Novostroy: Считаются ли квартиры на первом этаже неликвидными? Покупают ли их в последнюю очередь? Снижают ли цены на них?
Антон Мещеряков, заместитель директора по финансам компании «СКМ Девелопмент»:
Цены на квартиры на нижних этажах зачастую ниже, причем разница в цене между верхними и нижними этажами в 15% считается нормальной, но может достигать и 20, и 30%, особенно в случае с привлекательными видами открывающимися с последних эпатажей. Однако неликвидными квартиры на нижних этажах назвать нельзя, так как, по наблюдениям специалистов по продажам «СКМ Девелопмент», благодаря разным предпочтениям покупателей продаются они вполне успешно.
Каждый покупатель имеет свой опыт. Например, если семья проживала в не столь высоких зданиях – до 16-ти этажей, то в будущем более высокий этаж становится выходом за рамки привычного, считается небезопасным. Возникают сомнения: сломается лифт, кошка выпрыгнет из открытого окна, проблемы с горячей водой и отоплением на верхних этажах, ожидание лифта в загруженные часы и т.д. На самом деле современные лифты надежны и бесшумны, их количество определяется нормами, а одновременный выход из строя крайне маловероятен, стабильная работа водопровода и отопления достигается в любое время года.
Алексей Шаров, коммерческий директор компании «Риверхаус»:
Неликвидными квартиры на первых этажах не считаются. Просто спрос на них меньше, чем на квартиры на более высоких этажах, а срок экспозиции на рынке более длинный. Как правило, застройщики или продавцы, если квартира реализуется на вторичном рынке, устанавливают на них более низкую цену. Разница может составлять 5-10%. Для покупателя – это выгодная сделка и квартиры распродаются.
Елена Устинова, директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент»:
Как правило, небольшой дисконт существует, но всегда среди покупателей найдутся те, кто хочет купить квартиру на первом или на последнем этаже.
Александр Дердиященко, сооснователь и управляющий партнер агентства недвижимости «ЕОН» («Единое Окно Недвижимости»):
Исторически квартиры на первых этажах в новостройках менее предпочтительны для покупателей ввиду негативного опыта квартир на вторичном рынке (сырость, внизу подвал, животные, криминал). Зачастую большинства негативных факторов в современных новостройках нет, однако отношение осталось прежним. Именно поэтому застройщики предлагают более выгодные условия на покупку квартир на первых этажах в сравнении с остальными. Так ряд застройщиков дают скидку на квартиру или дополнительную скидку на комиссию банка при субсидированной ипотеке от 3% и выше на квартиры на первом жилом этаже. У квартир на первых этажах есть свой покупатель. При прочих равных условиях квартиры на первых этажах интереснее по цене, это позволяет сэкономить.
Василий Тимофеев, генеральный директор петербургской строительной компании City Solutions:
Действительно, квартиры на первом этаже могут быть менее востребованными из-за возможных проблем с безопасностью и уровнем шума. Но это не означает, что все квартиры на первом этаже неликвидны и что цены на них всегда снижаются. Многое зависит от конкретных факторов, таких как расположение и состояние жилья.
Novostroy: Что выгоднее застройщику – продать первый этаж как жилые или как коммерческие помещения? От чего зависит предпочтение застройщика того или иного варианта?
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
Если окна помещений на первых этажах выходят на проезжую часть или оживленную внешнюю улицу, то оптимально обустроить там торговые объекты. Так решится вопрос с магазинами в шаговой доступности, и застройщику не придется снижать цены, чтобы продать менее ликвидные лоты. Квартиры на первых этажах традиционно пользуются меньшим спросом. В закрытых камерных проектах с ландшафтным дизайном в окружении природных ресурсов из квартир на первых этажах можно сделать уникальные пространства для тех, кто тяготеет к жизни в собственном доме на природе.
А. Мещеряков («СКМ Девелопмент»):
В своих проектах мы добавляем привлекательности квартирам на первых этажах путем организации индивидуальных террас, реализацией закрытой дворовой территории, и как результат получается уникальное жилье с дополнительным личным пространством на открытом воздухе. Это если окна квартиры выходят во двор.
Если окна выходят на шумную, а значит оживленную улицу, то застройщики изначально проектируют на первых этажах коммерческие помещения – это не только способ создать более актуальный для продажи продукт, но и возможность организации инфраструктуры для жилого комплекса. Потому что в этих помещениях расположатся магазины, салоны красоты, кафе, которыми и будет удобно пользоваться жителям.
Е. Устинова («Доброград Девелопмент»):
Мы используем первые этажи для организации шоурумов и коммерческих помещений, которые могут приобрести, в первую очередь, жители «Доброграда». Есть примеры, когда квартиры во внутреннем дворе продаются как жилые объекты, а на первой линии уходят под магазины, аптеки, пункты выдачи заказов, офисы.
А. Шаров («Риверхаус»):
Будет ли первый этаж в доме жилой или в нем разместятся коммерческие помещения, как правило, решается на стадии проектирования. Застройщик взвешивает все плюсы и минусы и выбирает оптимальный вариант. На принятие решения так же влияние оказывает позиция городских властей по размещению на первых этажах ЖК социальной инфраструктуры. Поэтому в современных ЖК жилые первые этажи, в основном, встречаются не часто. Особенно если речь идет о проектах бизнес-класса, где наличие инфраструктуры в ЖК является одним из важных условий повышения уровня и комфорта проживания. Например, в нашем ЖК бизнес-класса первые два этажа площадью около 4000 кв. м предназначены для коммерческих помещений. В них разместятся частный детский сад, медицинский центр, ресторан, салон красоты, супермаркет и другие объекты инфраструктуры и сервисов.
Застройщик может выбрать вариант с квартирами на первом этаже, если дом находится в глубине жилого квартала, и там нет пешеходного трафика, необходимого для успешного функционирования коммерческих объектов. В таком случае помещения будет сложно продать по выгодной цене, и они долго будут пустовать.
А. Дердиященко («Единое Окно Недвижимости»):
При проектировании помещений застройщик всегда обращает внимание на посадку дома. Если фасад выходит на проезжую часть, всегда выгоднее отдать помещения на первых этажа под коммерцию. Цена квадратного метра в таком случае дороже, это повышает прибыльность застройщика. В то же время, нужно учитывать интерес потенциальных покупателей коммерческой недвижимости. Их интересует проходимость, и вдоль проезжей части, на перекрестках она выше, чем в глубине квартала. Зачастую, внутри квартала застройщик отдает первые этажи под жилую функцию.
В.Тимофеев (City Solutions):
Сейчас большинство застройщиков еще на этапе проектирования дома отводят первый этаж под коммерческие помещения, поэтому таких вопросов не возникает. Наличие развитой инфраструктуры непосредственно в доме только повышает его привлекательность для потенциальных покупателей. Если же спрос на коммерческие помещения в конкретном районе невысок, то отвод первого этажа под них может оказаться нецелесообразным.
Novostroy: Предприимчивые товарищи покупают квартиру на первом этаже, меняют ее статус и открывают точку продаж/услуг. Везде ли возможны такие перемены? Как соседи могут влиять на это?
Е. Устинова («Доброград Девелопмент»):
Для того чтобы изменить статус помещения, необходимо получить согласие 2/3 собственников дома, поэтому у соседей есть возможность повлиять на то, чтобы квартира осталась в жилом фонде.
Елена Гордашникова, основатель агентства недвижимости нового типа Gordashnikova Land:
Нужно учитывать, что с переводом в нежилое помещение могут возникнуть проблемы. Так как это можно сделать только после получения разрешения собственников остальных квартир. Кроме того, у коммерческих помещений должен быть свой отдельный выход, а его достаточно сложно согласовать. Поэтому даже в центре Москвы есть помещения на первых этажах, которые имеют статус квартир, но по факту там располагается офис.
В.Тимофеев (City Solutions):
Если раньше для перепланировки жилого помещения в коммерческое было необходимо получить разрешение от органов местного самоуправления, то сейчас все зависит от решения собственников дома. Требуется получить согласие не только от жителей соседних квартир, но и не менее от 2/3 собственников на общем собрании.
Novostroy: Какие дополнительные меры (траты) могут ожидать покупателей квартир на первых этажей?
Е. Устинова («Доброград Девелопмент»):
Тут могут быть расходы, связанные с усилением мер безопасности, а также утепления помещений.
А. Дердиященко («Единое Окно Недвижимости»):
Основные страхи покупателей квартир на первых этажах зачастую связаны с безопасностью. В современных новостройках при наличии закрытой территории и видеонаблюдения данный вопрос уже так остро не стоит. Кстати, при доставке крупногабаритной мебели и подъеме на этаж ряд компании по доставке рассчитывает стоимость подъема исходя из расположения квартиры на конкретном этаже. Чем выше, тем дороже. С этой точки зрения владельцы квартир на первых этажах значительно экономят.
В.Тимофеев (City Solutions):
Прежде всего, это расходы на дополнительные средства безопасности, например, решетки на окна. А поскольку в квартиры на первых этажах обычно можно легко заглянуть, то собственники могут захотеть установить жалюзи или плотные шторы.
Novostroy: На что обратить внимание при покупке такой квартиры?
Е. Устинова («Доброград Девелопмент»):
Всегда важно смотреть на качество строительных работ и применяемых стройматериалов, расположение самого дома и подъезда, видовые характеристики и т.д.
А. Дердиященко («Единое Окно Недвижимости»):
При покупке квартиры нужно учесть множество параметров, исходя из своих целей и задач. Удобство района, транспортная доступность, наличие той или иной инфраструктуры, сроков сдачи, качество строительства, ипотечные программы т.д. Только эксперт поможет разобраться во всех тонкостях. Порой разница в стоимости квартир на разных этажах может достигать 1 млн рублей. Только вам решать: приобрести квартиру повыше с хорошим видом, либо остановиться на квартире на более низком этаже, сэкономить или купить более просторный вариант.
В.Тимофеев (City Solutions):
Для начала стоит оценить местоположение и уровень безопасности в районе. Если это будет какой-нибудь криминальный район с неразвитой инфраструктурой, то жилье на первом этаже только повышает риски ограбления. Также следует оценить состояние квартиры и здания в целом. Особое внимание следует уделить шумоизоляции и системе вентиляции.
В первой части статьи эксперты рассказали как об очевидных, так и о скрытых плюсах и минусах квартир на первом этаже.
Подготовлено по материалам © Источника
