Куда обращаться борцам с недобросовестной работой управляющей компании

Обязанности УК

Под управляющей компанией (УК) подразумевается организация, обслуживающая многоквартирный дом, за что собственники ей платят. Основным документом, регулирующим деятельность УК, является Жилищный кодекс (ЖК) РФ. Все обязанности управляющих компаний сводятся к двум основных: обслуживание дома по договору и контакты с поставщиками ресурсов – тепла, воды и электричества.

В квитанциях это обычно именуется как «содержание и ремонт жилья». Обслуживание дома включает:

• ремонт и обслуживание общего имущества, т. е. лестничных площадок, самих лестниц, чердаков и подвалов;
• ремонт отопления, водопровода и электричества в квартирах;
• организацию пожарной безопасности (так, УК следит за наличием на этажах пожарных кранов и шлангов и их работоспособностью);
• соблюдение чистоты во дворе и в подъездах круглый год;
• вывоз мусора;
• найм работников (к примеру, дворников, уборщиц, сантехников и электриков) и оплату их труда.

Перечисленные услуги управляющая компания оказывает самостоятельно либо через подрядчиков. В любом случае, УК отвечает перед собственниками за сроки и качество работ.

Как посредник между жильцами дома и поставщиками коммунальных услуг УК должна:

• контролировать счетчики коммунальных услуг;
• собирать плату и работать с должниками;
• информировать собственников о перебоях и авариях и сроках их устранения (к примеру, в ЖК отключают воду из-за замены труб или в доме прекратилась подача электричества из-за рухнувшего на линию электропередач столба).

«Детальный и исчерпывающий перечень обязанностей УК содержится в индивидуальном договоре (см. ст. 162 ЖК РФ – ред.), который заключается организацией и собственниками помещений в МКД. Каждым соглашением могут быть установлены свои особенности и нюансы», – обращает внимание кандидат юридических наук и генеральный директор ООО «Мариокс центр» Оксана Васильева.

Проверка управляющей компании

Информацию о себе управляющие компании размещают на своих сайтах и обязаны предоставлять данные о своей работе по требованию собственников. Владельцы квартир в доме вправе проверять правильность выставления счетов для оплаты «коммуналки» (не завышены ли тарифы) и что сделала/планирует сделать УК, в соответствии со своими обязанностями по договору.

Сведения об УК также можно найти на сайте ГИС ЖКХ, на котором управляющие организации с 2021 года выкладывают: 1) информацию о тарифах на коммунальные услуги (если сомневаетесь в правильности начисления, сравните этот документ со своими квитанциями); 2) отчеты о работе с цифрами о расходах УК по содержанию дома за тот или иной период (проверьте, сколько уборщиков и дворников наняла управляющая компания, если в доме и во дворе грязно).

Вход в личный кабинет на сайте ГИС ЖКХ осуществляется через авторизацию на госуслугах. Функционал для несобственников ограничен оплатой счетов, подачей жалоб, получением данных о субсидиях и подключением лицевого счета. У владельцев же жилья возможностей больше, ведь им вдобавок разрешается отправлять показания счетчиков, просматривать отчетность УК (годовой отчет выкладывается в течение первого квартала следующего года) и участвовать в голосованиях.

Куда жаловаться на недобросовестную УК

Если управляющая компания не исполняет свои обязанности, или делает это ненадлежащим образом, следует сначала направить претензию на имя ее директора и потребовать скорейшего исправления всех нарушений. Если пытались решить вопрос напрямую, но не получилось, жалоба в другие места будет весомее за счет подкрепления письменным отказом УК или ссылки на проигнорированное обращение. Забегая вперед, иск в суд и вовсе могут не принять, поскольку со стороны истца не было попытки досудебного урегулирования.

Если руководителем ничего не предпринято для урегулирования спора, можно оставить жалобу на УК или ресурсоснабжающую организацию, вроде Мосводоканала и Мосэнергосбыта, на уже упомянутом портале ГИС ЖКХ. Принимают жалобы и такие органы, как:

1. Федеральная антимонопольная служба и региональные комитеты по тарифам/министерства энергетики, которые следят, чтобы тарифы на услуги были установлены по закону;
2. Роспотребнадзор привлекает УК к административной ответственности в случае нарушений санитарных норм и требований безопасности;
3. Госжилнадзор занимается лицензионным контролем УК и в ходе своих проверок ищет нарушения, за которые может отозвать лицензию (при сообщении о нарушении в это ведомство, оно может устроить внеплановую проверку УК);
4. муниципальные органы власти (обычно при городской администрации есть управление/департамент/комитет ЖКХ, эта структура раз в год проводит плановые проверки, а при поступлении жалоб устраивает внеплановые проверки);
5. с нарушениями в ЖКХ борются также политические партии и общественные организации, вроде общества по защите прав потребителей;
6. в прокуратуру и суд стоит обращаться, если жалобы в другие места оказались безрезультатными. А вот жалобы в Минстрой и Минэнерго ничего не дадут, так как эти ведомства только определяют нормативы и критерии качества коммунальных услуг, издавая методические указания, как контролировать. Об ответственности за нарушение нормативов и нарушение правил содержания и ремонта можете узнать из статей 7.23 и 7.22 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП) РФ, которые сулят юрлицам штрафы от 5 до 10 тыс. и от 40 до 50 тысяч рублей соответственно.

«К жалобе следует приложить доказательства (фото- и видеоматериалы, например), подтверждающие содержащиеся в ней доводы, – рассказывает Оксана Васильева. – В случае бездействия государственных органов стоит жаловаться в вышестоящие инстанции и суд. При этом рекомендуется подавать коллективные жалобы и заявления от всех недовольных жильцов». Ответ от инстанции, в которую пожалуетесь, придется ждать в течение 30 дней, как это предписывает ст. 12 ФЗ-59 «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ».