Новости и аналитика        07 февраля 2023        0

Первый взнос – где золотая середина для заемщиков и банков?

Немного свежей статистики

Банк «ДОМ.РФ» опубликовал 30 января свои данные о предпочтениях ипотечников по первоначальному взносу. Из этого сообщения следует, что свыше 70% клиентов «ДОМ.РФ», взявших кредит на жилье в 2022-м, внесли первый взнос в размере более 20% от стоимости недвижимости. Львиная доля, или более 40% сделок, заключены со взносом в 20-25%, доля которых за год выросла в 2,7 раза. Среди регионов первоначальный взнос в 20-25% чаще всего в минувшем году могли себе позволить жители Краснодарского и Красноярского краев, Татарстана, Тюменской и Новосибирской областей.

Первый взнос от 25 до 35% выбрали около 10% клиентов банка «ДОМ.РФ». Это на треть больше, чем в 2021-м. Еще около 7% ипотечников внесли в качестве первого платежа 35-45% от стоимости приобретаемого в кредит жилья. От 45% необходимой для покупки недвижимости суммы сумели накопить 12% заемщиков, преимущественно находящихся в границах Москвы, Санкт-Петербурга, Нижегородской, Новгородской и Свердловской областей.

В целом средний размер первого взноса по итогам 2022-го составил 26% против 36% годом ранее.

Полученные по итогам прошлого года данные глава управления продажами банка «ДОМ.РФ» Кирилл Варенцов объяснил тем, что размер первоначального взноса связан с ключевыми условиями кредита. Чем больше средств заемщик вносит на первом этапе, тем меньше будут размер его долга и переплата. Низкий первоначальный взнос, по убеждению представителя «ДОМ.РФ», делают россияне, стремящиеся решить жилищный вопрос здесь и сейчас, не прибегая к накоплению значительных сумм для покупки.

Также Кирилл Варенцов отметил, что обычно семьи с детьми и заемщики со средним доходом для сокращения суммы ежемесячного платежа выбирают займ на долгий период. Если же таким ипотечникам удается что-то накопить, то эти средства они тратят на досрочное погашение займов.

Первоначальный взнос – это компромисс

По убеждению исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Владислава Преобрaженского, первоначальный взнос не является золотой серединой. Это компромисс между заемщиком и банком, а величина взноса определяется уровнем рисков, с которыми в конкретном случае работает вся финансовая система, включая банк и регулятора, хотя риски данной сделки полностью ложатся на заемщика.

Читайте также:  Самые продаваемые новостройки Москвы не самые дешевые

«Любые действия банка по открытию и обслуживанию кредита имеют свою себестоимость и включены в проценты, которые получает банк за вычетом себестоимости самих денег. Сама стоимость денег для банка не является постоянной величиной, т. к. складывается исходя из структуры привлечения средств, а также величины рисков в этих операциях», – комментирует Владислав.

Из слов эксперта также следует, что риски, возникающие в ходе формирования банковского капитала, отражаются в объеме резервирования под каждый выданный банком кредит. Величину резервирования регулирует Центробанк. Процесс же формирования таких показателей построен на истории наблюдения аналогичных сделок, объеме невозвратных кредитов и общей экономической ситуацией. Статистические данные позволяют построить математическую модель и рассчитать контрольные показатели для системы.

«Главный фактор, который влияет на величину первоначального взноса, – риск невозврата ипотечного кредита. Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, предоставляемый банками под залог недвижимости. В случае дефолта заемщика ипотечные долги попадают под процедуру банкротства, что влечет за собой потерю заложенного имущества. Заложенная недвижимость продается на рынке, как правило, с дисконтом. Вырученные от продажи средства идут на покрытие долгов. Поэтому банки стремятся повысить первоначальный взнос до размера предполагаемого дисконта (15% и выше) в цене на недвижимость в случае необходимости быстрой ее реализации, – отмечает Владислав, добавляя, – на растущем рынке, когда цены на недвижимость повышаются, первоначальный взнос может снижаться до минимума (5%)».

Обращает Владислав Преобрaженский внимание и на то, что размер первоначального взноса влияет на процентную ставку. Чем больше взнос, тем меньше ставка, а значит и выплаты по ипотеке. «Поэтому заемщику также выгодно, чтобы первоначальный взнос был больше. В результате, размер взноса определяется платежеспособностью самого заемщика».

Первоначальный взнос по ипотеке

Меньше прибыль – ниже риски

CEO онлайн-агентства недвижимости «Sample-Новостройки» и интернет-форума «ПРОНедвижимость» Мария Румянцева разделяет мнение коллеги из Клуба инвесторов Москвы.

«При оформлении ипотечного кредита на покупку квартиры в новостройке первоначальный взнос платит покупатель и вносит его непосредственно в банк. И именно исходя из размера взноса банк рассчитывает условия кредита для покупателя. Чем больше первоначальный взнос, тем лучше условия кредита и меньше платежи по нему. И, соответственно, меньше стоимость страховки, меньше переплата по кредиту, оптимальный ежемесячный платеж. То есть на первый взгляд кажется, что только покупателю выгоден весомый первоначальный взнос, а банку – нет, ведь в этой ситуации уменьшается его прибыль», – рассуждает Мария.

Читайте также:  Недвижимость vs биткоин: стоит ли перекладывать сбережения из дешевеющих новостроек в криптовалюту

Между тем кредитная организация тоже заинтересована в большем первом взносе. Всё потому, что вместе с сокращающейся прибылью уменьшаются и риски неплатежей. «И чем больше первоначальная сумма, тем больше шансов, что покупатель выплатит весь кредит, и банку не придется заниматься такими процедурами, как оформление отсрочки платежей или взыскивание квартиры в счет платежей и ее дальнейшая реализация на рынке. А в связи с тем, что цены на квартиры потихонечку снижаются, банк вряд ли сможет реализовать заложенное жилье по его начальной стоимости», – рассказывает об обратной стороне медали эксперт.

В результате, как подчеркивает Мария Румянцева, банк стимулирует покупателя внести первоначальный взнос побольше. Одним из таких стимулов является сокращенный список документов для оформления ипотеки. Так, если первый взнос составляет свыше 50% от стоимости объекта, то кредит можно оформить всего по двум документам – паспорту + еще одному дополнительному документу, которым может выступать служебное удостоверение, водительские права, загранпаспорт и т. д.

В завершение Мария уточняет, что сейчас на рынке недвижимости сформировался «рынок покупателя». В подобной ситуации в распоряжении покупателя имеется большой выбор объектов, а все участники рынка недвижимости – собственники, банки, застройщики – стараются предложить персональные условия для каждого потенциального клиента. «И банки, предоставляющие ипотечный кредит, готовы дать ипотеку без первого платежа, в зависимости от финансовой состоятельности покупателя, подтвержденной соответствующими документами. Конечно, так бывает редко и только для представителей крупного бизнеса, которые в дальнейшем могут погасить кредит за год-два».

Может помочь рассрочка на первый взнос

Как замечает Ася Левнева, занимающая должность директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина», по итогам 2022-го совокупная доля сделок с ипотекой составила 85%. «Клиенты строительных компаний в первую очередь обращают внимание на ипотечную ставку, поэтому она становится основным маркетинговым инструментом, с помощью которого девелоперы и банки привлекают покупателей. Но главным барьером, который ждет ипотечного клиента на пути к улучшению жилищного положения – это первый взнос. Если он непреодолим, то и кредит оформить не удастся».

По словам Аси, первый взнос по ипотеке для банков является своеобразной гарантией и показателем платежеспособности заемщика. Чем выше первый взнос, который покупатель готов внести, тем больше у заемщиков шансов получить одобрение кредита. «Для банков приемлемо, когда первоначальный взнос составляет 10-20% от стоимости квартиры. Семейные же покупатели хотят, чтобы он был не больше суммы материнского капитала», – отмечает эксперт.

Читайте также:  Акции июля: бешеные скидки на столичное жилье, распродажа до минус 25%, детская ипотека за 1,1%

В то же время Ася Левнева обращает внимание, что в последнее время на рынке сложилась ситуация, когда ставки стали околонулевыми, а первый взнос, переплата и срок кредитования значительно увеличились. «Так банки страхуются от неплатежей, а девелоперы компенсируют свои издержки. Вполне закономерная история в условиях сокращения реальных располагаемых доходов населения ведет к снижению доступности жилья. В 2022-м по отношению к предыдущему году снижение спроса составило 21%».

Обращает внимание представитель «Балтийской жемчужины» и на то, что первый взнос от 1 млн руб. стал проблемой для многих покупателей недвижимости. В качестве одного из выходов строительные компании прибегают к услуге трейд ин, предполагающей приобретение новой более комфортной квартиры в счет продажи уже имеющейся.

Если же заемщик решится взять не только ипотеку, но и кредит на первый взнос, последний станет дополнительным обременением. Альтернативами еще одного кредита, по мнению Аси, могут стать рассрочка на первый взнос и аренда с последующим выкупом квартиры. Всё будет зависеть от ситуации на рынке.

Подготовлено по материалам © Источника

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 - Регионы России
8 (499) 938-45-81 - Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 - Санкт-Петербург и Лен. обл.