Квартира на вторичном рынке со ставкой до 6%. Как получить низкую ставку?

Большинство льгот по ипотечным ставкам имеют одну глобальную цель — поддержать строительную отрасль, соответственно направлены именно на первичное звено рынка недвижимости. В 2022 году на потребителя массово сыпались предложения с околонулевыми ставками по ипотеке на квартиры в новостройках. Сейчас их существенно меньше, но всё еще есть заманчивые акции под 0,1–3% годовых. Со вторичным рынком ситуация не такая радужная: средняя ставка по жилищному кредиту составляет от 10 до 12 процентов. Очевидно, что конкурировать с первичным сегментом в таких условиях достаточно сложно, но выход всё же есть.

Низкую ставку можно купить

Всё ровно так, как звучит — на этапе оформления ипотеки заемщик доплачивает за снижение ставки на весь срок кредитования. Конкретные условия в разных банках отличаются: где-то сумму придется внести наличными при оформлении, где-то ее можно включить в тело кредита. Минимально снизить ставку по такой акции возможно на 0,5%, при этом есть прямая зависимость размера скидки от величины комиссии: чем существеннее взнос, тем большую выгоду можно получить.

Снизив ставку таким образом, можно получить очень существенную выгоду — эксперт привела пример клиента агентства Gubanova Estate, который сэкономил на процентах круглую сумму:

Клиент заплатил за снижение ставки при оформлении ипотеки 963 094 рубля и этим сэкономил себе 4 385 023 рубля на выплате процентов. Это реально работающий рычаг влияния на размер переплаты, им смело можно пользоваться.

Нюансы семейной ипотеки

6 января текущего года Правительством РФ были внесены изменения в действующие условия семейной ипотеки: теперь в регионах, где в текущий момент не строятся новые жилые площади, некоторые категории граждан смогут приобрести в рамках программы квартиры на вторичном рынке.

Раньше этим правом могли воспользоваться только жители сельских поселений на Дальнем Востоке, но сейчас круг претендентов существенно расширен. Михаил Мишустин дал свои комментарии по семейной ипотеке: «Родители, воспитывающие детей-инвалидов, смогут оформить ее для покупки готового жилья на “вторичке”, если в их регионе не ведется строительство многоквартирных домов». Конечно, такой вариант не подойдет населению крупных городов, зато жителям глубинки долгожданные поправки в законодательстве открывают новые возможности.

Ставка по семейной ипотеке не превышает 5% на Дальнем Востоке и 6% в остальных регионах России. В отдельных банках можно получить преимущество в виде понижения ставки при соблюдении определенных требований: в Сбербанке, например, ставка снижается на 0,3% годовых при условии проведения электронной регистрации сделки. Семейную ипотеку на новых условиях уже можно получить в банках ВТБ, ДОМ.РФ и в Сбербанке, далее их список постепенно будет расширяться.

Покупаем квартиру вместе с ипотекой

В 2023 году банки начали реализовывать новую программу жилищного кредитования, она позволяет переоформить действующую ипотеку продавца на покупателя одновременно с передачей права собственности. Приятный бонус — ставка по кредиту при этом сохраняется.

На практике такой способ оформления решает сразу две проблемы: продавец легко и спокойно продает недвижимость, которая находится в залоге у банка, а покупатель приобретает жилье в ипотеку по выгодной ставке.

Анна Губанова рассказала, как это работает:

• Иван купил квартиру по Семейной ипотеке по ставке 5,7%, платил по кредиту два года и решил квартиру продать.
• Петр решил приобрести эту квартиру в ипотеку.
• Иван и Петр должны уведомить банк о своем намерении.
• Петру необходимо предоставить в банк пакет документов для рассмотрения заявки. Алгоритм принятия решения при этом ничем не отличается от стандартного обращения за ипотекой.
• Банк рассматривает заявку и выносит решение.
• В случае одобрения Петр получает ипотечный кредит со ставкой 5,7%.

Интересно, что при такой схеме покупки, покупатель вовсе не обязан подходить под критерии той программы, по которой была выдана ипотека продавца, ставка переоформляется по умолчанию. Возвращаясь к примеру, Петр не должен соответствовать условиям выдачи семейной ипотеки.

Функция сохранения ипотечной ставки продавца пока доступна только клиентам Сбербанка, услуга платная, но ее стоимость вполне доступна: покупателю жилья придется заплатить от 12 до 30 тысяч рублей. Очевидно, что выгода от экономии на процентах многократно превышает размер комиссии.

Давайте посчитаем:

По расчетам наглядно видно, какой существенной может быть экономия при таком сценарии. В данном примере финансовая выгода покупателя от сохранения текущей ипотечной ставки продавца составит 4 516 717 рублей при максимальных вложениях 30 000 рублей.

Скорее всего, такая тактика будет перениматься и другими игроками рынка, в этой сфере обычно так и бывает — за успешным опытом лидера подтягиваются остальные.

Сельские вести

Для тех, кто готов переехать в село, есть особые преференции: ставка по программе сельской ипотеки не превышает 3%, размер кредита ограничен суммой 5 млн рублей для сел Ленинградской области, Дальневосточного региона и ЯНАО и 3 миллиона – для остальной части страны. При этом нужно учитывать, что на территории Санкт-Петербурга, Московской области и Москвы программа не работает.

По сельской ипотеке можно выкупить частный дом с участком земли у физического лица, но возраст постройки должен быть не больше пяти лет. Для оформления обязательно потребуется первый взнос от 10% стоимости дома, а максимальный срок кредита ограничен и составляет 25 лет. Получить кредит по этой программе можно только в банке, который аккредитован Министерством сельского хозяйства.

Резюме

На вторичном рынке не так много выгодных ипотечных ставок, как среди новостроек, но наш эксперт Анна Губанова акцентировала внимание на том, что они всё-таки есть, главное знать, где искать такие предложения и пользоваться актуальными возможностями. Иногда небольшая плата за дополнительные услуги может сэкономить десятки, сотни и даже миллионы рублей, важно детально просчитать все варианты перед оформлением. По словам Анны, можно сделать это самостоятельно, либо воспользоваться услугами специалистов по недвижимости. В любом случае, к оформлению ипотеки нужно подходить с умом, тогда покупка жилья принесет исключительно положительные эмоции.