Случилось страшное. Рухнула надежда, что с помощью ипотеки удастся переломить падение спроса на новостройки. Дисбаланс цен между «первичкой» и «вторичкой», завышенные ожидания продавцов и заниженные (в смысле ждут, что цены упадут) ожидания покупателей, неспокойная обстановка в экономике, да и вообще вокруг – все это негативно воздействует на рынок недвижимости. Ипотека не в силах справиться с этим всесторонним негативом и вернуть покупателей на рынок.
Падение ипотеки
Последние годы ипотека демонстрировала рекорды за рекордами, став единственным инструментом для роста спроса. Разнообразные формы субсидирования, поддержка государством и прочие «схематозы» давно превратили ипотеку не в рыночный инструмент, а в таблетку от кризиса, панацею от всех болячек. Этим прекрасно пользовались и застройщики, и банки (и продолжают пользоваться), но октябрьская статистика демонстрирует, что кредитный инструмент поизносился и не показывает ту эффективность, к которой привыкли.
По предварительным данным ЦБ, в октябре выдача ипотечные кредитов снизилась на 13% (до 448 с 518 млрд рублей), но сильнее всего в сегменте первичной ипотеки (-23%), тогда как во «вторичке» сокращение было всего 5%. Основное снижение пришлось на льготную ипотеку: выдачи в октябре снизились до 182 с 240 млрд рублей в сентябре, наиболее значимо в рамках «Льготной ипотеки» под 7% (на 24%, до 119 с 157 млрд рублей). Парадоксально, что больше всего просел именно рынок строящейся недвижимости. И это несмотря на то, что на нем действуют все льготные ипотечные программы (как раз госипотека рухнула на 24%), именно здесь застройщики стали предлагать ипотеку за рубль и прочие странные схемы, которые позволяют значительно снизить размер ежемесячного платежа (что правда).
Очевидно, что все льготные программы не сработали. Объяснений этому множество – от макроэкономической и политической ситуации, которые нарушили стабильность рынка, до завышенных цен на строящееся квартиры, которые стали дороже построенного, готового жилья (см. график).
Парадоксальный график: практически везде стоимость строящегося жилья выше готовых квартир на вторичном рынке
Еще удар по ипотеке – власти обещают не продлевать программу господдержки кредитов до 7% годовых, которая действует сейчас. Они как бы намекают, что с 1 января 2023 года ипотечные ставки останутся без госсубсидирования, а значит, они вырастут (сейчас рыночная ставка порядка 11%). Также не прекращается «наезд» на субсидируемую застройщиками ипотеку – околонулевую и, так называемую, траншевую (рубль по ипотеке до ввода в эксплуатацию). «Отмена льготной ипотеки фактически обрушит рынок жилищного строительства, что приведет к серьезным последствиям», – уверяет руководитель портала «Единый ресурс застройщиков» Кирилл Холопик в интервью «Новым Известиям». Об этом же говорят многие застройщики, но они уверены, что государство продолжит поддерживать госипотеку.
Максим Ельцов, гендиректор «ПИА Недвижимость», считает, что дискуссия об отмене ипотеки с господдержкой – лишь попытка оживить спрос. «Предсказываю: тема будет бурно обсуждаться. С теми же благими намерениями, – полагает он. – Кстати, пока по отзывам наших ипотечных брокеров роста спроса на ипотеку на новостройки в связи с «окончанием» не наблюдаем. Банки-лидеры рынка это тоже кулуарно подтвердили».
«Сейчас у нас около 70% сделок проходят с помощью льготной ипотеки и сейчас есть большой вопрос о том, готов ли ипотечный рынок потерять такой объем операций. Отмена однозначно приведет к определенному ажиотажу на рынке новостроек, ровно так же как было и раньше, – комментирует эксперт рынка новостроек Петербурга Ольга Эбель. – В целом, исходя из значимости этой программы, я не очень верю в ее окончательную отмену. Но если все-таки это случится, то январь будет месяцем, когда рынок будет адаптироваться к новым условиям и новому спросу. Обвала спроса не будет, но будет достаточно сложная адаптация к новым условиям».
«Мы считаем, что решение о дальнейшей судьбе ипотеки с господдержкой должно быть максимально равновесным и отвечать текущим потребностям рынка. Важно не забывать про национальные цели по вводу нового жилья и одновременно – о процентных ставках для заемщиков, средний уровень которых неизбежно повысится после завершения ипотеки с господдержкой. Одновременно мы видим, что программа во многом выполнила свою роль, поддержав и население, и строительную отрасль в 2020-2022 годах», – аккуратно прокомментировал новость про окончание госипотеки заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
Топ-10 регионов РФ по количеству выдач ипотеки в октябре 2022 года. Прирост по отношению к сентябрю 2022 года дан в скобках. Петербургу, кажется, волноваться еще рано
Не все так плохо
Ипотечные цифры не внушают оптимизма. Эксперты говорят, что потенциал ипотечного кредитования практически исчерпан, но других средств для стимулирования рынка недвижимости у федеральных властей нет. По крайней мере, они не озвучиваются. Правда, есть программы, о которых мало говорят и которые не столь популярны в столичных регионах, но они все «завязаны» на ипотеку.
Например, ДОМ.РФ развивает Единую ипотечную программу в регионах (пока только два), которая позволяет значительно снизить процентную ставку. Так, жители Ростовской области могут снизить процентную ставку по кредиту на 4,5 процентных пункта на весь срок кредитования, жители Белгородской области получают льготные кредиты со сниженной процентной ставкой на 3 процентных пункта. Скоро в программу добавятся еще 14 субъектов.
Но опять-таки – только ипотека была, есть и будет драйвером спроса, хотя очевидно, что ее возможности не бесконечны.
Подготовлено по материалам © Источника
