Обновленные условия льготных ипотек
Одним из новшеств, а на самом деле хорошо забытым старым, в первом цифровом агентстве недвижимости «Тренд Новостройки» считают обновление ипотечных программ с господдержкой: «Несмотря на тревогу ЦБ относительно льготной ипотеки, особенно по экстремально низким ставкам, ее продлили под 8%. Также расширили семейную ипотеку».
В то же время, в агентстве полагают, что, как показал опыт 2022-го, низкие ставки искусственно повышают цены на новостройки. «За 1,5 года льготной ипотеки цены на недвижимость выросли почти на 40% и создали на рынке пузырь. Постепенная отмена льготной ипотеки поможет рынку не обвалиться совсем, но спрос явно продолжит падать, а предложение от застройщиков будет расти, так как пик активности покупателей остался в 2022-м, а новые проекты продолжают выводить на рынок».
Директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков в свою очередь также первым делом вспоминает о подорожавшей с 1-го января с 7% до 8% годовых льготной ипотеке. «К тому же, власти запретили пользоваться ей более одного раза, – подчеркивает Дмитрий, добавляя, – семейная ипотека, напротив, расширена и теперь распространяется на все семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми. Родители детей с ОВЗ (ограниченными возможностями здоровья – ред.) могут использовать ее для приобретения вторичного жилья, если в их регионе не ведется строительство многоквартирных домов. Также в январе 2023-го начала действовать ипотека для жителей ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей под 2% годовых. Воспользоваться ей вправе только местные жители».
Изменились с февраля и условия IT-ипотеки. Как замечает Дмитрий Веселков, эта программа теперь охватывает все аккредитованные российские компании цифровой сферы, а не только имеющие налоговые преференции: «Кроме того, расширен возрастной лимит. С февраля льготный кредит могут взять программисты в возрасте от 18 до 50 лет включительно. Требуемый для получения займа минимальный размер зарплаты до вычета НДФЛ в городах-миллионниках снижен до 120 тыс. рублей, для остальных населенных пунктов – до 70 тыс. рублей, лишь в Москве он не изменился и по-прежнему составляет 150 тыс. рублей».
В марте федеральное правительство продолжило работу с льготными ипотечными программами, утвердив решение о послаблениях для мобилизованных и добровольцев, воспользовавшихся одной из ипотечных госпрограмм для покупки либо строительства частного дома. «Они получили отсрочку для регистрации прав на коттедж до окончания службы в зоне боевых действий», – подытоживает Дмитрий Веселков.
Перенос сроков сдачи без штрафов
Наряду с льготной ипотекой еще одно важное продление в 2023-м, как говорят в первом цифровом агентстве недвижимости «Тренд Новостройки», касается послаблений для застройщиков и дольщиков: «До конца июня девелоперы могут без штрафов переносить сроки сдачи новостроек, а дольщики – опоздать с внесением платежей без неустойки, если они оформляли рассрочку у застройщика. Договоров с банками послабление не касается. В эпоху санкций, сложностей с поставками материалов и неустойчивости это хорошая временная мера поддержки и для застройщиков, и для покупателей».
Новая программа расселения аварийного жилья В конце марта правительство одобрило распределение финансирования по новой программе расселения аварийного жилья, общий объем поддержки по которой составляет 22,5 млрд рублей.
Как уточняет управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Корка, финансирование предоставляется регионам, выполнившим текущую программу. «Начиная с 2019-го властям удалось расселить из аварийного жилья порядка 500 тыс. человек, что на 5% превысило установленный план. Но уверена, что над выполнением программы следует работать еще интенсивнее. В нашей стране до сих пор есть немало людей, живущих в ветхих бараках, что совершенно недопустимо в век высоких технологий», – считает эксперт.
Не всем доступный ЕГРН
Следующее и одно из самых обсуждаемых новшеств, которое вступило в действие 1-го марта этого года, касается сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Так, основатель партнерства «Мелешко Консалтинг» и юрист по коммерческой недвижимости Антон Мелешко конкретизирует, что нововведения вступили в силу в рамках изменений в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
«Законодательные новшества частично ограничили доступ к сведениям в выписках ЕГРН. Это означает, что теперь собственники, которые не хотят, чтобы о них было что-то известно при заказе выписки, могут запретить раскрывать эти данные. Касается это только физических лиц, так как для юридических лиц нет понятия «личность, личные данные», и вся информация о них опубликована и находится в открытом доступе, так что выписку из ЕГРН всё еще можно будет получить. Если мы говорим о физических лицах, то получение выписки из ЕГРН часто нужно для одобрения ипотеки – в этом случае могут возникнуть некоторые трудности со сроками одобрения, так как если раньше банк или сам покупатель могли заказать выписку, то теперь придется требовать это от продавца», – поясняет Антон.
В дополнение в первом цифровом агентстве недвижимости «Тренд Новостройки» подчеркивают: то, что сведения больше не будут публичными, сделано для защиты персональных данных собственника, чтобы уменьшить риск мошеннических действий и подделки документов. Любое лицо или организация сможет проверить подлинность уже выданной выписки с помощью QR-кода на официальном сайте.
На практике же, по мнению экспертов агентства «Тренд Новостройки», нововведение затрудняет сделки купли-продажи недвижимости: «Для покупателей «вторички» возрастают расходы на нотариуса, а также риски – не получится узнать об обременениях недвижимости и установить собственника на начальном этапе отбора. Сложнее станет и согласовывать ипотеку, так как коммерческие банки не смогут взять выписку из ЕГРН в короткие сроки».
Отчасти вторит коллегам Надежда Корка, которая тоже замечает, что, с одной стороны, запрет на получение выписок из ЕГРН без согласия собственников направлен на защиту персональных данных россиян. С другой, законодательные изменения усложняют процесс купли-продажи жилья, ведь только проверка актуальных сведений о собственнике позволяет убедиться, что жилье не находится под арестом либо в залоге.
«Соответственно, если правообладатель отказывается предоставлять сведения, следует задуматься над поиском другой квартиры, – подчеркивает Надежда, добавляя, – в то же время у граждан сохранилась возможность в индивидуальном порядке вновь открыть информацию для всех желающих. Для этого требуется подать заявление в МФЦ либо через личный кабинет на сайте Росреестра».
Немного конституционности
В последнюю декаду марта Конституционный Суд (КС) вынес постановление № 9-П «По делу о проверке конституционности части 3 статьи 17 ЖК РФ», согласно которому посуточная сдача квартиры не может приравниваться к гостиничным услугам.
«Это важный документ для всего рынка коммерческой недвижимости, в частности, для гостиничного бизнеса, который запрещено располагать в многоквартирных домах, и сдачи жилых помещений в почасовую аренду, – поясняет Антон Мелешко. – В рамках этого дела Конституционный Суд установил в законодательстве пробел – нельзя определить, предоставляет собственник гостиничные услуги или нет, только по формальным признакам (сроки предоставления жилья, систематичность, предпринимательская деятельность и другое) и, более того, необходимо законодательно внести ясность и разработать критерии, которые покажут, где заканчивается посуточный найм и начинается гостиница».
В контексте постановления КС от 23-го марта Антон как юрист рекомендует собственникам, владеющим квартирами в многоквартирных домах, которые разделены на студии, как можно скорее согласовать все перепланировки, «так как контроль в этой сфере становится всё более строгим».
Предстоящие законодательные изменения
Продолжение борьбы с околонулевыми кредитами. В 2023 году Центробанк не перестает бороться с субсидированной ипотекой от застройщиков, которые еще в прошлом году поддерживали спрос в своих проектах займами со ставками близкими к 0%.
«Хотя компании отказались от околонулевых кредитов и повысили минимальные ставки до 3%, ЦБ по-прежнему считает такие схемы рискованными, – негодует Дмитрий Веселков, добавляя, – поэтому регулятор анонсировал введение с 1-го мая повышенных коэффициентов риска по ипотеке от застройщиков, что сделает менее выгодной их выдачу для банков».
В целом Дмитрий убежден, что угроза от девелоперских кредитных программ минимальна, а ЦБ чрезмерно перестраховывается, замедляя темпы восстановления рынка.
Два авто не равно одному машино-месту. В середине марта стало известно, что в Минстрое приступили к подготовке приказа, в соответствии с которым семейные парковочные машино-места на два автомобиля будут учитывать как два лота.
«В результате девелоперы смогут значительно сократить площадь паркингов, – комментирует суть ожидаемых нововведений управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» Григорий Ваулин. – Власти рассчитывают, что это снизит себестоимость строительства и, соответственно, сделает жилье доступнее. Кроме того, представители Минстроя заявляют, что мера стимулирует людей пересаживаться с личного транспорта на общественный».
Сам Григорий считает подобное решение неоправданным и чреватым усугублением проблемы дефицита парковочного пространства. В представлении эксперта следует не уменьшать нормативы по обеспеченности новостроек машино-местами, а применять современные бюджетные технологии строительства. «За счет эффективной архитектуры такие паркинги позволяют увеличить вместимость на единицу площади или уменьшить площадь при сохранении вместимости», – обращает внимание представитель ГК «Ферро-Строй».
Льготная аренда для сотрудников ОПК. На прошедшем в феврале послании президента Федеральному Собранию глава государства предложил программу строительства льготного арендного жилья для сотрудников предприятий оборонно-промышленного комплекса (ОПК).
«Жилье для трудящихся оборонной промышленности будут строить по всей стране, но в первую очередь в индустриальных центрах и наукоградах. Арендная ставка будет существенно ниже общерыночной, так как большую часть расходов на себя возьмет государство, – комментирует Надежда Корка, отмечая, – я поддерживаю данную инициативу, так как она позволит частично решить проблему дефицита кадров в стратегически важной отрасли и начать выводить из «тени» рынок аренды».
Чтобы не пропустить самые важные новости из сферы недвижимости и аналитику, подписывайтесь на наш телеграм-канал «Тележка с новостройками».
Подготовлено по материалам © Источника
