Капремонт: что ждет должников, а кого освободят от уплаты?

Novostroy: Что такое графа «Капитальный ремонт» в приходящих платежках?

Сергей Сергеев, руководитель практики «Коммунальное хозяйство, энергетика и управление недвижимостью» в Московской коллегии адвокатов «Арбaт»:

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме включает в себя:

1. ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2. ремонт крыши;
3. ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
4. ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5. ремонт фундамента многоквартирного дома;
6. ремонт фасада.

В соответствии с п. 5 настоящей статьи, работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и восстановлению несущих строительных конструкций и инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные к реконструкции объектов капитального строительства.

Графа «Капитальный ремонт» в платежных документах означает взносы за капитальный ремонт, которые обязана ежемесячно начислять управляющая компания собственникам.

Полученные по данному назначению средства УК переводит в Фонд капитального ремонта или на специальный счет, созданный по решению общего собрания собственников.

Виктор Безъязычный, начальник юридического отдела ООО ЮК «Сова»:

Данная строка появилась в квитанциях в 2014 году как постоянный ежемесячный платеж для формирования фонда, из которого происходит финансирование работ по капремонту многоквартирных домов.

На общем собрании собственников и ранее можно было принять решение о сборе средств на конкретные ремонтные работы, например, на замену лифта, с указанием их стоимости, сроков выполнения и прочих условий. Но, как правило, такие разовые сборы существенно увеличивали сумму к уплате, так как деньги на эти работы необходимо было собрать относительно быстро и в немалых размерах. К тому же собственники зачастую игнорировали необходимость принятия решений о капремонте своих домов, что приводило к их дальнейшему разрушению.

С целью решения данной проблемы на государственном уровне был принят ряд законов, которые позволили обязать собственников вносить плату за капремонт в небольшом размере, но ежемесячно. В длительной перспективе это обеспечит накопление достаточных средств для дорогого капитального ремонта дома.

Ирэн Парсамян, исполнительный директор Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «Р1»:

Капитальный ремонт — это  замена или восстановлении эксплуатационных характеристик всех конструкций здания, инженерных систем и оборудования в связи с их физическим или моральным износом и разрушением.

Периодичность комплексного капитального ремонта — 30 лет для всех зданий, независимо от группы их капитальности. Виды капитального ремонта прописаны в п.1, 2 ст. 166 ЖК РФ.

Novostroy: Какова схема распределения средств налогоплательщиков? Опишите ее с момента внесения денег до момента сдачи работ подрядчиком в отремонтированном доме.

С. Сергеев (Московская коллегия адвокатов «Арбaт»):

После того, как собственник внес деньги, есть два варианта развития событий:

1. Если средства хранятся на специальном счете, то решение об их использовании принимают собственники на ОСС. Они могут быть потрачены только на нужды этого конкретного дома.
2. Если деньги попадают в общий котёл. В этом случае Фонд капитального ремонта самостоятельно ими распоряжается, а работы проходят в соответствии с утвержденным графиком. При этом полностью теряется какая-либо принадлежность денежных средств к конкретному дому. Фонд сам решает, сколько и на какой объект потратить, в зависимости от потребностей.

В. Безъязычный (ООО ЮК «Сова»):

Взносы на капремонт могут собираться в «общий котел», владельцем и распорядителем которого является региональный оператор — Фонд капитального ремонта (ФКР) либо на спецсчет, который открывается на ТСЖ, ЖСК или УК, управляющую данным домом.

Виды работ, сроки их выполнения, подрядчика и прочие условия капремонта, финансируемого из «общего котла», определяет ФКР в соответствии с программами и нормативными актами, утверждёнными в регионе.

Приемка работ выполняется Фондом, с учетом мнения совета дома. При этом подрядчики, как правило, собирают подписи жильцов для подтверждения реальности выполненных объемов работ. Собственники помещений на общем собрании вправе принять решение о переносе сроков выполнения отдельных видов работ. Порядок внесения изменений в региональную программу капитального ремонта устанавливается региональным законодательством

В случае сбора средств на специальный счет собственники самостоятельно определяют, что, когда и за сколько они будут ремонтировать. Решение должно быть принято большинством (не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме).

Соответствующие предложения должны формироваться и выноситься на решение общего собрания УК или ТСЖ, так как, ежедневно управляя домом они видят, на какие первоочередные нужды стоит направить средства капремонта. На голосование выносят и такие вопросы, как выбор подрядной организации, лица ответственного за приемку работ и прочее.

По общему правилу, аванс на выполнение работ должен составлять не более 30% от полной стоимости капремонта.

Novostroy: От чего зависит конечная сумма платежа за месяц? Насколько на нее влияет локация и тип дома?

С. Сергеев (Московская коллегия адвокатов «Арбaт»):

Расчет платы за капитальный ремонт производится в соответствии с формулой:

Площадь помещения (кв. м) х Минимальный взнос, утвержденный Правительством

В соответствии с п. 2 Постановления Правительства от 29 декабря 2014 года № 833-ПП, с 1 января 2023 года цена минимального взноса за капитальный ремонт в столице составляет 24,09 рубля на квадратный метр общей площади жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме в месяц.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт подлежит ежегодной корректировке с учетом изменения индекса потребительских цен.

В. Безъязычный (ООО ЮК «Сова»):

Размеры взносов на формирование фонда капремонта определяются законами субъекта РФ. Они могут различаться в зависимости от:

• месторасположения дома;
• минимального перечня работ по капремонту в регионе;
• материала стен и т.д.

На сайте регионального оператора капремонта можно найти информацию об утвержденных тарифах, которые определяются в рублях на квадратный метр площади помещения. Таким образом, владельцы больших квартир будут платить больше, чем собственники «однушек».

Собственники нежилых помещений, располагающихся в многоквартирных домах, также несут обязанность по оплате капремонта наравне с жильцами.

Кроме того, собственники могут принять решение о повышении размера ежемесячного сбора, чтобы быстрее собрать деньги на пополнение своего спецсчета и ускорить начало ремонта.

Novostroy: Как узнать, когда в вашем доме проведут капремонт?

С. Сергеев (Московская коллегия адвокатов «Арбaт»):

Капитальный ремонт в каждом регионе, крае, области осуществляется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

Ознакомиться с датами программы возможно через интернет ресурсы ГИС ЖКХ, Реформа ЖКХ, а также с помощью обращения в УК, ТСЖ или напрямую в Фонд капитального ремонта.

В. Безъязычный (ООО ЮК «Сова»):

В случае сбора средств региональным оператором обязанность по информированию собственников лежит на ФКР, который должен размещать соответствующую информацию на своем сайте. Также можно направить письменный запрос для получения данной информации.

Если же уплата взносов осуществляется на спецсчет, то сроки проведения работ по капремонту определяют сами собственники, на основании предложений УК или ТСЖ. Поэтому можно обратиться туда для получения таких сведений.

Novostroy: Какова ответственность за неуплату начислений?

С. Сергеев (Московская коллегия адвокатов «Арбaт»):

За несвоевременную и (или) неполную уплату взносов на капитальный ремонт предусмотрена обязанность собственников помещений уплатить в Фонд капитального ремонта пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, начиная с 31-го дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты.

Формула расчета:

Сумма просроченной задолженности х Количество дней просрочки х 1/300 х Ставка рефинансирования на день фактической оплаты.

В случае игнорирования собственником начисления пени за капитальный ремонт и неуплаты задолженности управляющая компания вправе обратиться в суд для взыскания задолженности. Как правило, УК взыскивает долг полностью, включая не только капитальный ремонт.

Novostroy: Кого освободили (в т.ч. частично) от уплаты счетов за капремонт? Перечислите основные категории таких граждан.

С. Сергеев (Московская коллегия адвокатов «Арбaт»):

В соответствии с п. 2 ст. 169 ЖК РФ взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором этот дом расположен.

Компенсация расходов на уплату взноса предусмотрена:

• одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, — в размере 50%, 80 лет, — в размере 100%, а также проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста или неработающих инвалидов I и II групп;
• малообеспеченным гражданам — они вправе оформить субсидию на оплату ЖКУ и взносов на капремонт, при условии, что платежи за жилье, ЖКУ и капремонт превышают определенную долю в их семейном доходе, установленную в каждом конкретном регионе РФ. То есть часть взносов будет вноситься соответствующими бюджетами (региональным, муниципальным) в виде субсидии, а часть, не покрытая субсидией, должна оплачиваться гражданами самостоятельно;
• ветеранам и участникам ВОВ, ветеранам труда, реабилитированным лицам, гражданам, подвергшимся радиационному облучению.
• многодетным семьям.

В. Безъязычный (ООО ЮК «Сова»):

Инвалидам I и II групп, детям-инвалидам, гражданам, имеющим детей-инвалидов, предоставляется компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт в размере не более 50%.

От уплаты взносов на капитальный ремонт освобождаются, например:

• собственники аварийного и подлежащего сносу жилья, а также в случае изъятия земельного участка, на котором расположен дом, для государственных или муниципальных нужд;
• собственники жилья на территории, где планируется комплексное развитие; последнее предусматривает снос или реконструкцию многоквартирных домов, не признанных аварийными;
• собственники помещений в многоквартирном доме, находящемся на территории закрывающегося населенного пункта;

Также от уплаты взносов на капремонт освобождаются собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете и принявшие на общем собрании решение о приостановлении обязанности по уплате взносов в связи с достижением установленного минимального размера фонда капремонта (за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате взносов).