Конец дешевой ипотеки: спрос снизится, цены упадут, борьба ЦБ против льгот, новые условия, хитроумные схемы

Ипотечный рынок живет бурной насыщенной жизнью. Каждый месяц что-то в кредитовании новостроек да меняется. Новые условия, новые схемы, новые льготники. В результате на рынке образуются дисбалансы, парадоксы, надуваются пузыри. Ради поддержки стройотрасли раньше на это закрывали глаза, добиваясь рекордов в продажах и росте цен. Застройщики вместе с банками постоянно изобретали новые схемы опутывания покупателей, создавая уникальные фантастические продукты. Но с 1 марта, кажется, эти возможности будут ограничены – что не помешает изобретению новых продуктов.

ЦБ против

Банк России опубликовал отчет об итогах публичного обсуждения льготных ипотечных программ от застройщиков. Тема эта была поднята во второй половине прошлого года, когда на рынок массово стали выходит ипотечные продукты со ставкой около 0%. Эксперты указывали, что заемщик приобретает недвижимость по завышенной цене, что создает дополнительные риски как самому заемщику, так и банку, а в перспективе и застройщику.

«Основные риски принимает на себя заемщик, поскольку приобретает квартиру по завышенной стоимости, а банки, в свою очередь, могут недооценивать процентные и кредитные риски. Бенефициаром при этом является застройщик, однако лишь в краткосрочной перспективе, – отмечают специалисты ЦБ. – Мы планируем дестимулировать банки выдавать такие высокорискованные кредиты. При этом мы не хотим ограничивать потенциал снижения ставок по рыночным продуктам, не увеличивающим риски для заемщика. Наша основная цель – сделать приобретение квартиры менее рискованным процессом для всех участников сделки и свести к минимуму системные риски, стремительно нарастающие на фоне непрозрачного ценообразования. Мы также хотим повысить информированность заемщиков о принимаемых ими рисках. Мы убеждены, что достичь этого, равно как и выровнять конкуренцию на рынке, позволит раскрытие банками и их партнерами на своих сайтах информации обо всех значимых параметрах сделки». В общем все ради простого покупателя.

Скорее всего, в банках и в офисах застройщиков уже сидят талантливые специалисты с большими калькуляторами, придумывают новые схемы льготной ипотеки, которые даже вообразить не могут себе многочисленные специалисты Центробанка.

«Хотела бы сказать, что нас, конечно, очень беспокоит то, что такие схемы множатся. Одна схема закрывается, появляется другая. Конечно, можно действовать мерами регулирования, как мы собираемся действовать. Но, если эти схемы будут множиться, мы будем настаивать на том, чтобы в законодательство были внесены изменения», – заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина в начале февраля.

Цены вниз, сделки минус

Ипотека в последние годы усилила свои позиции на первичном рынке. По данным Dataflat.ru, в Петербурге доля ипотечных сделок в 2021 году составляла 67%, а в 2022-м уже 85%. В московском регионе в 2021 году – 62%, в 2022-м – 82%. При этом объемы ипотечного кредитования уменьшаются (см. таблицу). Сколько кредитов выдается по программам от застройщиков – нет данных, но уход этих программ, несомненно, скажется на спросе.

Январские показатели по ипотеке. По первичном рынку падение только в количественных показателях, объем несколько подрос

По словам Максима Ельцова, гендиректора «ПИА-Недвижимость», ужесточение политики Центробанка по отношению к льготным программам по ипотеке от застройщиков однозначно приведет к снижению объемов продаж. По его оценке, минимально спрос упадет на 10-20%. Никакого другого способа, кроме снижения, корректировки цен, для стимулирования продаж нет. Застройщики будут продолжать придумывать новые схемы, но субсидирование брать на себя, а не как сейчас, когда это субсидирование оплачивает по факту заемщик. Соответственно, будет снижаться маржинальность проектов. «Похоже, что ЦБ принял решение ограничить избыточное накачивание рынка дешевыми деньгами. Невозможно бесконечно поддерживать рынок недвижимости», – отмечает он. Хотя делать сейчас прогнозы об эффективности мер регулятора рано. Тем более, не совсем понятно, что будет происходить с инфляцией.

Льготы минус

С 1 марта ипотечный рынок лишится как минимум всех программ, которые предполагают наценку на квартиру. Впрочем, эту наценку можно скрыть, увеличив базовую стоимость или пересмотрев график и размеры «планового повышения цен». Манипуляции с ценами, скорее всего, продолжатся. В то же время, уход программ с наценкой позволит аналитикам и покупателям видеть более реальную картину происходящего на рынке.