Новости и аналитика        21 марта 2022        0

Кризис 1998: дефолт, безработица и 30% просадка цен на жильё


Конец февраля — март 2022 года — время супернеопределённости для россиян. Известные события привели многих наших граждан в настоящую панику. Одни закупают мешками крупы и сахар, другие штурмуют банкоматы, третьи уезжают из страны.


Такая же неопределённость царит и на рынке жилой недвижимости. Кто-то продолжает поднимать цены, кто-то наоборот скидывает, желая продать побыстрее. Одни пытаются поскорее выйти на сделку, чтобы вложить деньги в недвижимость, а не потерять их из-за инфляции. Другие затаились и ждут, что будет дальше.


Аналитики и эксперты разводят руками — а как в такой обстановке делать прогнозы?


В поисках хоть какой-то надёжной опоры люди пытаются вспомнить похожие времена. Что вполне логично: ведь если что-то подобное мы уже пережили, то и это уж как-нибудь перетерпим.


Самым похожим временем многие считают 1998 год. И тому есть как минимум две причины:


  1. Это был один из самых мрачных периодов в новейшей истории России.

  2. Тогда случился дефолт. Повторением которого нас пугают последнее время некоторые СМИ.


В этой статье попробуем вспомнить, чтобы было с экономикой и рынком недвижимости в 1998 году.


Трудный путь к 98


Рынок недвижимости в 90-е значительно отличался от сегодняшнего. Новое государство только начинало обретать себя. Политические и экономические институты только выстраивались.


Отличалось и поведение людей. Переход от социализма к капитализму населению давался непросто. В стране царила безработица, повсеместно задерживали зарплату.


Кроме того, в те времена интернет в России ещё только зарождался. Это сегодня, чтобы подобрать подходящую квартиру нужен только ноутбук, сайт-агрегатор и 5 минут времени. 20-30 лет назад риелторам приходилось совершать сотни звонков ежедневно, чтобы соединять продавцов и покупателей.


Большинство сделок с недвижимостью в обеих столицах проходили с расчётами в долларах. Доверие к национальной валюте было подорвано из-за огромной инфляции и банкноты США были предпочтительней.


Можно сказать, что рынок купли-продажи квартир только зарождался. Ведь само по себе право на покупку жилья в частную собственность возникло в союзе только в 1988 году. Но к началу 90-х в РСФСР было приватизировано только 0,09% жилищного фонда.


Массовая приватизация началась лишь после 1992 года. И цены на жильё сразу пошли в вверх. Так ещё в начале 90-х в Ленинграде «однушку» можно было купить всего за 1 тысячу $. К 1993 стоимость жилья выросла в 3-4 раза.


К 1998 году средняя цена кв. м в Санкт-Петербурге повысилась почти до 600$, а в Москве примерно до 1 000$. Курс национальной валюты стабилизировался. За 1$ давали 5-6 рублей.


На фото — стоимость жилья


Синяя линия — курс доллара относительно рубля, фиолетовая — стоимость кв. м жилья в Петербурге в долларах. Источник: ЖЖ, пользователь s0no


Во всём виноваты риелторы?


Конец 1997-го и начало 1998 года — время скандалов в риелторском бизнесе. К тому времени на рынке появилось довольно много агентств недвижимости, так как это был высокомаржинальный бизнес.


А ещё очень ответственный. Риелторы тогда зачастую служили гарантами сделки и все взаиморасчёты между сторонами проходили через них. Переоформление недвижимости происходило небыстро, так что в их сейфах скапливалось очень много клиентских денег.


Распространённой практикой среди владельцев АН было пускать эти средства в оборот. На них покупались объекты недвижимости, акции или другие активы. То есть агентства были почти как банки. И случилась с ними типично банковская проблема — отток вкладчиков из-за паники.


В июле 1997-го основатель одного из старейших и надёжнейших (как считалось) агентств недвижимости Петербурга «ИнтерОксидентал» Дэн Коркоран уехал из России. Попутно из кассы фирмы пропало 1,5 млн $. Более 30 покупателей, не получивших квартиры, написали заявления в милицию.


Клиенты других агентств, узнав о ситуации, потребовали вернуть их деньги. При этом всё чаще новые покупатели стали просить проводить сделки через банковские ячейки. Приток наличности в сейфы агентств недвижимости резко уменьшился.


У всех АН, руководство которых было не аккуратно в обращении с чужими деньгами, возникли проблемы. Так, в течение года закрылись 7 из 10 крупнейших риелторских компаний Санкт-Петербурга.


Как ни странно, но глобально на стоимость жилья это не повлияло. Цены как медленно росли, так и продолжили это делать. До поры до времени.


Недвижимость после дефолта


В 1998 году в России начался один из самых тяжёлых кризисов последних лет. Из-за снижения мировых цен на энергоносители и ошибок в макроэкономической политике правительству пришло объявить технический дефолт 17 августа 1998 года. Одновременно с этим власти отказались от искусственного поддержания курса рубля.


Это привело к очень тяжёлым последствиям для населения России: девальвация рубля, резкий скачок инфляции, рост безработицы. Что, разумеется, ударило и по рынку жилой недвижимости. В последующие несколько лет стоимость кв. м жилья в Москве упала примерно на треть.


На фото — график стоимости жилья в Москве в 1998 году


Источник: РБК-недвижимость


Но это только, если смотреть в долларовом эквиваленте. В рублях же цены наоборот стали быстро расти. Что неудивительно, ведь недвижимость тогда экспонировалась в долларах, а его курс рос. Если в августе за 1$ давали 6,8 р., то уже в сентябре курс был 14,6. А к концу года — 20 р. Такой рост продолжался до конца 1998 года.


На фото — график стоимости жилья


Синяя линия — курс доллара, фиолетовая — средняя стоимость кв. м жилья в СПб в рублях. Источник: ЖЖ, пользователь: s0no


Несмотря на тяжёлую ситуацию, Россия довольно быстро выбралась из кризиса. Правительству удалось стабилизировать экономику. Из-за высокого курса $ с рынка ушли многие импортные товары, что стимулировало отечественное производство.


Это видно и по рынку недвижимости. Падение цен остановилось ещё в 1999 году. С 2000-го по 2021-й стоимость кв. м почти не менялась. А уже с 2002 года начался заметный рост кв. м жилья. Причём как в долларовом, так и в рублёвом эквиваленте.


На фото — индекс стоимости жилья в Москве


1998-й против 2022 года


Будет ли ситуация в 2022 году похожа на сценарий 1998 года сказать трудно. Уж слишком разные обстоятельства. Да, можно сказать, что мы здесь имеем резкое падение курса рубля. А также близость дефолта, которую пророчат некоторые эксперты.


С другой стороны, тогда экономика страны была слабее. Сегодня правительство имеет гораздо больше резервов и меньше внешних долгов. Разница ещё и в том, что тот кризис был сугубо экономическим. В 2022-м же это скорее вопрос геополитики. Так что проводить прямые параллели не стоит.


Совсем другим был и рынок жилой недвижимости. В 90-е почти не было первичной недвижимости, было сложно привлечь финансирование под масштабное строительство. Не развито было ипотечное кредитование. Тогда банки выдавали ссуды на жильё всего на несколько лет и со ставкой под 40% годовых. Желающих их брать на таких условиях было мало.


Спустя 30 лет многое изменилось. Сегодня значительно более развит девелоперский бизнес. Более того, власти считают эту отрасль важной для экономики и готовы поддерживать застройщиков даже в кризисные моменты. Что ярко показал 2020 год, когда программа государственной субсидированной ипотеки поддержала первичный рынок. И стимулировала рост цен.


Так что, возможно, мы вскоре увидим новые меры поддержки застройщиков и стимулирования покупательского спроса на жилье.

Статья по данной теме1 марта 2022


2022 год встретил россиян, мягко говоря, неласково. Не успели мы отойти от очередной, но, как нас уверяли, беспрецедентно ужасной волны коронавируса, как случилось то, что случилось между Россией и Украиной. И тут уж всем стало не до COVID-19.

Подготовлено по материалам © Источника

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 - Регионы России
8 (499) 938-45-81 - Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Реклама