Новости и аналитика        22 февраля 2022        0

Покупка квартиры в браке


После регистрации брачного союза все доходы, имущество и обязательства становятся по умолчанию общими, вне зависимости от того, кто их заработал или оформил. Любое приобретение в период законного брака, по действующим кодексам Российской Федерации, является совместно нажитым имуществом.


«Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества» (статья 256 Гражданского Кодекса РФ). «Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью» (статья 34 Семейного кодекса РФ).


Если дело доходит до развода, то по закону супруги имеют право (право, а не обязанность) все нажитое богатство поделить. Существует несколько способов оформить квартиру, купленную после свадьбы. Некоторые из них позволяют минимизировать проблемы и сохранить нервы и квадратные метры в случае развода.


Итак, жилую недвижимость можно оформить:


  1. в совместную собственность;

  2. с выделением долей;

  3. на одного из супругов;

  4. на третье лицо;

  5. после заключения брачного договора.


Оформление права собственности на обоих супругов


Если муж и жена оформили квартиру в совместную собственность, то оба владеют ею на равных условиях. При осуществлении сделок с такой квартирой требуется получить письменное, заверенное нотариально согласие второго собственника. При разводе режим общей собственности прекращается и можно, например, регистрировать общую долевую собственность (о долях расскажем ниже). Либо делить квартиру поровну (пункт 1 статьи 37 Семейного кодекса РФ гласит: «При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами»).


Оформление собственности с выделением долей


При приобретении квартиры на двоих муж и жена могут оформить общую долевую собственность — в равных пропорциях либо пропорционально вложенным средствам. При разводе каждый останется со своей долей.


В случае продажи своей доли одним из супругов, второй имеет преимущественное право покупки этой доли (статья 250 Гражданского кодекса РФ). Продавец обязан письменно уведомить второго участника долевой собственности о желании продать свою долю. Если вторая половина в течение месяца после извещения не покупает долю — продавец может продать ее третьему лицу. Если другой супруг письменно отказывается от покупки — то продавать долю можно раньше, чем через месяц. А вот подарить свою долю третьему лицу можно без уведомления второй половины.



Оформление права собственности на одного из супругов


Выбор этого варианта обусловлен более простым процессом оформления недвижимости: нет необходимости все бюрократические формальности совершать обоим супругам. С января 2017 года не требуется обязательное согласие второй половины на покупку жилья (ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости») — Росреестр в любом случае зарегистрирует переход права, в ЕГРН будет внесена информация об отсутствии согласия второго супруга.


Важно понимать, что вне зависимости от того, на кого оформлена квартира, при разводе все равно все будет делиться поровну либо с учетом интересов несовершеннолетних детей. Процесс раздела осуществляется в досудебном порядке (мирно) или в суде (если договориться полюбовно не удалось).


Нюанс №1: Если квартира получена в дар или в наследство.


Квартира, полученная мужем/женой в дар или в наследство в браке либо до него — не считается совместной собственностью.«Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью» (статья 256 Гражданского Кодекса РФ). «Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью» (статья 36 Семейного кодекса).


Такая квартира при разводе остается у владельца и делению не подлежит. Исключением может стать ситуация, когда после получения наследства/дара одним из супругов второй вкладывался в увеличение стоимости этого имущества (например, оплачивал ремонт, обстановку в квартире).


Нюанс №2: Если квартира куплена целиком на доходы владельца.


Всегда возникает вопрос, как делится квартира и делится ли вообще, если доход приносил только один из двух супругов. В статье 34 Семейного кодекса имеется пункт: «Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода». Может сложиться впечатление, что формулировка «другие уважительные причины» не включает тунеядство, зависимости от психотропных веществ или увлеченность виртуальными играми вместо работы. Но на практике суды считают, что все это осуществляется по согласию второго супруга, а значит в любом случае квартира подлежит разделу. Нюанс может крыться лишь в пропорциях деления квартиры: так, в пункте 2 статьи 39 СК уточняется, что «суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе <…> в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи».


Оформление права собственности на третье лицо


Один из вариантов не пилить квадратные метры при разводе — это оформить квартиру на родственника и впоследствии получить ее в дар. В таком случае недвижимость считается личной собственностью, она исключается из совместно нажитого имущества и разделу не подлежит.


Здесь стоит помнить про доказательную базу: родственник действительно должен обладать средствами, позволяющими приобрести эту квартиру. В противном случае супруг/супруга сможет доказать в суде, что родственник таких финансов не имел, сам квартиру купить не мог, и на самом деле это вторая половина предоставила денежные средства на покупку квартиры.



Брачный контракт


Наиболее грамотным решением при покупке квартиры является оформление брачного договора. В этом случае в контракте прописывается пункт о приобретении квартиры и ее дальнейшей судьбе: например, что, в случае раздела имущества, вторая половина не претендует на жилплощадь. Повторим здесь цитату из статьи 256 Гражданского кодекса: «Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества».


Оформлять брачный договор не обязательно в момент регистрации брака. Это можно сделать в любое время (например, перед покупкой квартиры). Заключение брачного договора возможно на основании статьи 40 Семейного кодекса Российской Федерации.


Брачный контракт перед ипотекой


Часто брачные договоры оформляют перед получением ипотечного кредита. В этом заинтересован и банк, и супруги, т.к. в документе можно четко прописать судьбу займа в случае развода.


Раз заемщик состоит в браке, то и квартира, и долговые обязательства по ней по умолчанию являются общими. В случае развода квартиру и кредит суд поделит, либо ее придется продать и погасить задолженность перед кредитной организацией. Чтобы этого избежать, именно в брачном договоре можно прописать, кто будет вносить первоначальный взнос, платить дальнейший долг, из каких средств осуществлять выплаты и в чьей собственности в итоге будет эта квартира.


И напоследок два пункта для тех, кому уже есть что делить:


  • Срок исковой давности для предъявления требования о разделе приобретенного в браке имущества — три года. То, что в этот срок не поделили, навсегда остается общей совместной собственностью.

  • Нормативно-правовой базой для раздела совместного имущества служат Гражданский кодекс, Гражданское процессуальное законодательство, Семейный кодекс и Налоговый кодекс.

Статья по данной теме10 февраля 2022


Покупка квартиры по программе рассрочки означает поэтапную оплату стоимости жилья. Застройщики все чаще предлагают покупателям услуги рассрочки, причем условия этих программ могут сильно отличаться. Об основных преимуществах и недостатках рассрочки, видах этой услуги, а также о том, как оформить такую сделку рассказывает коммерческий директор группы компаний BSA Алексей Зубик.

Подготовлено по материалам © Источника

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 - Регионы России
8 (499) 938-45-81 - Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 - Санкт-Петербург и Лен. обл.