Новости и аналитика        09 февраля 2023        0

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов – насколько это нужно девелоперам?

О чем идет речь

Согласно действующему законодательству, внесенные на счета эскроу деньги дольщиков уполномоченные банки перечисляют застройщикам лишь после получения последними разрешений на ввод построенных домов в эксплуатацию. При таком раскладе реализация проектов на всех их стадиях осуществляется девелоперами за счет собственных средств и/или с привлечением банковских займов.

В Смоленской областной думе решили изменить сложившийся порядок и предложили Госдуме разрешить застройщикам поэтапно получать размещенные на эскроу-счетах денежные средства дольщиков. По задумке региональных парламентариев, нужно чтобы федеральное правительство установило случаи и порядок перечисления денег застройщикам с эскроу-счетов пропорционально выполненным строительным работам.

По мнению авторов инициативы, законодательное нововведение привело бы к существенному увеличению темпов жилищного строительства и снижению цены «квадрата» жилья. Одновременно соблюдались бы и права участников долевого строительства и сохранялись существующие гарантии безопасности внесенных по ДДУ средств.

В Госдуме предложение смоленских законодателей не поддержали уже в первом чтении. Свое решение народные избранники федерального уровня объяснили тем, что поэтапное раскрытие эскроу чревато неравным положением дольщиков, приобретающих жилье на разных этапах строительства. Так, девелопер может не завершить стройку, но уже успеть получить деньги от первых покупателей. Таким образом дольщики, вошедшие в проект на первоначальном этапе, не смогут вернуть свои средства.

В то же время депутаты Госдумы обратили внимание, что принятие законопроекта может увеличить стоимость банковских займов для девелоперов из-за возрастающих рисков просроченных платежей по кредитам и снижения контроля за использованием застройщиками средств дольщиков.

Большой риск для дольщиков и банков

Гендиректор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная считает, что в текущей ситуации поэтапное раскрытие эскроу-счетов действительно весьма рискованно и для дольщиков, и для банков. «К сожалению, мы видим, что степень строительной готовности домов разных застройщиков и в разных регионах при вводе в эксплуатацию существенно отличается, поэтому невозможно полностью исключить коррупционную составляющую в подтверждении готовности объектов при их приемке органами надзора».

Читайте также:  Донстрой начал благоустройство нового городского парка «Зеленая река»

При этом Мария признает, что застройщики сейчас испытывают большие сложности с финансированием текущей деятельности. Из-за этого уже есть объекты, где после раскрытия эскроу-счетов девелоперам не хватило средств на выплату банкам кредитов и процентов.

«Возможно, компромисс можно искать в том, чтобы получать согласие банка на раскрытие эскроу-счетов по частям, так как именно банки сейчас несут конечные риски банкротств и недостроя», – рассуждает Мария Черная.

Девелоперам приходится строить быстрее, чтобы раскрыть эскроу-счета и расплатиться по взятым на строительство кредитам.

Поэтапное раскрытие не вернет ушедшие компании

Директор по маркетингу, развитию и продажам компании «Доброград Девелопмент» Елена Устинова, в свою очередь, напоминает, что переход на работу с эскроу-счетами привел к существенным изменениям рынка. Мелкие застройщики, не имеющие доступа к капиталу, не смогли конкурировать с крупными компаниями и были вынуждены уйти с рынка или объединяться и вливаться в существующие структуры. Наряду с этим в нынешних реалиях девелоперам приходится строить быстрее, чтобы раскрыть эскроу-счета и расплатиться по взятым на строительство кредитам.

«Думаю, что поэтапное раскрытие не вернет ушедшие компании и не окажет существенного влияния на снижение себестоимости строительства. По данным Центробанка на III квартал 2022-го, средневзвешенная ставка по проектному финансированию составила 3,8%. Хотя она может вырасти при текущем сокращении спроса на жилье», – отмечает Елена.

Также Елена Устинова подчеркивает, что одной из главных целей введения эскроу-счетов было обезопасить дольщиков от недобросовестных застройщиков. «Мы видим, что этот вопрос удалось решить. Поэтому непонятно, какие дополнительные механизмы защиты интересов дольщиков будут предусмотрены при внесении изменений в закон».

Нововведения поддержат оставшийся малый и средний бизнес

Глава департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева подчеркивает, что девелопмент – это капиталоемкая отрасль. Ввиду этого любые задержки, связанные с согласованием, доказательством целесообразности, одобрением и другими обязательными административными процедурами, приводят к большим финансовым потерям. Для крупных компаний, в портфеле которых много проектов с разными сроками сдачи, отсрочка получения денег от реализации одного-двух объектов не критична. Но такая система становится непреодолимым барьером на пути представителей малого и среднего бизнеса, так как время от завершения строительства до раскрытия эскроу-счетов сопоставимо со строительным циклом точечных или малоэтажных проектов.

Читайте также:  «Группа ЛСР» приглашает на ипотечную неделю

«Длительные административные процедуры ведут к монополизации отрасли и становятся благодатной почвой для распространения коррупции. А последствия монополизации – это жесткая ценовая политика и отсутствие стимула для повышения качества объектов. И в итоге все затраты, связанные с бюрократическими издержками, ложатся на плечи покупателей, – говорит Ася, считая, – в условиях снижения платежеспособного спроса поэтапное раскрытие эскроу-счетов может стать эффективным инструментом поддержки отрасли. Застройщикам нужны средства на выполнение социальных обязательств, формирование новых логистических цепочек, компенсацию зарплаты дефицитным инженерно-техническим специалистам еще до сдачи объектов в эксплуатацию. А бремя банковских кредитов повышает себестоимость реализации проектов и вынуждает повышать цены на жилье».

Сейчас же за счет банковских займов осуществляется бо́льшая часть стройки.

Нужно проектное, а не залоговое финансирование

По словам исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского, анализ мировой практики работы застройщиков со счетами эскроу говорит о том, что данный механизм реализован различными способами. Раскрывать или не раскрывать эскроу-счета до окончания строительства является одним из важных моментов, который и для отрасли, и для покупателей недвижимости имеет определенную цену.

«Чтобы поддержать введение счетов эскроу в нынешнем виде жилая недвижимость должна была подорожать, по экспертным оценкам, примерно на 30%. Подорожание произошло, но на фоне других факторов подорожание не было воспринято как следствие введения счетов эскроу. Вместе с тем, влияние на конечную цену недвижимости банка как держателя счетов эскроу привело к перестройке рынка, – комментирует Владислав, добавляя, – не говоря о технологических проблемах финансирования, для покупателя приобрести дешевле одну и ту же недвижимость с ощутимой разницей в цене было бы очень желательно. Другое дело, что риски в схеме без счетов эскроу становятся другими. Хотя это перестало быть большой проблемой после введения механизма защиты прав дольщиков через соответствующий государственный фонд».

Эксперт также замечает, что следствием реформ стало открытие для банковской системы масштабного и очень прибыльного рынка. Раньше кредитные организации финансировали малую часть стройки, а львиная доля затрат ложилась на дольщиков. Сейчас же за счет банковских займов осуществляется бо́льшая часть стройки, а меньшее количество работ ведется на собственные средства девелоперов, любые действия которых контролируются. «Это привело к отсутствию у застройщика возможности снижать цены на свою недвижимость для поддержания спроса как раньше. Следует не путать маркетинговые программы со скидками 20-30% на заранее подготовленный пул квартир и реальное управление ценой продукта в зависимости от спроса».

Из слов Владислава Преображенского также следует, что в нынешней схеме финансирования могло бы и не быть проблем, если бы банки занимались проектным, а не залоговым финансированием. «Проектное финансирование подразумевает партнерство с застройщиками, которое предусматривает равное распределение рисков проекта между тем, кто строит, и тем, кто финансирует. Сейчас это не так: застройщик должен вложить некоторый объем средств в проект, прежде чем банк откроет финансирование. Ни о каком партнерстве по разделению рисков и речи не идет. В случае проблем у застройщика банк проект просто перепродаст другому, а скидкой для покупателя и будет тот объем средств, который вложил в проект первый застройщик».

Хотя данное выше описание, в представлении Владислава, является несколько упрощенным, оно не далеко от истины. Учитывая это, становится ясно, почему застройщики хотят раскрывать эскроу-счета. Так у девелоперов появится возможность управлять ценой продукта не в ущерб проекту и существенно меньше зависеть от диктата банка.

Читайте также:  Ведущий вуз мира откроется в двух шагах от ЖК «Маяковский»

«Застройщик – единственный кто заинтересован в достройке объекта, банк заинтересован в денежных потоках и не потеряет ничего, а только выиграет, если заменит застройщика», – заключает представитель Клуба инвесторов Москвы.

Подготовлено по материалам © Источника

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 - Регионы России
8 (499) 938-45-81 - Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 - Санкт-Петербург и Лен. обл.