Апартаменты уже стали частью рынка недвижимости, не совсем полноправной, правда. Существуя в сомнительном правовом режиме, они формируют новый тип владельца недвижимости – массового частного инвестора, которому приходится учиться управлять своими финансами, пристально следить за деятельностью управляющих компаний, разбираться в налоговых нюансах, а также решать неожиданные проблемы.
Доходность ниже всяческих похвал
Основные претензии владельцев апартаментов – это низкая доходность. При выводе апартаментов на рынок, на старте строительства, застройщики обещают золотые горы и кисельные берега, но по факту им не удается достичь обещанных показателей. Даже гарантированная доходность – не всегда гарантированная. Но вина здесь не только продавцов, которые ориентировались на гостиничную допандемийную доходность. Других ориентиров и не было. Но сначала ковид значительно снизил турпоток, а потом СВО еще больше его сократила, иностранный, богатый турист стал редкостью, занесен в Красную книгу российского туризма. Безусловно, эти события никто не прогнозировал. Удивительно, что и сейчас продавцы не брезгуют рисованием больших доходов – обещанные проценты несколько снизились, но грабли остались прежними.
Особенно расстраивает инвесторов доходность в первые месяцы работы апарт-отеля. Январь 2023 года. Апарт-отель Bеst Wеstern Zoоm Hоtel
Постепенно доходность, конечно, растет. Кроме того, есть сезонный всплеск турпотока, когда доходность может и обрадовать и даже приблизиться к обещанным цифрам. Но осадочек останется надолго.
Срыв сроков
Компании, которые реализуют апартаменты, замечены в крайней неисполнительности своих обещаний. Кроме доходности, они очень часто переносят сроки строительства и вручения ключей. Практически любой проект сдается с задержкой как минимум в несколько месяцев. Власти к такому положению вещей относятся снисходительно. Это коммерческие, не жилые помещения, покупатели чуть ли не официально считаются инвесторами, а значит, несут все риски, связанные со строительством.
Удивительно, но сами дольщики к этой проблеме относятся спокойно, публично не высказывают недовольство. Грамотная работа застройщиков, которые могут купировать конфликтные ситуации. Кроме того, им удается, как правило, вручить ключи в оговоренные договором сроки, либо предложить компенсацию.
Пример: апарт-отель SHINE, который должны были запустить в 2022 году, теперь обещают осенью этого года. Апарт-отель UNO собирались запустить в ноябре 2022 года, теперь – «в ближайшее время». Не совсем ясна судьба с WINGS на ул. Крыленко. Второй корпус, по проектной декларации, должны были ввести в I квартале 2023 года (изначально – в конце 2020 года). Ключи, по ПД, должны быть выданы до 30 июня этого года. Все сроки прошли. Официально новых сроков никто не называет – как будто так и надо. Надолго перенесли срок сдачи апарт-отеля «ПРО.Молодость».
Удивительные коммунальные платежи
Многие покупатели апартаментов оказались не готовы к более высоким коммунальным платежам. Квартирные тарифы жестко контролируются государством, а вот коммерческие помещения под этот контроль и регулирования не попадают. Честно говоря, покупателей предупреждали, что коммунальные платежи будут выше, чем в квартирах. Но трудно было поверить, что настолько, а при низкой доходности бывают месяцы, когда коммуналка едва покрывалась доходом с аренды. А многие инвесторы еще платят ипотеку.
Впрочем, и в жилом фонде жалоб на тарифы, на розовые бумажки и прочее достаточно. Хотя власти научились купировать недовольство жителей, создав довольно прозрачную систему тарифов и жестко контролируя их рост. В апартаментах с прозрачностью все непросто.
Мелочь, а неприятно
Из-за событий февраля прошлого года многим застройщикам пришлось изменить стоимость «пакета арендатора». Это стало неприятным сюрпризом для многих инвесторов, которым казалось, что они уже за все заплатили. Суммы доплат были немаленькие – 50-100 тыс. рублей. Но будем считать, что это форс-мажор, который невозможно было просчитать.
Другие мелочи, неприятные и неожиданные, форс-мажором никак не объяснить. Так, владельцы апартаментов в одном апарт-отеле на Черной речке вдруг обнаружили, что панорамные окна – это не только красиво, но когда они не открываются, то летом помещение нагревается так, что превращается в «душегубку». Кондиционирование вообще не входит в традиционный пакет оборудования большинства комплексов. Застройщики не учли, что в последние годы в Петербурге бывает очень и очень жарко.
Неприятным оказалось и отключение горячей воды – несколько дней выпадают из плана сдачи апартаментов в аренду. Опять-таки авторы проекта не подумали об этом неудобстве заранее – владельцы апартаментов, которым обещали, что они будут получать пассивный доход и ничего не делать, вынуждены решать эту проблему самостоятельно.
Но есть случаи вообще уникальные. Дольщиков второй очереди Docklands позвали на приемку апартаментов, которых нет. Свободная планировка от застройщика – вообще без стен даже между апартаментами. Объект проблемный, так что многие дольщики принимают как есть, чтобы, наконец, получить свою недвижимость.
Налоги, чтобы спать неспокойно
Налогообложение апартаментов отличается от налогов на жилье. Есть нюансы при продаже, легализации доходов. Но владельцы апартаментов в МФК Salut! столкнулись совсем с неожиданным произволом налоговых органов, которые насчитали им имущественный налог по ставке в пять раз выше, чем должны были – 1,5% вместо 0,3%.
Пришлось идти в суд, чтобы доказать, что налоговики ошиблись. По последним данным, судьи удовлетворяют иски собственников апартаментов. Но понервничать все равно пришлось.
Подготовлено по материалам © Источника
