Что такое дача
Перед покупкой сначала нужно определиться, для круглогодичного проживания приобретается недвижимость или для летнего отдыха. В первом случае выбор должен пасть на загородные дома, во втором – дачу. Конкретизируя, под дачами понимаются дома, пригодные только для летнего пребывания. И неважно, где такая недвижимость находится: в поселке, деревне, дачном некоммерческом товариществе (ДНТ), садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) или в коттеджном поселке.
Для сравнения, загородные дома (к ним причисляются и таунхаусы) приспособлены для круглогодичного проживания. Такая недвижимость высотой до трех этажей продается с приусадебными участками. Подробнее о загородной недвижимости можете узнать из наших предыдущих материалов – как построить дом и какой выбрать земельный участок.
Поскольку в объявлениях о продаже объекты загородной недвижимости зачастую не отвечают терминологическим строгостям, покупателю следует самостоятельно с помощью Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) определить, что же продается.
Где и как найти дачу
Основным источником информации для поиска загородной недвижимости являются агентства недвижимости и специализированные интернет-порталы. Также дачу можно найти через поисковые запросы в браузере (например, «Купить загородный дом в Нижегородской области»), газеты или расклейку собственных объявлений о покупке.
При первичном поиске важно учитывать вид (дом, дача, коттедж) и основные параметры объекта (год постройки, площадь, этажность, материал и пр.). Важно и месторасположение, ведь имеющийся на примете район существенно облегчит поиски. Искать можно как по административным наименованиям, так и районным центрам, удалению от мегаполиса и названию удобного шоссе. Для удобства современные агрегаторы недвижимости предлагают пользователям локализованный поиск на карте, в том числе с отрисовкой контура желаемой местности.
Если определились с местом, где хотите приобрести недвижимость, интернет-поиск дополнят выезды на место и сарафанное радио. Информацией о домах, которые продаются, могут располагать знакомые, местные жители, охранники поселков и товариществ, старосты деревень и председатели правления. Достаточно подойти и спросить. Учитывая же то, что загородные объекты нередко продаются годами, единственным каналом рекламы в какие-то периоды могут быть лишь баннеры на домах или заборах.
Проверка объявлений
Для экономии сил и времени и чтобы не обзванивать сотни выбранных на первом этапе объявлений, следует проверить последние и отсечь пустышки и фейки. Однозначно отбрасывайте варианты, за показ которых требуют плату либо предлагают подписать некий договор на «информационное обслуживание».
Одновременно нужно отсекать варианты, авторы которых стремятся найти покупателя на реальный, но не очень привлекательный объект. Для этих целей, к примеру, прибегают к компьютерной графике или выкладывают снимки других объектов. Очевидно, что кадастровых номеров земельных участков и строений у таких «объектов» не будет.
Найденную и проанализированную информацию для последующего отсеивания лучше представлять в виде опросного листа по каждому понравившемуся объекту. В документ стоит включить уже имеющиеся сведения о недвижимости с ценой и фото для наглядности, плюс вопросы для уточнения у продавца или риелтора. После общения с последним опросный лист дополнится новыми данными для размышления.
Вопросы о даче к продавцу
Первым делом узнайте о праве собственности на земельный участок, дом и другие строения. Это особенно актуально в случае с недорогими участками, после покупки которых может выясниться, что расположенный там дом нельзя зарегистрировать.
Подробно разузнайте о документах-основаниях владения, к которым относятся:
- договор купли-продажи;
- свидетельство о наследстве (как по закону, так и по завещанию);
- договор дарения;
- договор мены;
- договор ренты;
- решение о разделе имущества;
- судебное постановление и др.
Требуйте от продавца оригиналов правоустанавливающих документов.
Не приобретайте дачный участок, если продавец показывает садовую книжку, которая только удостоверяет членство в дачном кооперативе, но никак не собственность.
Особую настороженность должны вызывать и сделки по доверенности от продавца, не позволяющие оценить его дееспособность и договороспособность. Такой документ могут и подделать, и отозвать. Так что, если адекватность второй стороны сделки вызывает сомнения, запросите у продавца документы об его психическом здоровье. Причем справки от психиатра и нарколога он должен получить в поликлинике по месту жительства, а не сторонних медучреждениях.
Одновременно уточните семейное положение продавца, чтобы понимать, потребуется ли для сделки согласие настоящего или бывшего супруга.
Наличие и статус строений на участке тоже важно уточнить. Прежде из-за необходимости собирать множество документов и трудозатратности этого процесса дома и участки оформляли в собственность не все граждане. В 2006-ом государство решило исправить ситуацию и ввело упрощенный порядок оформления в виде «дачной амнистии», которая неоднократно продлевалась. В последний раз сроки упрощенного оформления пересматривали в 2022-ом, продлив «дачную амнистию» до 1-го марта 2031-го.
Также обязательно поинтересуйтесь, сколько лет недвижимость в собственности. Чем меньше срок владения, тем больше риски оспаривания прежних сделок. За ориентир для условно безопасного приобретения можно взять период владения от года, но желательно – от трех лет, по прошествии которых истекает общий срок исковой давности.
В зависимости от вида сделки и ее участников при нахождении недвижимости в собственности менее трех или пяти лет продавцу придется заплатить НДФЛ с продажи. Из-за стремлений сэкономить покупателю могут предложить занизить сумму сделки в договоре купли-продажи. Если в дальнейшем приобретение по каким-либо причинам будет оспорено, то продавец вернет свою недвижимость, а покупатель получит обратно лишь указанную в договоре сумму.
Следующий важный момент – межевание, определяющее границы участка на местности. Приобрести надел можно и без межевания. Но если оно сделано соседями, прибавившими к своим участкам чужую землю, доказывать это будет крайне сложно. Так что наличие достоверного межевания – очевидный плюс объекта.
В заключение беседы попросите, чтобы продавец сообщил кадастровые номера земельного участка и дома для оценки расположения недвижимости и более тщательной проверки объекта.
Важные моменты при выборе дачи
Кадастровые номера дают возможность узнать через сайт Росреестра такие оперативные данные об участке и доме как:
- адрес;
- категория земли;
- вид разрешенного использования;
- площадь;
- номер и дата регистрации права;
- кадастровая стоимость;
- наличие межевания;
- наличие обременений и ограничений (ипотека, арест, запрет сделок и пр.).
Для получения расширенных характеристик участка и дома, а также информации о собственнике, следует заказать в МФЦ актуальную на момент сделки выписку из ЕГРН.
Одновременно знание месторасположения и кадастрового номера участка позволяет рассмотреть границы недвижимости и соседствующие объекты. Избегайте нежелательных и даже опасных для здоровья объектов, вроде свалок, мусоросжигательных заводов, ферм, птицефабрик, военных полигонов, аэродромов, железнодорожных путей, ЛЭП и опасных производственных предприятий. На какие опасные и вредные объекты нужно обращать внимание и почему, подскажет СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03.
Поинтересуйтесь и о том, не попадает ли дачный участок в охранную зону. В противном случае можете забыть о шашлыках или строительстве каких-либо объектов.
Выясните количество жителей, чтобы не приобрести недвижимость в вымирающем, никому не нужном населенном пункте.
Расспросите о соседях – их возрасте, занятиях и наличии вредных привычек.
Узнайте об имеющейся инфраструктуре в выбранной локации и по соседству. Если без школ и детсадов в летний период точно обойдетесь, то посещения магазинов а, возможно и медучреждений, вряд ли избежать.
Уточните расстояние и время в пути, ведь продавцы любят в этом вопросе хитрить, указывая километраж по прямой линии. Изучите маршруты на личном и/или общественном транспорте, в зависимости от того, как будете добираться.
На месте или с помощью спутниковых снимков оцените качество подъездов и ширину улиц. Так, избегайте дач, расположенных на крутых склонах, и участки, заезжать на которые придется через соседей.
Оцените ухоженность приобретаемого надела и внешний вид расположенных на нем строений. Просевший фундамент или трещины в нем, слабые межэтажные перекрытия, подтеки на стенах, кровле и в подвале, заросшая сорняками территория, неплодородная почва, низкий уровень грунтовых вод и пр. сулят немало финансовых, временных и нервных трат.
Проверьте инженерные коммуникации, попросив продавца показать работу всех систем на полную мощность (например, пусть растопит печь или камин). От наличия на участке канализации, водопровода (скважины), газификации и достаточных мощностей электроэнергии зависит будущий комфорт пребывания на даче.
Сделка по покупке дачи
Начните с заключения предварительного соглашения с авансовым соглашением, договором задатка и пр., цель которых – подтверждение серьезности намерений сторон, установление и закрепление условий будущей сделки. Среди последних – предмет, цена, характеристики продаваемой недвижимости, сроки заключения основного договора купли-продажи, состав имущества и порядок его передачи и расчетов.
Одновременно в предварительном договоре не поленитесь прописать иные важные условия, вроде обязательства продавца провести до сделки межевание, поставить ограждения, отремонтировать что-либо или получить такие обязательные для сделки документы, как согласие супруга. Этот же пункт позволяет оговорить действия сторон в случае приостановки Росреестром перехода права собственности.
После заключения предварительного соглашения, имеющего ту же форму, что и основной ДКП, действующий собственник обычно снимает недвижимость с продажи.
Далее займитесь подписанием основного договора купли-продажи с указанием условий, при которых продавец получит деньги. Провести сделку можно с использованием аккредитива, банковской ячейки, депозита нотариуса или номинального счета. Переход права на недвижимость к покупателю подтверждается на основном ДКП отметками Росреестра, плюс выпиской из ЕГРН на проданный объект на имя покупателя. Расчеты до сделки опасны, поэтому избегайте их.
При покупке загородной недвижимости в ДКП целесообразно отразить ограничения в использовании объекта и моменты, вроде отсутствия задолженностей по электричеству, воде, газу и всем видам взносов на момент сделки.
На заключительных этапах сделки не забудьте про акт приема-передачи, согласно которому продавец передает недвижимость покупателю. Этот документ лучше всего подписывать после завершения расчетов по сделке.
Резюмируя, покупателям дач, как и любых других видов недвижимости, нужно обращать внимание как на месторасположение и состояние приобретаемого объекта, так и юридическую чистоту предмета сделки. Убедитесь, что продавец дееспособен и вправе распоряжаться недвижимостью, объект не находится в аренде, не заложен, никому не подарен и не состоит под арестом. Если не уверены, что сможете учесть все нюансы самостоятельно и не нарваться на мошенников, не скупитесь и наймите профессионалов.
Подготовлено по материалам © Источника
