Обманутые дольщики: что делать при банкротстве застройщика и как работает фонд защиты

Фонд развития территорий

Чтобы защитить дольщиков, чьи права нарушили застройщики, в конце 2017-го в России создан специальный фонд, известный ныне как Фонд развития территорий (ФРТ). В эту публично-правовую компанию, отстаивающую интересы обманутых покупателей новостроек, девелоперы перечисляют 1,2% от суммы каждого заключенного ДДУ.

Никакая строительная компания не может зарегистрировать в Росреестре договор с дольщиком без выплат в компенсационный фонд, что лишает недобросовестных застройщиков возможности продавать одно и то же жилье нескольким покупателям. В ходе регистрации сделки, Росреестр обязательно направит в ФРТ запрос для подтверждения внесения туда положенных законом средств.

Компенсации дольщикам

Отчисленные в Фонд развития территорий деньги используются при банкротстве застройщика. Однако не в каждом случае дольщику полагается возврат всей потраченной суммы. Сумма компенсации определяется путем умножения общей площади купленного в новостройке жилья на среднюю цену «квадрата», исходя из данных Росстата. Покупатель может вернуть деньги с жилья метражом до 120 кв. м. Средства, потраченные на приобретение квартиры выше этой площади, автоматически теряются.

Наряду с получением денежной компенсации дольщики, чьи права нарушены, могут требовать достройки своего дома другим девелопером или ЖСК, созданным специально для этих целей. Решение о возобновлении строительных работ зависит от стадии возведения ЖК.

Банкротство застройщика

Для признания юридического лица банкротом компания должна иметь обязательства, на исполнение которых у нее недостаточно средств. Решение о признании банкротом выносит только суд по процедуре, инициированной как самой строительной компанией, так и дольщиками, подрядчиками, поставщиками, предоставившими займ банками или Федеральной налоговой службой.

Законодательно банкротство юрлиц осуществляется в несколько этапов и начинается с оценки состояния компании для принятия/отклонения решения об ее финансовом оздоровлении. После этого дело либо закрывается, либо вводится конкурсное производство. Впрочем, в случае с застройщиками действует упрощенный порядок, сразу предусматривающий введение конкурсного производства с назначенным судом управляющим. Последний необходим для определения перечня кредиторов, величины предъявляемых ими требований и очередности удовлетворения этих требований (см. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Вместе с дольщиками кредиторами вправе стать финансовые организации, поставщики, подрядчики и госорганы. Чтобы погасить долги перед ними, имущество компании-должника распродается. Обычно конкурсное производство занимает год, но при необходимости продолжительность этой процедуры может быть продлена судом еще на полгода.

При принятии конкурсным управляющим решения, что платежеспособность застройщика можно восстановить, кредиторы направляют заявление с соответствующим мнением в суд. Рассмотрение последнего судом может закончиться принятием решения о переходе к внешнему управлению. В этом случае руководителем компании станет назначенный судом управляющий.

Другой вариант – достижение между девелопером и кредиторами договоренностей, что должник вернет причитающееся в определенный срок. Если договоренности достигнуты сторонами, дело будет закрыто и закончится оформлением мирового соглашения.

Как узнать о банкротстве

Получить сведения о том, инициирована ли в отношении вашего застройщика процедура банкротства, можно из следующих источников:

• Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ) через ввод названия компании, ее ИНН или ОГРН;

• от конкурсного управляющего, обязанного известить;
• из картотеки арбитражных дел;
• из газеты «Коммерсантъ», включая печатную версию и сайт этого СМИ.

Реестр кредиторов

Данные о кредиторах застройщика собираются по решению суда в соответствующем реестре. Для попадания в этот документ дольщику нужно обратиться к конкурсному управляющему с заявлением, которое тот передаст в суд.

В своем заявлении покупатель недостроенного жилья вправе требовать передачу приобретенной им недвижимости в собственность или же выплату перечисленных по ДДУ средств.

Расчет суммы требований участника, заключившего ДДУ, происходит на основании затрат по этому договору и реального ущерба. Последний представляет собой разницу между выплаченными по ДДУ средствами и стоимостью жилья. Сколько стоит недвижимость, при расчете реального ущерба определяется, исходя из рыночных цен, актуальных на день, когда была введена процедура о банкротстве.

Выплата по ДДУ может быть больше рыночной цены. Однако закон – на стороне дольщиков, поэтому размер компенсаций им не должен быть меньше оплаченной по ДДУ суммы.

Отчет с установленной суммой получает и суд, и не дождавшийся своего жилья дольщик. Если последний не согласен с размером предлагаемой ему компенсации, он вправе обжаловать сумму в суде, предоставив документальные основания, к которым, к примеру, относится отчет о другой оценке.

Наряду с получением компенсации обманутый дольщик может дождаться завершения строительства его дома силами нового девелопера или ЖСК, о чем уже говорилось выше. Для этого ФРТ, в который застройщик перечислял деньги по каждому ДДУ, определит необходимую для возобновления строительных работ сумму и сроки ввода дома в эксплуатацию. В этой деятельности фонд будет руководствоваться информацией, что кто-то из дольщиков не хочет дожидаться завершения строительства и требует своих компенсаций. С окончательным решением ФРТ можно будет ознакомиться на официальном сайте этой организации.

Выплаты компенсации дольщику

Особенности и порядок выплаты компенсаций обуславливаются тем, как в Фонд развития территорий перечислялись средства. Так, при соблюдении девелопером законодательства и перечислении в фонд требуемых законом средств дольщикам нужно направить заявление о выплате положенных им возмещений. После рассмотрения этого заявления обманутые покупатели обычно получают средства в течение 10 дней.

Впрочем, механизм определения целесообразности выплаты компенсаций на практике характеризуется куда большей длительностью и предполагает совместно с конкурсным управляющим несколько этапов:

• инвентаризацию имущества застройщика;
• определение суммы требований кредиторов с последующим формированием реестра требований;
• оценку участков, используемых для реализации незавершенного проекта, и определение разницы в стоимости надела под застройку и суммы требований обманутых дольщиков;
• проведение строительно-технических экспертиз, призванных определить степень готовности жилья;
• оценку цены «квадрата» с учетом рыночной стоимости подобных объектов в новостроечных жилых комплексах;
• установление суммы, требующейся для завершения работ на стройплощадке;
• определение размера компенсаций дольщикам;
• принятие решения о завершении проекта или выплате возмещений дольщикам, руководствуясь экономической целесообразностью каждого варианта.

Если застройщик не перечислял процент от ДДУ в ФРТ или вовсе скрыл выплаты по каким-либо заключенным договорам, затраты дольщиков будут компенсировать за счет имеющихся у девелопера средств. Это значит, что сначала будут выплачены расходы по договору участия в долевом строительстве и реальный ущерб, а остальные суммы, вроде неустоек и компенсаций за причиненный моральный вред, дольщик получит, если на то останутся средства.

Добавим, что данные о проблемных ЖК вносятся в Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС) в нескольких случаях:

• застройщик дома признан банкротом;
• сроки строительства ЖК нарушены более чем на полгода;
• передача жилья в собственность дольщика задерживает на более чем шесть месяцев.

Компенсация обманутым дольщикам с ипотекой

По закону дольщики с их требованиями занимают среди кредиторов третье по очередности место, пропуская вперед пострадавших при строительстве работников и сотрудников, не получивших зарплату. Если дольщик прибег при заключении ДДУ к ипотеке, вернуть деньги еще сложнее, ведь основная сумма причитающейся гражданину компенсации поступит на счет банка, выдавшего займ. Одновременно заемщик может потерять деньги, выплаченные финансовой организации за использование ипотеки.

Чтобы средства были возвращены обратно, обманутый недобросовестным застройщиком покупатель должен быть включен в реестр кредиторов и требовать перечисления всей суммы, включая проценты, которые выплатил банку. Деньги выплатят, если эти требования сочтут обоснованными и после удовлетворения претензий других кредиторов останутся средства.

Резюмируя, если пополнили ряды обманутых дольщиков, помните, что перед вами открывается одна из дверей: получить денежную компенсацию или настаивать на завершении строительства дома с приобретенной в нем квартирой. Какой бы вариант ни выбрали, судов и предоставления доказательств того, что пострадали, не избежать.