Новости и аналитика        19 февраля 2022        0

Квартира в Москве — плохая инвестиция? 3 причины не покупать недвижимость в столице


Уровень жизни в Москве гораздо выше, чем в других городах России. Недаром в этом году златоглавую признали лучшим мегаполисом в рейтинге «Индекс городского процветания» от ООН.


Москва — это не просто столица государства, но центр страны. В политическом, административном, экономическом и даже культурном смысле. А значит, здесь распределяются основные денежные потоки, принимаются ключевые решения, сюда едут жить и работать лучшие люди России.


Но всё это говорит лишь о том, что в Москве комфортно жить. Если же вы решили купить недвижимость не для проживания, а в качестве инвестиции, то смотреть нужно на другие вещи. Прежде всего, на срок окупаемости вложений и их доходность. И тогда получается совсем иная картина.


Довод №1: рост цен на недвижимость


Да, стоимость квадратного метра недвижимости в Москве стабильно растёт в последние годы. В феврале 2022 года средняя цена на квартиры в новостройках составляет 323,5 тыс. рублей за кв. м.


На вторичном рынке этот показатель — 296,9 тыс. рублей за кв. м. И рост продолжается. Но если посмотреть на динамику цен на недвижимость, то столица далеко не в лидерах по этому показателю. По данным консалтинговой группы SRG, за последний год квадратный метр жилья в Москве подорожал на 21,42%.


При этом в Петербурге за этот период жильё подорожало на 23,16%, а в Краснодаре аж на 52,12%!


На фото — аналитический отчёт группы SRG по ценам на вторичную недвижимость II полугодия 2016-2021 гг.


Можно было бы списать это на последствия пандемии, но такая тенденция прослеживалась ещё задолго до появления коронавируса. В том же отчёте SRG приводится динамика изменений цен за 5 лет в период с 2016 по 2021 годы. И там столица также не в первых рядах.


В тройку лидеров с почти идентичными показателями роста в 65,66 — 67,9% за пятилетку вошли Санкт-Петербург, Краснодар и Казань. Белокаменнaя ближе к концу списка с 40,95%.













Город

Средняя стоимость кв. м в 2016

Средняя стоимость кв. м в 2021

Динамика

Казань

64 197

107 784

67,90%

Краснодар

50 644

84 701

67,25%

Санкт-Петербург

100 270

166 102

65,66%

Нижний Новгород

60 311

89 976

49,19%

Новосибирск

56 555

84 101

48,71%

Омск

41 464

60 881

46,83%

Воронеж

44 047

63 826

44,90% 

Москва

198 574

279 882

40,95%

Красноярск

52 668

74 159

40,81%

Екатеринбург

64 925

88 612

36,48%


Источник данных: аналитический отчёт группы SRG по ценам на вторичную недвижимость II полугодия 2016-2021 гг.


Конечно, большую роль здесь играет эффект низкой базы: одно дело рост с 40 до 60 тыс. рублей за кв. м, и совсем другое с 200 до 300. Поэтому такая динамика для лидеров этого списка вряд ли продолжится в следующие 5 лет. Хотя, как знать. Но факт остаётся фактом: 1 млн рублей, вложенный в недвижимость в 2017-м, к 2021 году превратился бы в 1 679 000 рублей в Казани или в 1 409 500 рублей в Москве.


Довод №2: доходность от аренды


Такая логика может оставить равнодушным человека, который в первую очередь рассматривает доход от сдачи квартиры, а не от перепродажи. Но и в этом плане Москва не самый лучший вариант.


Если смотреть на инвестиции в квартиру с точки зрения окупаемости вложений, то та же Казань будет привлекательней. Для иллюстрации воспользуемся помощью сервиса по расчёту окупаемости «однушек» под сдачу от издания «Т—Ж».



Он представляет собой калькулятор, который позволит понять, выгодно ли брать ипотеку на квартиру под сдачу и когда отобьются вложения. С помощью сервиса можно быстро прикинуть окупаемость инвестиций во всех крупных городах России.


Сравним несколько городов, оставив на калькуляторе стандартные настройки:


  • Первоначальный взнос — 2 500 000 рублей. 

  • Платёж — 60 000 рублей/месяц.

  • Траты на ремонт — 600 000 рублей.

  • Ипотечная ставка — 9%.


И получается, что Магадан и Мурманск в этом плане куда привлекательней обеих столиц.










Город

Средняя цена на «однушки», рублей

Доходы от аренды в месяц, рублей

Доходность, %

Окупаемость, лет

Москва (Капотня)

6 949 985

35 000

5,0

20

Санкт-Петербург (Фрунзенcкий)

6 647 000

25 171

4,2

24

Казань

4 100 000

20 000

5,3

19

Петрозаводск

2 789 000

18 000

6,7

15

Архангельск

2 600 000

18 000

7,1

14

Мурманск

2 690 000

21 000

7,7

13

Магадан

2 950 000

37 000

11,1

9


И это при том, что для Москвы в расчёт был взят район Капотня. Здесь самая высокая окупаемость для «однушек». Такие районы помечены на карте зелёным цветом. В Москве таких немного: Капотня, Восточное Бирюлево, Ново-Переделкино.


Центральные и юго-западные районы закрашены чёрным. Это значит, что ипотеку на таких условиях на квартиру в этом районе не получить. Другие районы залиты красным, что означает срок окупаемости от 30 и более лет. Тогда сервис выдаст вам жизнеутверждающую надпись: «Квартира окупится, но не в этой жизни».


Довод №3: отток населения


Да, да, именно отток. Как оказалось, Москва действительно не резиновая и перестала расти. Во всяком случае, по численности населения. По данным Росстата, в 2021 году население столицы сократилось на 23 тысячи человек по сравнению с 2020-м. И составляет теперь — 12 655 050 жителей.


Это совсем небольшая убыль. И скорее всего, это опять же последствия пандемии и избыточной смертности. Но сам факт того, что численность жителей Москвы перестала быстро расти, должен насторожить инвесторов в недвижимость.


Ведь такой высокий уровень цен на жильё обуславливался во много непрерывным ростом спроса из-за притока населения. Начиная с 1994 года, население столицы всегда показывало положительную динамику, прибавляя примерно по 700-800 тысяч человек за 5 лет.


На фото — численность населения Москвы


Но в последнюю пятилетку рост заметно снизился. Ну а в крайний год он и вовсе отрицательный.


Можно долго рассуждать на тему, почему так происходит. Искать причины в пандемии, общемировой деурбанизации и т. п. Но в этой статье мы опираемся только на факты. А они таковы:


В последние годы квартира в Москве даёт инвесторам меньший доход, чем, скажем, в Казани. И по росту стоимости актива, и по окупаемости при сдаче в аренду. 


Население Москвы перестало быстро расти, а возможно и вовсе будет сокращаться. Это может отрицательно повлиять на уровень цен за кв. м жилья и на арендную ставку. Из-за банального снижения спроса.


Всё это довольно тревожные «звоночки» для инвесторов в жилую недвижимость.


Напоследок стоит отметить, что приведённые аргументы в большей степени касаются так называемой старой Москвы. В ТиНАО и Подмосковье ситуация другая.

Подготовлено по материалам © Источника

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 - Регионы России
8 (499) 938-45-81 - Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 - Санкт-Петербург и Лен. обл.

Реклама