Новые старые схемы продаж: как застройщики умудряются строить доступное жилье

Аналитики компании «А101» подметили, что если раньше покупателей квартир в новостройках интересовали цена и локация, то теперь к этим двум параметрам добавилась схема покупки. Застройщики действительно проявляют чудеса изобретательности, чтобы стимулировать спрос, сделать недвижимость более доступной, без особых дисконтов, даже наоборот, по завышенной (выше рынка) цене.

Ипотека частями

Особую изобретательность застройщики проявляют в разработки ипотечных схем. Чего стоит субсидированная от застройщика ипотека под 0% годовых, но против нее активно выступает ЦБ, и она практически ушла с рынка. Можно встретить еще «остатки» в виде околонулевой ставки на короткий период, но это уже так называемая траншевая ипотека. До сдачи дома клиент платит лишь часть кредита – в этот период платеж может быть в 3-4 раза меньше, чем при стандартных условиях.

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в мае на траншевую ипотеку пришелся 51% всех ипотечных сделок. В начале 2023 года доля траншевой ипотеки составляла лишь 16%. Суть этой схемы в следующем. Так, например, при покупке студии в ЖК «Город звезд» от Setl Group (рейтинг A+) за 3,9 млн рублей ежемесячный платеж в течение первых 2,5 лет, пока дом строится, составит 4,5 тыс. рублей. На оставшийся срок кредита платеж будет чуть больше 15 тыс. рублей.

Еще один пример. В ЖК «А101 Всеволожск» однокомнатную квартиру можно приобрести в ипотеку с платежом на период строительства дома 3879 рублей, а трехкомнатную – 6273 рубля. После завершения строительства дома ежемесячный платеж за однокомнатную квартиру вырастет до 26 256 рублей, а трехкомнатной — до 43 528 рублей.

«Траншевая ипотека уменьшает нагрузку на бюджет клиента вплоть до ввода дома, – отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Соответственно, заемщики могут накопить средства на приобретение мебели или частичное досрочное погашение кредита. Данный инструмент продаж в равной мере подходит конечным покупателям и инвесторам. Специальная ставка действует лишь на протяжении ограниченного срока, но в отличие от околонулевой ипотеки траншевая не подразумевает существенных переплат».

Арендный соблазн

Крупные столичные застройщики недавно предложили на время строительства дома помощь в аренде квартир. Не бесплатно, конечно. Так, Группа «Самолет» разработала продукт «Можнотека». Покупателям жилья в строящихся комплексах предлагается услуга аренды полностью меблированной квартиры на время строительства. При заключении ДДУ покупатель может арендовать квартиру на условиях оплаты ЖКХ и арендного платежа в размере 1000 рублей в месяц. По факту стоимость аренды включается в стоимость будущей квартиры и, соответственно, в сумму ипотечного кредита.

ГК «А101» (рейтинг В+) запустила программу «Аренда Бонус». Новая акция доступна покупателям квартир во всех московских проектах ГК «А101» со сроком сдачи в 2025–2026 годах: «Скандинавия» (рейтинг ВАА), «Прокшино» (рейтинг В+ВА), «Дзен Кварталы», «Бунинские кварталы». Чтобы стать участником акции, нужно оформить ДДУ в одном из жилых районов компании, и в течение нескольких дней ГК «А101» начислит баллы (каждый балл равен одному рублю), которые можно использовать при оплате съемного жилья в сервисе Яндекс Аренда (в Москве и Петербурге). Количество баллов рассчитывается для каждого участника программы индивидуально. Например, при покупке квартиры площадью 60 кв. м стоимостью 11 млн рублей и с первоначальным взносом 20%, в жилом доме со сроком сдачи в III квартале 2025 года клиент получит 1,76 млн баллов. Этого хватит на аренду квартиры в районе, в котором клиент купил жилье, до момента получения ключей, а именно на 24 месяца, плюс дополнительные 6 месяцев на ремонт или 3 месяца на переезд, подсчитали в ГК «А101».

Лизинг вместо ипотеки

К сожалению, государство никоим образом не стимулирует иные схемы продаж, кроме ипотеки. Но возможности ее небезграничны, а нагрузка на бюджет растет постоянно. Уже забыты строительные кооперативы, которые когда-то виделись как возможность строительства доступного жилья. В прошлом году стало известно, что в России разрабатывается лизинговая программа для покупки жилья. В проекте стратегии развития финансового рынка России до 2030 года говорится, что повышению доступности жилья будет способствовать развитие рынка аренды и лизинга жилья, предусматривающих в том числе возможность поэтапного приобретения жилья в собственность с условием аренды невыкупленной части. Эти варианты будут прорабатываться в качестве альтернативы ипотеке». Разработка альтернативных ипотеке инструментов особенно актуальна, если государство откажется от льготной ипотеки. А такие намерения уже озвучиваются. Но пока что конкретных шагов по разработке лизинговой схемы нет.

По расчетам специалистов Фонда «Институт экономики города», платежи по лизинговой схеме будут на том же уровне, что и платежи по льготной ипотеке. Или даже ниже – в зависимости от того, какие обязательства сможет взять на себя государство. При такой схеме квартиросъемщик не попадает в кабальную зависимость от банка, может протестировать недвижимость и решить, стоит ли ее покупать.