Новости и аналитика        27 июля 2023        0

О чем говорят владельцы апартаментов: низкий доход, высокие ЖКУ, перенос сроков ввода, налоговые чудеса, номера-душегубки

Апартаменты уже стали частью рынка недвижимости, не совсем полноправной, правда. Существуя в сомнительном правовом режиме, они формируют новый тип владельца недвижимости – массового частного инвестора, которому приходится учиться управлять своими финансами, пристально следить за деятельностью управляющих компаний, разбираться в налоговых нюансах, а также решать неожиданные проблемы.

Доходность ниже всяческих похвал

Основные претензии владельцев апартаментов – это низкая доходность. При выводе апартаментов на рынок, на старте строительства, застройщики обещают золотые горы и кисельные берега, но по факту им не удается достичь обещанных показателей. Даже гарантированная доходность – не всегда гарантированная. Но вина здесь не только продавцов, которые ориентировались на гостиничную допандемийную доходность. Других ориентиров и не было. Но сначала ковид значительно снизил турпоток, а потом СВО еще больше его сократила, иностранный, богатый турист стал редкостью, занесен в Красную книгу российского туризма. Безусловно, эти события никто не прогнозировал. Удивительно, что и сейчас продавцы не брезгуют рисованием больших доходов – обещанные проценты несколько снизились, но грабли остались прежними.

Источник: телеграм-канал Zoom Apart Дольщики против ФСК И УК Best Western

Особенно расстраивает инвесторов доходность в первые месяцы работы апарт-отеля. Январь 2023 года. Апарт-отель Bеst Wеstern Zoоm Hоtel

Постепенно доходность, конечно, растет. Кроме того, есть сезонный всплеск турпотока, когда доходность может и обрадовать и даже приблизиться к обещанным цифрам. Но осадочек останется надолго.

Срыв сроков

Компании, которые реализуют апартаменты, замечены в крайней неисполнительности своих обещаний. Кроме доходности, они очень часто переносят сроки строительства и вручения ключей. Практически любой проект сдается с задержкой как минимум в несколько месяцев. Власти к такому положению вещей относятся снисходительно. Это коммерческие, не жилые помещения, покупатели чуть ли не официально считаются инвесторами, а значит, несут  все риски, связанные со строительством.

Читайте также:  Доля апартаментов в новом предложении недвижимости Москвы неуклонно сокращается

Удивительно, но сами дольщики к этой проблеме относятся спокойно, публично не высказывают недовольство. Грамотная работа застройщиков, которые могут купировать конфликтные ситуации. Кроме того, им удается, как правило, вручить ключи в оговоренные договором сроки, либо предложить компенсацию.

Пример: апарт-отель SHINE, который должны были запустить в 2022 году, теперь обещают осенью этого года. Апарт-отель UNO собирались запустить в ноябре 2022 года, теперь – «в ближайшее время». Не совсем ясна судьба с WINGS на ул. Крыленко. Второй корпус, по проектной декларации, должны были ввести в I квартале 2023 года (изначально – в конце 2020 года). Ключи, по ПД, должны быть выданы до 30 июня этого года. Все сроки прошли. Официально новых сроков никто не называет – как будто так и надо. Надолго перенесли срок сдачи апарт-отеля «ПРО.Молодость».

Источник: телеграм-канал apartpro-честнослово про апартаменты Петербурга

Удивительные коммунальные платежи

Многие покупатели апартаментов оказались не готовы к более высоким коммунальным платежам. Квартирные тарифы жестко контролируются государством, а вот коммерческие помещения под этот контроль и регулирования не попадают. Честно говоря, покупателей предупреждали, что коммунальные платежи будут выше, чем в квартирах. Но трудно было поверить, что настолько, а при низкой доходности бывают месяцы, когда коммуналка едва покрывалась доходом с аренды. А многие инвесторы еще платят ипотеку.

Впрочем, и в жилом фонде жалоб на тарифы, на розовые бумажки и прочее достаточно. Хотя власти научились купировать недовольство жителей, создав довольно прозрачную систему тарифов и жестко контролируя их рост. В апартаментах с прозрачностью все непросто.

Источник: телеграм-канал Vertical We&I дольщики

Мелочь, а неприятно

Из-за событий февраля прошлого года многим застройщикам пришлось изменить стоимость «пакета арендатора». Это стало неприятным сюрпризом для многих инвесторов, которым казалось, что они уже за все заплатили. Суммы доплат были немаленькие – 50-100 тыс. рублей. Но будем считать, что это форс-мажор, который невозможно было просчитать.

Читайте также:  Праздник «Дети на районе: посмотрите на меня!» состоится 27-го сентября

Другие мелочи, неприятные и неожиданные, форс-мажором никак не объяснить. Так, владельцы апартаментов в одном апарт-отеле на Черной речке вдруг обнаружили, что панорамные окна – это не только красиво, но когда они не открываются, то летом помещение нагревается так, что превращается в «душегубку». Кондиционирование вообще не входит в традиционный пакет оборудования большинства комплексов. Застройщики не учли, что в последние годы в Петербурге бывает очень и очень жарко.

Неприятным оказалось и отключение горячей воды – несколько дней выпадают из плана сдачи апартаментов в аренду. Опять-таки авторы проекта не подумали об этом неудобстве заранее – владельцы апартаментов, которым обещали, что они будут получать пассивный доход и ничего не делать, вынуждены решать эту проблему самостоятельно. 

Источник: телеграм-канал Zoom Apart Дольщики против ФСК И УК Best Western

Но есть случаи вообще уникальные. Дольщиков второй очереди Docklands позвали на приемку апартаментов, которых нет. Свободная планировка от застройщика – вообще без стен даже между апартаментами. Объект проблемный, так что многие дольщики принимают как есть, чтобы, наконец, получить свою недвижимость.

Источник: группа Ситипроф | Помощь в приёмке квартиры (Спб), с сайта vk.com

Налоги, чтобы спать неспокойно

Налогообложение апартаментов отличается от налогов на жилье. Есть нюансы при продаже, легализации доходов. Но владельцы апартаментов в МФК Salut! столкнулись совсем с неожиданным произволом налоговых органов, которые насчитали им имущественный налог по ставке в пять раз выше, чем должны были – 1,5% вместо 0,3%.

Пришлось идти в суд, чтобы доказать, что налоговики ошиблись. По последним данным, судьи удовлетворяют иски собственников апартаментов. Но понервничать все равно пришлось.

 

Источник: телеграм-канал apartpro-честнослово про апартаменты Петербурга

Подготовлено по материалам © Источника

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 - Регионы России
8 (499) 938-45-81 - Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 - Санкт-Петербург и Лен. обл.