Существует два вида займов, из-за которых жилье оказывается в залоге у кредитных учреждений. Первый – ипотека в силу закона, если недвижимость сразу приобретается за счет выданных банком кредитных средств.
Второй вариант – ипотека в силу договора – предполагает получение клиентом денег от банка под залог своего имущества либо недвижимости третьего лица (к примеру, родственника или знакомого). Обычно при таком сценарии выдается кредит на сумму не более 70-80% от оценочной стоимости находящейся в залоге квартиры.
Ипотеку в силу договора финансовая организация предоставляет клиенту, если тот не отвечает требованиям беззалогового займа из-за испорченной кредитной истории либо недостаточного дохода.
Что можно/нельзя делать с залоговой квартирой
Сразу отметим, что договор залога нельзя позже переоформить на другое имущество или иного залогодателя. Всё потому, что такая сделка регистрируется в Росреестре и не терпит внесения каких-либо изменений. Обременение на недвижимость снимается лишь после полной выплаты выданного под залог недвижимости займа.
В контексте сказанного до полного погашения ипотеки недвижимость невозможно перевести из статуса жилой в коммерческую. Помещение покупалось непосредственно для проживания. К тому же процентная ставка для нежилых объектов выше.
Наложение банком обременения на недвижимость не сопровождается переходом права собственности. Это означает, что владелец вправе совершать сделки со своим имуществом, однако в большинстве случаев придется получить на их проведение согласие кредитного учреждения (см. ст. 346 ГК РФ и ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»).
Так, собственник имеет право зарегистрировать новых жильцов. Если речь идет о родственниках, то процедура пройдет в обычном режиме. Для сравнения, регистрация не членов семьи, согласно кредитному договору, может потребовать одобрения банка.
Нередко не обойтись без получения письменного согласия от залогодержателя и при намерении владельца жилья сделать перепланировку или сдать недвижимость в аренду. Всё потому, что заемщик отвечает перед банком-кредитором за сохранность находящегося в залоге имущества и вправе знать, что там происходит и кто проживает.
Что касается перепланировки, то договариваться с банком придется из-за того, что эта процедура влияет на технические характеристики залоговой недвижимости и может изменить ее стоимость и функциональное назначение. Для справки, ремонт ипотечного жилья не требует согласия залогодержателя.
Не нужно получать письменное одобрение кредитора и при составлении завещания. Вместе с залоговой недвижимостью наследникам автоматически перейдут все обязанности по ипотечному договору.
В случае же продажи залогового жилья без банковского согласия точно не обойтись. При отсутствии просрочек по кредиту обременение не отпугнет возможных покупателей, тем более что банк и страховая компания уже проверяли документы продавца и юридическую чистоту прежней сделки.
Продажа залоговой квартиры
Общий порядок действий при реализации залогового жилья начинается с получения согласия банка на продажу. Этот документ необходим как Росреестру, так и покупателю и его банку для проверки приобретаемого жилья.
Для получения согласия банка продавцу нужно запросить в кредитном учреждении форму соответствующего заявления. При отсутствии серьезных проблем с выплатами банк в течение трех-пяти дней примет решение и выдаст клиенту письменное согласие на проведение сделки.
Далее продавцу нужно найти покупателя, которого сразу стоит предупредить, что реализуемое жилье находится у банка в залоге. Если покупателя устроит такая ситуация, то он определяет оптимальный для себя способ приобретения – с помощью собственных средств или через оформление ипотеки на покупку залоговой квартиры. Затем согласовываются детали сделки по купле-продаже с банком продавца.
На этапе проведения сделки продавец открывает либо две ячейки (если покупатель платит наличными), либо два аккредитива в случае безналичного расчета. В первую ячейку/аккредитив закладывается сумма, которая необходима для погашения ипотечного долга продавца. Во вторую ячейку/аккредитив отправляется оставшаяся часть средств, представляющая собой разницу между долгом продавца и полной стоимостью жилья по договору купли-продажи.
Дабы кредитное учреждение перевело деньги на счет продавца, закрыв долг по ипотеке, последнему необходимо заранее позаботиться о заявлении на досрочное погашение с указанием даты поступления нужной суммы на банковский счет. В указанный день банк списывает деньги и выдает на руки продавцу справку об отсутствии ипотечного долга, плюс закладную с отметкой о выполненных обязательствах.
Бумажную закладную банк обычно предоставляет в течение полумесяца с момента погашения займа. Точный срок выдачи прописан в кредитном договоре. О готовности закладной кредитное учреждение проинформирует своего клиента по телефону или SMS. Для снятия обременения бывший должник банка либо регистрационный агент (сотрудник банка продавца, курирующий куплю-продажу) отправляет справку и закладную в Росреестр. При погашении кредита за счет собственных средств и наличия у продавца квалифицированной электронной подписи последний для экономии времени может самостоятельно отправить документы через сайт Росреестра.
При оформлении электронной закладной банк сам направит данный документ в Росреестр (обычно это происходит уже на следующий день). При использовании же продавцом услуг отдела сопровождения банк выдаст закладную и вовсе в течение дня. Если сроки выдачи документа затянутся, можно обратиться с жалобой в ЦБ, указав суть проблемы, детали сделки и контактные данные банка и отправителя.
Госпошлина за снятие обременения не предусмотрена. После получения Росреестром документов ведомство в период до трех рабочих дней отменяет обременение, выдавая продавцу соответствующую выписку из ЕГРН.
Для государственной регистрации перехода права собственности продавцу и покупателю нужно встретиться еще раз, чтобы сдать договор в Росреестр. Здесь покупателю уже не обойтись без уплаты госпошлины в 2 тыс. руб. за регистрацию права собственности. На регистрацию перехода права собственности уходит порядка пяти рабочих дней, а в случае проведения сделки через нотариуса этот период сокращается до трех дней. По готовности новый собственник недвижимости забирает из Росреестра документы.
На заключительном этапе продавец и покупатель предоставляют в банк необходимые для раскрытия второй ячейки/аккредитива документы и продавец получает доступ к оставшимся после выплаты кредита деньгам.
Схемы реализации залогового имущества
В зависимости от того, сколько и каких средств используют в сделке продавец и покупатель, существуют несколько схем купли-продажи залогового жилья. Реализовать ипотечную квартиру можно как после досрочного погашения долга продавцом, так и с закрытием займа в процессе сделки либо путем продажи недвижимости вместе с кредитом.
Самый идеальный вариант – трансформация сделки в обычную свободную продажу квартиры с самостоятельной выплатой продавцом остатка кредита. Однако для этого оставшийся ипотечный долг должен быть небольшим и посильным для текущего собственника недвижимости. Так, если осталось выплатить 500 тыс. руб., можно занять у родственников и друзей или оформить потребкредит.
К слову, банки довольно неохотно предоставляют потребительские займы ипотечникам, боясь, что при финансовых сложностях заемщик в первую очередь будет погашать ипотеку. Впрочем, при хорошей кредитной истории без просрочек по выплатам и уровне доходов, позволяющем обслуживать оба займа, это вполне реальный вариант. К тому же потребительский кредит всегда можно оформить на близкого человека, а после получения денег с продажи жилья закрыть этот займ.
Также продавец может обратиться в банк покупателя для рефинансирования своей ипотеки и получения займа, равного сумме долга.
Покупатель в свою очередь тоже может закрыть ипотеку продавца с помощью собственных средств. Этот способ весьма безопасен для будущего собственника, поскольку ему нужно переводить деньги лишь после передачи договора на госрегистрацию.
Однако чаще всего покупатели всё же сами нуждаются в займе, за которым могут обратиться как в банк продавца, так и в стороннее кредитное учреждение. Первый вариант проще для обеих сторон сделки, ведь банк уже знаком с недвижимостью и залог на жилье остается у него. При этом у покупателя больше шансов оформить кредит на квартиру, если текущий заемщик допустил просрочки. Обратиться же к стороннему банку покупатель вправе, если, к примеру, хочет более выгодную ставку.
Добавим, что в случае, если покупатель выплачивает долг продавца, будущий собственник недвижимости для минимизации рисков вправе привлечь к сделке отдел сопровождения клиентов из банка продавца. Эта услуга, в рамках которой банк готовит документы на реализацию квартиры с сохранением залога в свою пользу, платная. Однако благодаря такой схеме покупатель получает гарантию, что продавец не пропадет после погашения его ипотечного долга, особенно если остаток по займу большой. Продавец же приобретает спокойствие, что получит оставшуюся во второй ячейке/аккредитиве сумму.
К участию в сделке продавец и покупатель также могут привлечь нотариуса, который в отличие от банка не проведет куплю-продажу с сохранением залога и не застрахует от внезапной отмены сделки продавцом, но ускорит этот процесс за счет сокращенной с пяти до трех рабочих дней регистрации Росреестром. Одновременно нотариус проверит юридическую чистоту документов и законность сделки и подсобит в правильном составлении ДКП с учетом рисков покупателя. Стоят услуги нотариуса от 3 тыс. руб., плюс 0,1%-0,4% от суммы купли-продажи с учетом госпошлины за регистрацию права собственности. По договоренности стороны могут разделить между собой эти расходы.
Банковские ограничения по залоговым квартирам
Каждый банк предъявляет требования к недвижимости, на приобретение которой дает кредит. Так, не все финансовые организации согласны принять в залог имущество с незарегистрированными перепланировками или жилье на цокольном этаже.
В случае с кредитом на покупку ипотечной квартиры дополнительными ограничениями могут стать использование продавцом маткапитала и субсидий, текущие просрочки и плохая кредитная история у продавца, а также обращение последнего за кредитными каникулами или реструктуризацией. При этом банк откажет в кредите при сделке по купле-продаже ипотечной квартиры между родственниками и заниженной цене в договоре и не одобрит подобный займ на апартаменты или ДДУ.
Так что покупателю залоговой квартиры стоит заранее поинтересоваться всеми деталями по ипотеке продавца и запросить в своем банке перечень ограничений по этому поводу.
Подготовлено по материалам © Источника
