Варианты проведения капремонта
Существует два основных формата проведения капремонта – когда дом находится на счете Фонда капитального ремонта (ФКР), либо на спецсчете.
Если счетом владеет непосредственно дом в лице управляющей компании либо старшего по дому, то в данном случае подрядчика выбирают сами жильцы. Для этого инициативная группа или совет дома собирают с потенциальных подрядчиков предложения по ремонту, которые должны включать технические решения и сметы. Затем жильцы собираются на общее собрание и голосуют за проведение ремонта и выбор конкретного подрядчика. Обычно выбор основывается на сравнении технических решений, либо при равных технических решениях на размере сметы. Подрядчиком может выступить в целом любая компания, даже ИП. Можно рекомендовать жильцам выбрать инициативных лиц, которые до голосования проедут по уже выполненным объектам потенциальных подрядчиков и проанализируют качество работ, побеседуют с предыдущими заказчиками. Это поможет обеспечить более эффективный выбор.
Безусловно, всегда может получиться так, что в ходе ремонта могут потребоваться дополнительные работы или нужно будет заменить материалы. Решение о сборе дополнительных средств также должны принимать собственники на собрании.
Минусом первого формата является то, что жильцам необходимо договориться, что не всегда бывает просто. Иногда бывают ситуации, например, протечек кровли, когда жильцы верхних этажей начинают инициировать проведение капремонта, а жильцам нижних этажей кажется, что проведение ремонта преждевременно. Здесь важно, чтобы инициативная группа или совет дома обладали всей полнотой сведений, тщательно анализировали все факты и готовили аргументы для жителей. При кажущейся простоте подготовка к голосованию не всегда проводится качественно и эффективно.
Если счет находится в ФКР, то процедура выглядит совершенно по-другому.
Фонд изначально проводит аккредитацию подрядчиков. К потенциальным подрядчикам предъявляются довольно жесткие требования – форма регистрации бизнеса должна быть ООО, в штатном расписании должно быть определенное количество специалистов (плюс 2 профильных специалиста-строителя, которые должны быть в реестре НОСТРОЙ), будет требоваться свидетельство СРО на сумму до 60 млн или до 500 млн (все зависит от суммы лота) и опыт выполненных подобных работ с подтверждением в количестве не менее трех закрытых договоров.
Также именно ФКР формирует в технических политиках рекомендуемый список материалов, которые могут применяться для капитальных ремонтов в конкретном регионе. Предлагаемые производителями материалы тщательно анализируются специальными комиссиями, изучаются результаты исследований и опыт применения в других регионах. Нередки ситуации, когда запрашиваются дополнительные документы или сертификаты. В целом можно констатировать, что попасть в программу капремонта производителям не так легко, и отбор проходят действительно качественные и эффективные материалы и технологии.
Когда дом должен проходить капремонт, Фонд выставляет лот на тендер – это может быть лот по отдельному дому, либо на группу домов, могут различаться лоты по видам работ. В тендере могут принимать участие только ранее аккредитованные компании.
К сожалению, несмотря на довольно жесткие условия предотбора не всегда в реестр проходят высокопрофессиональные компании. Не один раз мы встречались с ситуациями, когда компания, полностью соответствующая формальным требованиям, никакие работы не выполняет сама, а нанимает субподрядчиков, чья квалификация может вызывать вопросы. И в ситуации, когда дом находится на счете ФКР, у жильцов практически нет никаких возможностей повлиять на выбор подрядчика, так как отыгрыш лота и соответственно конкретного дома происходит путем проведения тендерных процедур на электронных площадках.
Важно, что Фонды капитального ремонта ежегодно принимают предельную стоимость ремонта одного квадратного метра, что включает в себя и стоимость работ, и стоимость материалов. Например, во многих регионах предельная стоимость капремонта сейчас составляет 8000 рублей за кв. м, и это абсолютно адекватные цифры, которые позволяют выполнить качественные работы эффективными материалами. Даже если дом находится на спецсчете, можно рекомендовать жильцам поинтересоваться, какая в регионе установлена предельная стоимость капремонта, это отчасти поможет эффективно оценить смету.
В смете, во-первых, должны быть подробно прописаны виды работ, которые необходимо выполнить, например:
- демонтаж существующего кровельного покрытия 4 слоя,
- демонтаж цементно-песчаной стяжки,
- устройство теплоизоляционного слоя,
- устройство уклонообразующего слоя теплоизоляционным плитами, у
- стройство гидроизоляционного слоя и т.д.
Каждый вид и этап работ осмечивается с применением федеральных справочников, где зафиксирована стоимость работ, и с помощью коэффициента перевода (индекса СМР) цена по работам переводится в текущие цены. Поэтому в целом отсутствуют ситуации, когда подрядчики для разных домов в одном и том же регионе указывают принципиально разную стоимость проведения работ – все процессы довольно жестко формализованы и стандартизированы, что защищает жильцов от возможных переплат.
Если дом находится на спецсчете и жильцы хотят использовать какой-нибудь инновационный материал, которого нет в справочниках, тогда анализируются предложения нескольких представителей в конкретном регионе и выбирается средняя цена.
Нужно учитывать, что в смету входят не только непосредственно трудочасы, стоимость материалов, но и логистика, использование специальной техники, подъем материалов и многое другое.
Безусловно, существуют незаконные хитрости, которые используют подрядчики, чтобы повысить стоимость работ, не превышая предельную стоимость, установленную в регионе. К примеру, могут посчитать стоимость гидроизоляционного материала для кровли без вычета вентиляционных шахт, а потом еще отдельно прибавить обустройство примыканий к этим шахтам (например, из 1000 кв. м кровли, вентиляционные шахты могут занимать 60 кв м). Но благодаря накапливаемому опыту проведения капремонтов такие схемы все легче выявляются и итоговые сметы получаются точнее.
Оценка и принятие работ
После того как подрядчик был выбран и провел работы по капремонту, возникает закономерный вопрос их оценки и принятия. И нередки ситуации, когда жильцы дома недовольны результатом или форматом проведения работ. Но нужно понимать, что недовольство – это некая абстрактная категория. Например, бывали ситуации, когда жильцы жаловались, что строители ходят не в форменной одежде или с утра не здороваются. Все претензии могут предъявляться только в рамках договорных обязательств.
Если в какой-то момент произошла смена материала, зафиксированного в смете, либо нарушаются установленные технологии, происходит значительный сдвиг сроков проведения работ, то все это может являться основанием для предъявления претензий. В договоре обычно фиксируется, что происходит в таких ситуациях. В крайнем случае, договор с выбранным подрядчиком может быть расторгнут. Это относится и к случаям, когда дом находится на спецсчете, и когда капремонтом занимается ФКР.
Если жильцы все-таки недовольны качеством ремонта и считают, что он выполнен не в полном объеме, некачественно или жестко нарушены сроки, то что им делать? В случае, если дом находится на спецсчете и работа выполнена качественно, в срок и в объеме, предусмотренном договором, то все довольно просто – сами жильцы или представители жильцов должны подписать акт приемки работ, что является основанием для оплаты. В случае, если подрядчик отказывается устранять недочеты, то акт просто не подписывается.
Если ремонтом занимается ФКР, то у жильцов возможностей повлиять намного меньше, но, тем не менее, они есть. Во-первых, акт также должен визироваться старшим по дому или председателем совета дома, а далее уже подписываться у технического заказчика (в региональном ФКР). Если же есть замечания по качеству, объему выполненных работ, то акт не визируется, соответственно и не подписывается у технического заказчика. В качестве воздействия на производителя работ, если им игнорируется устранение выявленных замечаний, можно рассмотреть вариант обращения в прокуратуру, ее представители обязаны проверить обращение и дать компетентное заключение.
Со своей стороны, производители строительных материалов тоже заинтересованы в том, чтобы монтаж их продукции осуществлялся грамотно. Ведь в случае возможных проблем претензии чаще всего предъявляются производителям, что негативно сказывается на их репутации. Поэтому представители крупных компаний активно сотрудничают с региональными ФКР, проводят обучение подрядчиков, иногда осуществляют шефмонтаж. Все это делается для того, чтобы снизить вероятность ошибок и обеспечить высокое качество ремонтных работ.
Подготовлено по материалам © Источника
