В конце января в Госдуме прошел круглый стол, посвященный механизмам, которые могут стимулировать развитие рынка жилстроительства. В рамках этого мероприятия депутаты предложили для покупателей квартир в новостройках масс-маркета запустить постоянную программу под названием «Народная ипотека».
Планируется, что ставка по новой программе не будет превышать 5% годовых. Сниженный процент по кредиту предполагается достигать с участием Центробанка, который займется предоставлением займов банкам под 2% годовых под залог ранее выданных высоконадежных ипотечных портфелей. Банки, в свою очередь, добавят наценку в 2-3% для выдачи доступной ипотеки населению по ставкам до 5% годовых.
Хорошо забытое старое
Идея «Народной ипотеки» – это не что-то принципиально новое.
«Очень похожая идея с таким же названием «народная» ипотека и дополнительно с механизмом ипотечно-накопительной системы рассматривалась депутатами и три года назад, – вспоминает коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак, добавляя, – но, к сожалению, результатов нет до сих пор. Ждем, будет ли сейчас иначе».
Целевая аудитория программы
По словам Ярослава, практическим следствием «Народной ипотеки» станет расширение целевой группы потребления, которой будет доступно ипотечное кредитование. «Однако следует учесть, что данная группа заемщиков будет направлена на поглощение недвижимости по низкой и сверхнизкой цене. Если застройщики будут строить и выпускать на рынок продукт, учитывающий данное обстоятельство, то они расширят круг своих покупателей. Масштаб потребления пусть и будет ограниченным, но в нынешних экономических условиях это достаточно большая целевая аудитория, спрос со стороны которой будет еще длительное время. Если застройщики не будут учитывать особенности спроса этой целевой группы, то невостребованное жилье перейдет на вторичный рынок».
Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преобрaженский, в свою очередь, добавляет, что озвученная народными избранниками инициатива носит скорее социальный характер и необходима для поддержки людей, которые заняты на крайне низкооплачиваемой работе и самостоятельно не могут накопить даже на первоначальный взнос (См. рекомендации профессионалов и советы редакции, как накопить на первый взнос по ипотеке). С этих позиций лучшим решением Владиславу видится создание качественных высокооплачиваемых рабочих мест и формирование условий для роста благосостояния граждан. «Но, пока это недостижимо, «Народная ипотека» будет некоторым решением».
Постоянство хорошо, но мимо «вторички»
То, что «Народную ипотеку» депутаты предлагают в качестве постоянно действующего механизма господдержки для решения жилищных проблем населения, эксперты рынка однозначно приветствуют. Запланированное для программы постоянство отличает «Народную ипотеку» от временных по сроку льготной и семейной ипотеки под 8% и 6% соответственно.
«По сути, авторы идеи считают, что с помощью новой программы можно будет сбалансировать и стимулировать рынок и сделать ипотеку доступнее людям. Озвучена субсидированная ставка 5%, которая ниже действующих госпрограмм и соответствует процентам IT-ипотеки с господдержкой. Встав на сторону обычного гражданина, можно только поприветствовать такую отеческую заботу народных избранников о жилищном комфорте каждого россиянина. Ведь когда инфляция 12-15% в год, ипотеку под 5% брать выгоднее», – отмечает Ярослав Баджурак.
Однако у «Народной ипотеки» прослеживается и явный недостаток – депутаты вновь забывают о вторичном рынке, тоже нуждающемся в стимулировании и поддержке.
«Выходит, что приобретение жилья на рынке вторичной недвижимости по-прежнему будет возможно лишь с помощью собственных ипотечных программ банков. Это больше половины объемов выдач ипотеки – 57%, по данным ЦБ за год. Условия и ставки «вторичной» ипотеки определяет рыночная конъюнктура. К тому же многие покупатели ипотечной «первички» сначала продают свою старую квартиру. Желающих взять «вторичку» в ипотеку по ставке в два раза выше «теоретической» «Народной ипотеки» придется поискать. В 2022-м мы уже видели, как такой перекос тормозил рынок», – комментирует коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру».
«Народная ипотека» не для этого года
По прогнозам Ярослава Баджурака, в ближайших перспективах материальное положение людей лишь ухудшится, а их потребительская активность будет невысокой. Многие семьи уже в 2022-м отложили крупные покупки в кредит, тем более ипотеку. «Спрос населения на ипотеку в декабре 2022-го был на минимуме за последние два года. У россиян просто нет денег даже на ежемесячные ипотечные платежи, тем более на первоначальный взнос. Так, по оценкам главы ДOМ.РФ, летом 2022-го льготными госпрограммами не могли воспользоваться 40% населения страны. Возникает резонный вопрос, когда же для этих людей что-то поменяется?».
Очевидно, по мнению Ярослава, и то, что правительству будет крайне непросто найти в бюджете страны источник финансирования субсидированных ставок. «Именно поэтому льготная ипотека с 2023-го стала менее доступной покупателям, получив ограничение «один жилищный кредит в одни руки». За рамки госпрограммы вывели инвесторов, которые брали по нескольку займов для получения дохода. Таким образом, новых выдач госипотеки по льготной ставке станет меньше».
Также эксперт добавляет, что схема, при которой банки смогут получать финансирование под 2%, «накидывать» 3% и выдавать заемщикам по ставкам до 5% годовых, понятная, но мало реалистичная для текущего состояния экономики и бюджета.
Владислав Преобрaженский солидарен с коллегой, считая текущую ситуацию на рынке слишком проблемной. «Потребительский спрос слабый и экономическая ситуация далека от идеальной. Велика вероятность, что «Народную ипотеку» будут обсуждать на перспективу, но конкретные шаги в этом году мы вряд ли увидим. Тем более что льготные ипотечные программы уже продлены на ближайшие полтора года».
Из слов Ярослава Баджурака также следует, что в текущих экономических условиях инициатива не выглядит реалистичной. Даже в более стабильные 2018-2019 гг. государство не предлагало таких ипотечных ставок, например, по той же семейной ипотеке. «Льготная госпрограмма стартовала в пандемийный 2020-й по ставке 6,5% (в первой редакции), в тот момент ключевая ставка ЦБ была 5,5%. Но спустя три года мы видим уже 8%. И это тот компромисс, который был найден финансовым блоком правительства и бизнесом в лице банков и застройщиков в весьма сложный момент продления мер поддержки. Вряд ли в ближайший год мы будем наблюдать кардинальное улучшение в экономике страны. Нет предпосылок и для снижения геополитических рисков».
Между тем говорить о том, что долгосрочных перспектив у «Народной ипотеки» нет вообще, было бы неправильным. «Возможно, что в горизонте 5-10 лет мы увидим решение, которое принесет пользу людям и рынку», – добавляет Ярослав.
Стоит ли изобретать велосипед?
С одной стороны, эксперты положительно оценивают новую инициативу депутатов, считая, что «Народная ипотека» может помочь миллионам россиян решить квартирный вопрос. Если программа станет постоянным механизмом поддержки, то фактически она способна стать таким же драйвером рынка, как льготная госпрограмма в 2021-2022 гг. и расширенная семейная ипотека в 2023-м.
Одновременно представители рынка не уверены, что в нынешней редакции инициатива принесет принципиальные перемены рынку. «С таким же успехом можно продлить, например, семейную ипотеку или сделать ее бессрочной, как сельскую ипотеку (под 3%)», – говорит Ярослав Баджурак.
В представлении эксперта адресная поддержка для развития отдаленных регионов или помощь семьям с двумя и более детьми – куда более оправданная мера. «На мировом финансовом рынке есть подобный успешный способ, например, в Германии».
Подготовлено по материалам © Источника
