Как правило, летом на рынке недвижимости наступает спад активности. В сезон отпусков люди мало думают о крупных покупках. Но лето 2023 года отличается от прошлых сезонов. На фоне роста курса доллара многие хотят сохранить свои рубли — и для этого отлично подходят инвестиции в квартиры. Во втором квартале 2023 года объем таких инвестиций вырос в три раза по сравнению с тем же периодом в 2022 году. А по сравнению с первым кварталом 2023 года в недвижимость вкладываются почти вдвое больше.
Застройщики также видят подъем активности покупателей и предлагают клиентам интересные скидки и льготные ипотечные программы, например, ипотеку за 1 рубль.
Осенью ситуация может измениться. Уже сейчас ускоряются темпы инфляции — часть игроков ожидает, что для стабилизации экономики ЦБ поднимет ключевую ставку уже с 21 июля. После этого застройщики и банки могут урезать количество выгодных ипотечных программ и скидок.
Иными словами, сейчас самое подходящее время для тех, кто хочет выгодно инвестировать в недвижимость. Традиционно выделяют краткосрочную и долгосрочную стратегии инвестирования в недвижимость. У каждого подхода есть свои плюсы и минусы.
Краткосрочные инвестиции
Как правило, для краткосрочных инвестиций чаще всего выбирают новостройки. В отличие от вторичной недвижимости, такие объекты могут быстро вырасти в цене за короткий срок. Чаще всего квартиру покупают на срок от 1.5 до 3 лет, а затем перепродают напрямую или через брокера.
Часто инвесторы используют краткосрочную стратегию для покупки квартир на этапе котлована — то есть в момент, когда жилье только строится, и застройщик запускает продажи. Чем ближе окончание строительства, тем дороже становится недвижимость.
Еще более интересная стратегия, о которой знают не все — это инвестирование в квартиру на этапе предпродаж. В этот период застройщик только-только получает финальные документы на строительство. Именно в промежуток между предстартом и стартом продаж квартира обычно сильнее всего растет в стоимости. Цены на жилье в этом случае ниже стартовых (на этапе котлована) на 10-15%, в некоторых случаях — даже до 20%.
Главная особенность предстарта — формально вы только бронируете квартиру, а не покупаете ее. Официально сделка состоится только в момент, когда застройщик запустит продажи. Но к этому моменту недвижимость вырастет в цене. Представьте, что вы купили на предстарте квартиру стоимостью 10 миллионов рублей. Изначально вы потратили 1.5 миллиона рублей на первоначальный взнос. За первый год жилье становится дороже на 15% (на 1.5 миллиона рублей). Из новой стоимости затем вычитаются расходы на ипотеку. Полученная сумма — это чистый прирост стоимости жилья по отношению к вашим вложениям. В зависимости от стратегии оплаты ипотечных взносов она может составлять от 50% до 100% от суммы первоначального взноса. Иными словами, уже в первый год вы можете полностью отбить расходы на первый взнос.
Благодаря высокой капитализации стратегия игры на предстарте популярна у многих инвесторов. Некоторые из них даже формирует основную часть портфеля из таких квартир.
Плюсы
- Самая большая и быстрая доходность — в некоторых случаях квартиру можно продать на 30-40% дороже уже через 1-2 года. На практике это может означать 200% доходность по отношению к реальным вложенным деньгам в квартиру с учетом ипотечного плеча.
- Инвестор минимально вовлечен в процесс: он покупает жилье и просто ждет, пока будет достроен дом. В этот период также не нужно оплачивать коммунальные расходы. А при ипотеке 1 рубль он экономит на ежемесячных платежах: до момента, пока дом не будет сдан в эксплуатацию, можно платить банку символическую сумму.
Минусы
- Можно ошибиться с выбором объекта или застройщика. Дело в том, что многим инвесторам выгодно продавать квартиру именно до завершения строительства, так как на этот период еще работают льготные ипотечные программы. При этом встречаются застройщики, которые не дают возможности продать квартиру до сдачи объекта, воспользовавшись правом переуступки. Чтобы снизить риск, нужно хорошо разбираться в рынке, параметрах ликвидных объектов и юридической ситуации с конкретным застройщиком.
Долгосрочные инвестиции
Долгосрочные инвестиции созданы для тех, кто готовы ждать 5 лет и больше. Считается, что такая стратегия приносит меньше прибыли, чем краткосрочные варианты.
Например, сейчас стало довольно сложно получать пассивный доход от сдачи недвижимости в аренду. В некоторых случаях благодаря росту стоимости объекта и субсидированию это еще возможно. Но чаще всего из-за высоких ставок поступления от арендатора не могут полностью закрывать ипотечные платежи. Поэтому для долгосрочной аренды инвесторы часто приобретают апартаменты, которые затем делят на студии и сдают отдельно — сумма платежей выходит больше, чем при сдаче апартаментов целиком.
Вторая стратегия — покупать квартиры с минимальным первоначальным взносом (10-15%) по семейной ипотеке или программам субсидирования от застройщика, а затем сдавать их в аренду. В этом случае аренда сможет окупать ипотеку. Со временем арендная плата постепенно будет расти за счет инфляции. Таким образом, ваши арендаторы не только будут выкупать для вас квартиру, но и принесут дополнительный ежемесячный доход.
Эта стратегия очень хорошо работает, например, для приобретения квартиры для своих детей. Часто для этого используют материнский капитал. При грамотной стратегии через 15-18 лет у детей уже будет собственное жилье стоимостью в разы выше, чем в момент покупки. Еще одна группа инвесторов, использующая долгосрочную стратегию — это люди, которые хотят создать свой пенсионный фонд. К моменту выхода на пенсию вложения в недвижимость уже окупаются.
Плюсы
- Меньше риск. Например, если вы покупаете готовое жилье, вам не нужно переживать, пока застройщик достроит дом. У вас уже есть реальный физический актив.
- Если вы приобретаете квартиру в ипотеку, то доход от аренды будет покрывать часть или даже все ежемесячные платежи.
Минусы
- Намного менее высокая капитализация, чем при краткосрочных инвестициях — в среднем квартира растет на 3-5% в год. А в случае со вторичным жильем рост стоимости тормозится естественным износом помещения.
- Высокая вовлеченность — нужно следить за тем, чтобы объект не простаивал, особенно в случае с посуточной арендой. Важно, чтобы арендаторы вовремя платили и аккуратно относились к имуществу. Решение всех проблем с недвижимостью, например, внеплановый ремонт, тоже ложится на плечи арендодателя.
- После сдачи объекта застройщиком квартира фактически становится «вторичкой» — на нее перестают действовать льготные ипотечные программы.
В условиях общей нестабильности экономики недвижимость остается одним из самых надежных источников сбережения и роста капитала. Вы приобретаете реальный физический актив, который не может обесцениться. Тем не менее как и в любых инвестициях, здесь тоже есть определенные риски. Их можно снизить с помощью сочетания различных стратегий инвестирования и формирования вашего портфеля из квартир разного класса, из разных районов и городов. В случае локального или даже глобального кризиса это поможет легче пережить сложное время.
Подготовлено по материалам © Источника
