичной недвижимости, которая глобально не снижается. Плюс наиболее вероятно продолжат работать программы льготного кредитования, поскольку государство очевидно делает ставки на строительную отрасль как на локомотив развития, и в целом настрой покупателей достаточно оптимистичен на фоне улучшения прогнозов по российской экономике».

До и после льготной ипотеки

Ипотечный рынок в 2024-м можно разделить на две части: до и после 1 июля, когда закончится программа льготной ипотеки. Учитывая это, директор ипотечного центра «Тренд Новостройки» Вероника Самылина предполагает, что на рынке новостроек в первой половине будущего года ситуация будет примерно такой же, как и в 2023-м. «С помощью субсидий застройщиков ставку 8% можно снизить на 0,5% и больше, нет резких скачков цен на недвижимость, поэтому спрос на ипотеку остается устойчивым. Повышение минимального первоначального взноса от ЦБ не коснется льготной ипотеки, так как ее внесли в перечень программ, при использовании которых можно не применять надбавки к коэффициентам риска. Ситуация на вторичном рынке полностью зависит от ключевой ставки, предсказать которую сейчас трудно».

То же, какой на ипотечном рынке будет вторая половина 2024-го, можно лишь предположить. «Если откажутся от льготных программ и повысят первоначальный взнос до 30%, рынок просядет из-за дорогих кредитов. Если появятся дополнительные меры стимулирования, например, адресные ипотеки, то спрос сможет удержаться на плаву», – приводит возможные варианты Вероника Самылина.

Более адресная господдержка и рост импортозамещения

Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преобрaженский считает, что прогноз по ипотечному рынку сейчас выглядит несколько преждевременным. Причины тому – девальвация рубля находится в развитии и говорить, что этот процесс будет остановлен на том или ином уровне пока затруднительно, если сохранится текущая политика ЦБ. Впрочем, даже с учетом незаконченного процесса девальвации все же можно рассмотреть некоторые тенденции, которые с высокой степенью вероятности реализуются в будущем году.

«Сразу стоит отметить, что стимулирование платежеспособного спроса в рамках льготной ипотеки достигло практически 90%. При рыночном развитии отечественной экономики данный размер помощи не выглядит оправданным и должен постепенно сокращаться к целевому уровню 30% (в данном случае уровень весьма условный, но весьма вероятный в качестве целевого). Как следствие, программы поддержки действительно нуждающихся целевых групп станут существенно более адресными. Наиболее вероятно, что универсальная программа льготной ипотеки прекратит свое существование. Но, будет усилена поддержка семейной, сельской, дальневосточной, арктической ипотек. Вполне возможно, что к ним добавятся дополнительные льготные программы по целевым группам. Кроме IT, например, учителя, врачи, а также, возможно, расширится формат поддержки, связанный с региональным принципом».

Напоминает эксперт и про необходимость антисанкционной защиты отечественной экономики. В контексте этого, по словам Владислава Преобрaженского, будет запущено большое количество проектов по импортозамещению, которые вполне могут потребовать дополнительного привлечения работников на вновь возводимые предприятия. Последние по тем или иным причинам появятся в регионах, где предстоит стимулировать новое строительство и будет спрос на построенное жилье.

«Кроме того, не стоит забывать, что потребуется восстанавливать новые регионы и там без соответствующих льготных ипотечных программ также не обойтись, – подчеркивает Владислав, добавляя, – в остальном необходимо выравнивать баланс спроса и предложения таким образом, чтобы рыночная ипотека на нем занимала подавляющий объем. Сейчас трудно спрогнозировать, сколько потребуется на это времени и как должна измениться политика Банка России, чтобы воплотить цели в жизнь. Но то, что это необходимо и развитие будет направлено в вышеописанную сторону сомнений не вызывает».

Тренд на региональную миграцию и новые маркетинговые программы

По словам директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Аси Левневой, долгосрочные прогнозы при турбулентной ситуации в стране имеют все шансы не сбыться. «Поэтому тут надо оговориться, что в настоящее время заданы условия: курс на повышение ключевой ставки (15 августа ЦБ внепланово повысил ее до рекордных 12%) и как следствие снижение доступности ипотеки; сокращение платежеспособного спроса, степень которого сильно зависит от региона; высокий риск увеличения темпов инфляции и сужение портфелей застройщиков».

В целом, в представлении Аси, в стране будет усиливаться тренд на региональную миграцию. «У жителей регионов, ориентированных на оборонную промышленность, появляются свободные средства. В России после покупки товаров первой необходимости население традиционно задумывается о вложениях в недвижимость. Если регион не может ответить на платежеспособный спрос, то потребители едут туда, где в последние годы велась интенсивная застройка – это прежде всего Москва и Петербург».

В контексте сказанного девелопер заключает: говорить, что на подорожавший ипотечный продукт не будет спроса, преждевременно. «Пока есть льготная ипотека, именно на нее будут делать упор продавцы и потребители. Уже сейчас появились маркетинговые арендные программы от застройщиков для покупателей из регионов, и этот тренд будет только усиливаться. Банки также активизируются с акционными предложениями по примеру кешбэка с платежа».

О корректировке цен и советы покупателям

По мнению вице-президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Мороза, цены на жилье будут оставаться стабильными до конца 2023 года. «Рост цен возможен, но не раньше начала следующего года. По-прежнему наблюдается стабильно высокий спрос на жилье, который стимулирует активность девелоперов».

Делая прогнозы на будущее, директор офиса TrendAgent Обводный Михаил Лиуконен в свою очередь останавливается на реалиях. По его словам, с августа 2022-го, к примеру петербургский рынок, начал стабилизироваться и достиг определенного плато. «В настоящее время наблюдаются небольшие корректировки вверх-вниз, но в целом можно говорить о достижении средних значений. В ближайшей перспективе цены, вероятно, продолжат незначительно корректироваться, возможен небольшой рост по ряду интересных лотов. Мы видим, что это по-прежнему рынок покупателя, но он оживает, люди начинают покупать недвижимость. Особенно с учетом роста доллара и удорожания зарубежной недвижимости в 1,5 раза, спрос на российскую недвижимость вырастет».

В заключение Михаил призывает покупателей квартир оценивать свои финансовые возможности. Только после этого стоит переходить к выбору, в процессе которого нужно обязательно изучить условия ипотечных программ, а также район и локацию будущего жилья. В случае же с новостройками Михаил Лиуконен рекомендует выбирать застройщика вместе с агентом по недвижимости и внимательно изучать информацию о ЖК. «Основной риск в настоящее время связан не с тем, что объект не будет достроен, а то, что качество жилья не будет соответствовать заявленным характеристикам», – убежден девелопер.

А каким видится ипотечный рынок-2024 вам и почему?