Конец февраля — март 2022 года — время супернеопределённости для россиян. Известные события привели многих наших граждан в настоящую панику. Одни закупают мешками крупы и сахар, другие штурмуют банкоматы, третьи уезжают из страны.
Такая же неопределённость царит и на рынке жилой недвижимости. Кто-то продолжает поднимать цены, кто-то наоборот скидывает, желая продать побыстрее. Одни пытаются поскорее выйти на сделку, чтобы вложить деньги в недвижимость, а не потерять их из-за инфляции. Другие затаились и ждут, что будет дальше.
Аналитики и эксперты разводят руками — а как в такой обстановке делать прогнозы?
В поисках хоть какой-то надёжной опоры люди пытаются вспомнить похожие времена. Что вполне логично: ведь если что-то подобное мы уже пережили, то и это уж как-нибудь перетерпим.
Самым похожим временем многие считают 1998 год. И тому есть как минимум две причины:
-
Это был один из самых мрачных периодов в новейшей истории России. -
Тогда случился дефолт. Повторением которого нас пугают последнее время некоторые СМИ.
В этой статье попробуем вспомнить, чтобы было с экономикой и рынком недвижимости в 1998 году.
Трудный путь к 98
Рынок недвижимости в 90-е значительно отличался от сегодняшнего. Новое государство только начинало обретать себя. Политические и экономические институты только выстраивались.
Отличалось и поведение людей. Переход от социализма к капитализму населению давался непросто. В стране царила безработица, повсеместно задерживали зарплату.
Кроме того, в те времена интернет в России ещё только зарождался. Это сегодня, чтобы подобрать подходящую квартиру нужен только ноутбук, сайт-агрегатор и 5 минут времени. 20-30 лет назад риелторам приходилось совершать сотни звонков ежедневно, чтобы соединять продавцов и покупателей.
Большинство сделок с недвижимостью в обеих столицах проходили с расчётами в долларах. Доверие к национальной валюте было подорвано из-за огромной инфляции и банкноты США были предпочтительней.
Можно сказать, что рынок купли-продажи квартир только зарождался. Ведь само по себе право на покупку жилья в частную собственность возникло в союзе только в 1988 году. Но к началу 90-х в РСФСР было приватизировано только 0,09% жилищного фонда.
Массовая приватизация началась лишь после 1992 года. И цены на жильё сразу пошли в вверх. Так ещё в начале 90-х в Ленинграде «однушку» можно было купить всего за 1 тысячу $. К 1993 стоимость жилья выросла в 3-4 раза.
К 1998 году средняя цена кв. м в Санкт-Петербурге повысилась почти до 600$, а в Москве примерно до 1 000$. Курс национальной валюты стабилизировался. За 1$ давали 5-6 рублей.
Синяя линия — курс доллара относительно рубля, фиолетовая — стоимость кв. м жилья в Петербурге в долларах. Источник: ЖЖ, пользователь s0no
Во всём виноваты риелторы?
Конец 1997-го и начало 1998 года — время скандалов в риелторском бизнесе. К тому времени на рынке появилось довольно много агентств недвижимости, так как это был высокомаржинальный бизнес.
А ещё очень ответственный. Риелторы тогда зачастую служили гарантами сделки и все взаиморасчёты между сторонами проходили через них. Переоформление недвижимости происходило небыстро, так что в их сейфах скапливалось очень много клиентских денег.
Распространённой практикой среди владельцев АН было пускать эти средства в оборот. На них покупались объекты недвижимости, акции или другие активы. То есть агентства были почти как банки. И случилась с ними типично банковская проблема — отток вкладчиков из-за паники.
В июле 1997-го основатель одного из старейших и надёжнейших (как считалось) агентств недвижимости Петербурга «ИнтерОксидентал» Дэн Коркоран уехал из России. Попутно из кассы фирмы пропало 1,5 млн $. Более 30 покупателей, не получивших квартиры, написали заявления в милицию.
Клиенты других агентств, узнав о ситуации, потребовали вернуть их деньги. При этом всё чаще новые покупатели стали просить проводить сделки через банковские ячейки. Приток наличности в сейфы агентств недвижимости резко уменьшился.
У всех АН, руководство которых было не аккуратно в обращении с чужими деньгами, возникли проблемы. Так, в течение года закрылись 7 из 10 крупнейших риелторских компаний Санкт-Петербурга.
Как ни странно, но глобально на стоимость жилья это не повлияло. Цены как медленно росли, так и продолжили это делать. До поры до времени.
Недвижимость после дефолта
В 1998 году в России начался один из самых тяжёлых кризисов последних лет. Из-за снижения мировых цен на энергоносители и ошибок в макроэкономической политике правительству пришло объявить технический дефолт 17 августа 1998 года. Одновременно с этим власти отказались от искусственного поддержания курса рубля.
Это привело к очень тяжёлым последствиям для населения России: девальвация рубля, резкий скачок инфляции, рост безработицы. Что, разумеется, ударило и по рынку жилой недвижимости. В последующие несколько лет стоимость кв. м жилья в Москве упала примерно на треть.
Источник: РБК-недвижимость
Но это только, если смотреть в долларовом эквиваленте. В рублях же цены наоборот стали быстро расти. Что неудивительно, ведь недвижимость тогда экспонировалась в долларах, а его курс рос. Если в августе за 1$ давали 6,8 р., то уже в сентябре курс был 14,6. А к концу года — 20 р. Такой рост продолжался до конца 1998 года.
Синяя линия — курс доллара, фиолетовая — средняя стоимость кв. м жилья в СПб в рублях. Источник: ЖЖ, пользователь: s0no
Несмотря на тяжёлую ситуацию, Россия довольно быстро выбралась из кризиса. Правительству удалось стабилизировать экономику. Из-за высокого курса $ с рынка ушли многие импортные товары, что стимулировало отечественное производство.
Это видно и по рынку недвижимости. Падение цен остановилось ещё в 1999 году. С 2000-го по 2021-й стоимость кв. м почти не менялась. А уже с 2002 года начался заметный рост кв. м жилья. Причём как в долларовом, так и в рублёвом эквиваленте.
1998-й против 2022 года
Будет ли ситуация в 2022 году похожа на сценарий 1998 года сказать трудно. Уж слишком разные обстоятельства. Да, можно сказать, что мы здесь имеем резкое падение курса рубля. А также близость дефолта, которую пророчат некоторые эксперты.
С другой стороны, тогда экономика страны была слабее. Сегодня правительство имеет гораздо больше резервов и меньше внешних долгов. Разница ещё и в том, что тот кризис был сугубо экономическим. В 2022-м же это скорее вопрос геополитики. Так что проводить прямые параллели не стоит.
Совсем другим был и рынок жилой недвижимости. В 90-е почти не было первичной недвижимости, было сложно привлечь финансирование под масштабное строительство. Не развито было ипотечное кредитование. Тогда банки выдавали ссуды на жильё всего на несколько лет и со ставкой под 40% годовых. Желающих их брать на таких условиях было мало.
Спустя 30 лет многое изменилось. Сегодня значительно более развит девелоперский бизнес. Более того, власти считают эту отрасль важной для экономики и готовы поддерживать застройщиков даже в кризисные моменты. Что ярко показал 2020 год, когда программа государственной субсидированной ипотеки поддержала первичный рынок. И стимулировала рост цен.
Так что, возможно, мы вскоре увидим новые меры поддержки застройщиков и стимулирования покупательского спроса на жилье.
Подготовлено по материалам © Источника
