Стагнирующая ситуация
Продажи по итогам января-мая этого года значительно ниже, чем за аналогичный период прошлого года. «Но такие результаты были ожидаемы на фоне общего снижения спроса, – комментирует директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. – В летний период традиционно активность покупателей ниже, чем в деловой сезон. Но сейчас можно говорить, наоборот, о плавном росте интереса к новостройкам. У людей приходит понимание, что ситуация с ценами и ставками, скорее всего, не изменится. Застройщики максимально идут навстречу покупателю и предлагают широкий выбор акций, скидок, спецпредложений, а также различные ипотечные программы и рассрочки».
В целом Ян Фельдман характеризует текущую ситуацию на рынке как стагнирующую, «но не с негативной коннотацией»: «Рынок вышел на своеобразное плато со стабильными ценой и спросом. Естественно, все это действует только при спокойной политической повестке. Лето 2023-го, на мой взгляд, будет стабильным, мы вполне можем достигнуть показателей прошлого года. Спрос, в среднем, останется на уровне мая. Что будет осенью и дальше – сказать уже сложно».
Не будет однозначно схожих тенденций
В представлении исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского, рынок жилой недвижимости останется стабильным на протяжении всего третьего квартала: «Единственно, что может изменить в негативную сторону ситуацию на рынке, заключается в серьезном военном и/или экономическом поражении в рассматриваемый период со стороны противника и недружественных к России стран. Каких-либо весомых оснований к этому нет, но поскольку никто не может предсказать будущее, то не стоит ничего сбрасывать со счетов. А, вот потенциал изменения ситуации к лучшему есть, но как это всегда бывает, движение в позитивную сторону происходит значительно медленнее, чем отрицательная динамика. Это связано с тем, что для положительных сдвигов в экономике должны проявиться результаты от инвестиционной деятельности во всех ее секторах. За прошедший год проведено большое количество различных мероприятий, направленных на импортозамещение и изменение логистических цепочек, связанных с недружественными странами. Определенный результат достигнут, но значимые результаты явно проявятся даже не в третьем квартале 2023 года».
Эксперт также считает, что не ожидается каких-либо значимых изменений по величине ключевой ставки. Это не вызовет удорожание кредитов как в рамках проектного финансирования, так и ипотечных займов.
Резюмируя, Владислав Преображенский предполагает, что в сравнении с 2022-м не будет однозначно схожих тенденций, «но можно говорить, что отечественная экономика стала менее зависима от внешних факторов и этот процесс будет только усиливаться».
Адаптация к новым реалиям с ростом цен
По мнению руководителя отдела продаж холдинга AAG Игоря Бадикова, самое главное отличие рассматриваемого периода – это адаптация рынка покупателя и продавца к новым реалиям и спросу: «Если в 2022-м за период весна-лето спрос упал в сегменте комфорт на 25-30%, а в бизнес-классе до 50%, то сейчас спрос восстанавливается и все клиенты, которые откладывали покупку в 2022-м из-за всех геополитических событий, возвращаются к насущному квартирному вопросу. В связи с этим мы видим постепенные рост спроса, а, следовательно, и рост цен. Если прошлым летом застройщики готовы были давать точечно довольно большие скидки от 10 до 25%, то сейчас таких горячих предложений становится все меньше, а увеличение цен, связанное с ростом готовности проектов, никто не отменял. Мы прогнозируем умеренный спрос летом 2023 года, планируем продавать немного, с постепенным увеличением цен с июня до сентября на 5-8%».
Придется изобретать новое
Как напоминает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева, прошлым летом рынок недвижимости спасли околонулевые ставки, которые так предприимчиво решили ввести девелоперы в ответ на спад спроса и рост издержек: «Неоднозначное предложение, которое влекло за собой множество рисков и завышение цен, покупатели восприняли с энтузиазмом. Но в этом году придется изобретать новый способ снижения порога входа в сделку».
Ася также говорит, что ипотека становится менее доступной. «Это значит, что для привлечения покупателей застройщикам придется снижать цены. В основном это касается объектов экономкласса, которые не соответствуют требованиям современных покупателей. Ликвидные эксклюзивные лоты могут даже дорожать. Девелоперы ограничены в своей ценовой политике условиями проектного финансирования и высокими издержками», – следует из слов девелопера.
Время оптимизма
Руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость» Мария Румянцева в свою очередь уверена, что покупатели жилья должны настраиваться на оптимизм, так как именно этим летом «самое лучшее время для покупки недвижимости». Причин тому, по мнению Марии, две, первая из которых кроется в оценке состояния рынка: «Рынок недвижимости, как в прошлом году, так и сейчас, можно определить одной фразой – «рынок покупателя». Это ситуация, когда на рынке много предложений объектов, но мало покупателей. Тот, кто хотел купить, уже купил, а у остальных могут быть финансовые проблемы.
И в такой ситуации потенциальный покупатель может не торопиться, выбирать, торговаться, «покапризничать». Приступая к подбору, надо четко представлять «квартиру своей мечты», понимать, какие параметры будущего жилья для вас являются обязательными, а какие – второстепенными. Например, местонахождение, этажность, комнатность, инфраструктура и т. д. Подумайте сразу, если в желаемом районе нет строительства новых комплексов, то вы будете смотреть объекты на вторичном рынке или измените желаемую локацию? Кстати, эксперты рынка уточняют, что сейчас именно «рынок покупателей вторичного жилья», так много таких объектов на продажу присутствует в специализированных базах.
Летом прошлого года покупатели предпочитали брать новые квартиры, а «вторичка» расходилась плохо, на этом рынке было затоваривание, из-за того, что на покупку такого жилья не распространялись льготные ипотечные кредиты и социальные программы. А сейчас владельцы таких квартир устали ждать, да и в деньгах они нуждаются, поэтому при грамотном подходе соглашаются на скидку. И в некоторых районах стоимость квартир на вторичном рынке на 15-20% ниже стоимости аналогичных новостроек. А если в такой квартире хороший ремонт, никто не прописан, да и собственник готов бонусом оставить новую бытовую технику? Неплохой вариант. А если он находится в историческом районе недалеко от транспортного узла, то такую квартиру быстро купят под сдачу в аренду. Вот и вариант для инвестиций».
Во-вторых, Мария Румянцева призывает учитывать сезонность рынка: «Опытные риелторы знают, что самые большие скидки застройщики предлагают летом – в «мертвый сезон» и зимой – перед Новым годом, когда подсчитываются итоги года и выполнение плана продаж. В летние месяцы большинство населения озабочено отпусками, детским отдыхом, морскими курортами и дачными грядками. А у застройщиков есть план продаж и его надо выполнять. А летом его можно выполнить только за счет новых скидок, оригинальных акций и персональных бонусов. Поэтому новую квартиру надо выбирать летом».
Цены на новостройки сохранятся
Продолжая тему, руководитель группы маркетинга компании ЦДС Наталья Кукушкина говорит: «С начала 2023-го рынок находится в достаточно сбалансированном состоянии. Мы не видим ни резких падений, ни всплесков спроса. Можно ожидать летом несколько более спокойного спроса в связи с отпусками и перенесение части сделок на осень. Хотя июнь начался достаточно бодро – мы довольны объемом спроса в первую неделю лета. Если не произойдет значимых финансовых или социальных событий федерального масштаба, то можно ожидать, что ситуация продолжит развиваться в текущем ключе».
Одновременно Наталья предполагает, что у застройщиков сохранится «аккуратное отношение к выводу на рынок новых проектов». Это значит открытие продаж лишь при наличии абсолютной уверенности в востребованности продукта.
При этом девелопер прогнозирует сохранение цен на новостройки в ближайшие месяцы на текущем уровне: «Сейчас у них нет потенциала для роста, как и люфта для снижения».
Цифровизация рынка
В заключение приведем мнение маркетолога Максима Нагорного, который уверен, что цифровые технологии продолжат менять рынок недвижимости: «Все больше покупателей и продавцов используют онлайн-платформы и сервисы для поиска и продажи недвижимости. Лето-2023 может стать периодом усиленного использования цифровых решений, что сделает процесс покупки и продажи более удобным и доступным».
А каким это лето представляется вам и почему? Собираетесь ли обновить свои жилищные условия и почему?
Также напоминаем, что вы можете бесплатно задать свои вопросы экспертам рынка в специальной форме Novostroy.
Подготовлено по материалам © Источника
