Переуступка квартиры: успеть в последний вагон

Что такое переуступка

Переуступка квартиры означает переоформление права требования жилья на другого человека. Пока дом строится, квартира в нем не может быть продана по стандартному договору купли-продажи — ведь это несуществующий объект. После того, как первый покупатель приобрел у застройщика обязательство передать готовую недвижимость в срок, это обязательство можно передать — то есть уступить.

Обычно переуступка используется при продажах на заключительной стадии строительства жилого комплекса. По переуступке можно приобрести планировку, которая уже отсутствует в продаже напрямую у застройщика, либо если распродано все, а клиенту необходим именно этот район или конкретный дом — то есть когда покупатель не имел возможности приобрести жилье от компании, а теперь надо успеть «в последний вагон».

«Источником» переуступки может быть как частное лицо, так и юридическое. Среди продавцов можно выделить три категории. Во-первых, это физические лица, купившие квартиру для себя или сдачи в аренду, но по личным обстоятельствам продающие ее. Во-вторых, инвесторы. В эту группу входят как частники, покупавшие жилье специально для перепродажи на более высокой стадии строительства, так и юрлица и закрытые паевые инвестиционные фонды. Наконец, третью категорию представляют подрядчики. Компании, предоставившие застройщику разнообразные услуги (строительные, информационные и т. п.) и получившие в качестве оплаты квартиры в реализуемом ЖК.

Процесс оформления переуступки

Удобнее и проще передать работы по оформлению в руки юристов. Но если вы планируете заниматься процессом самостоятельно, да и в целом для понимания нюансов работы специалистов — ознакомьтесь с этапами этой процедуры.

1. Проверка документов

Начать предстоит с проверки документов как застройщика, так и продавца. У первого важно убедиться в наличии проектной декларации, разрешения на строительство, договора аренды земельного участка. Эта документация должна находиться в открытом доступе. У продавца проверяем платежные документы и договор долевого участия (в выписке из ЕГРН указаны сведения о ДДУ).

2. Заключение договора

Договор переуступки обычно можно взять у застройщика. Договор должен содержать:

• данные о квартире;
• стоимость жилья;
• переход прав на недвижимость по договору долевого участия;
• информацию о способах и сроках уведомления строительной компании о переуступке.

3. Подготовка документов

Чтобы зарегистрировать права, соберите следующие бумаги: 

• паспорта всех участников сделки;
• дду;
• договор уступки (в нескольких экземплярах — для всех участников сделки и один для Росреестра);
• квитанция об оплате госпошлины (350 рублей — за регистрацию договора в Росреестре, 2000 — за оформление права собственности);
• нотариально заверенное согласие супругов на заключение сделки;
• справка от продавца об отсутствии долга перед строительной компанией;
• разрешение банка (в случае наличия ипотеки на приобретаемое жилье);
• разрешение органов опеки, если в ДДУ фигурируют несовершеннолетние дети.

4. Регистрация договора в Росреестре

Весь пакет собранных документов следует подать в МФЦ или местное отделение Росреестра — для регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Обычно регистрация занимает 7-10 дней. По результату, новый хозяин получит обратно на руки оригиналы своих документов вместе с выпиской из ЕГРН, подтверждающей право собственности.

Минусы и риски процедуры

Как и любая сложная юридическая процедура, переуступка влечет за собой определенные риски, о которых следует знать заранее.

1. Вместе с передачей прав на требование жилья, передаются и обязательства по договору ДУ. Если прежний владелец не уплатил целиком стоимость жилья по договору, долг придется платить новому хозяину. Именно поэтому так важно проверить платежные документы продавца. Также можно взять у застройщика справку об отсутствии долгов.
2. Иногда в договоре долевого участия содержится условие о получении разрешения застройщика на переуступку. Помимо этого, компания может потребовать комиссию за переуступку.
3. Рекомендуется все окончательные расчеты с продавцом проводить уже после регистрации в Росреестре. Иначе есть риск мошенничества — многократной продажи одной и той же квартиры. В случае необходимости оплат до регистрации, стоит воспользоваться «подстраховкой» — например, арендой депозитарной банковской ячейки.
4. В случае оформления переуступки от юридического лица, следует затребовать документы о полномочиях подписывающего лица на отчуждение собственности.
5. Новому владельцу нельзя вносить правки в первоначальный договор долевого участия. Не редки случаи, когда дольщики «переуступали» квартиру, не имея возможности разорвать договор с компанией, задерживающей сроки ввода дома в эксплуатацию. В таких случаях переуступка — способ избавиться от проблемной квартиры.