Построить дом через эскроу – актуальность, за и против новой инициативы Минстроя

На одном из круглых столов в Госдуме, который прошел в конце января, заместитель главы Минстроя России Никита Стасишин сообщил, что его ведомство планирует в 2023 году распространить механизм эскроу на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) с использованием домокомплектов.

В Минстрое новую инициативу объясняют тем, что проектное финансирование с эскроу-счетами способствовало решению проблем обманутых дольщиков и хорошо показало себя при возведении многоквартирных домов (МКД). Так почему бы не рассмотреть возможность применения эскроу в ИЖС – решили в профильном министерстве, сделав громкое заявление для рынка, которое эксперты встретили неоднозначно.

Актуальность изменений, плюсы и минусы минстроевского предложения

По замечанию владельца Финансовой группы (ФГ) «Столица» Евгения Золотарева, в связи с пандемией коронавируса многие люди захотели жить в частных домах, желательно расположенных за городом, подальше от суеты мегаполисов и на свежем воздухе. Такую тенденцию подтверждают и итоги ушедшего 2022-го, в течение которого количество ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство выросло в три раза.

«В перспективе спрос на ИЖС будет только расти, – полагает Евгений. – Если инициатива на приобретения ИЖС через счета эскроу с использованием домокомплектов будет одобрена, то количество квадратных метров в стране увеличится, поскольку строительство происходит по типу масштабного конструктора и детали конструкции собираются за довольно короткий срок».

Наряду с этим девелопер убежден, что применение эскроу-счетов при использовании домокомлектов вызовет доверие у покупателей. Тем более что проектное финансирование является важным аргументом у населения при выборе застройщика. «После нашумевших историй про обманутых дольщиков у людей сформировалось негативное отношение к долевому строительству, — говорит он. — Но после принятия 214-ФЗ от 1-го июля 2019-го в отношении многоквартирных домов люди почувствовали защищенность своих денежных средств при использовании эскроу-счетов и готовы вкладывать свои сбережения в ИЖС. На реализуемые через такой механизм проекты должна будет оформляться стандартная проектная документация, что потребует от девелоперов закрепления обещаний по размещению объектов инфраструктуры, особенностям благоустройства территории, сроков строительства, конструктивных параметров строений и т. д. Это увеличит их привлекательность в глазах покупателей».

Главным же минусом нового предложения Минстроя в представлении Евгения Золотарева является то, что не все банки в России работают со счетами эскроу.

МКД ≠ ИЖС

Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский считает, что сама по себе новая инициатива Минстроя положительна, поскольку дает возможность привлекать банковский капитал в рамках неких правил, которые закрепились на рынке МКД. «Однако есть ряд существенных различий между рынками МКД и ИЖС, которые могут привести к определенным проблемам при внедрении данных правил. Во-первых, ИЖС в основном объеме строится силами самих потребителей. Это не значит, что они сами возводят дома на строительной площадке, это скорее самостоятельное выполнение функций инвестора и заказчика в одном лице. Минусы очевидны, в большинстве случаев это отсутствие необходимых компетенций из-за чего приходится обращаться к строителям, а они, как показывает практика, не всегда добросовестно выполняют свою работу, если сказать мягко».

Во-вторых, по замечанию Владислава, продажи ИЖС носят выраженный сезонный характер, а наполнение счетов эскроу должно быть ритмичным и постоянным. Это не является непреодолимой проблемой, но отношения застройщика и банка будут совсем не безоблачными.

В-третьих, эксперт обращает внимание, что ИЖС подразумевает, прежде всего, индивидуальные решения, а домокомплекты являются стандартизацией, к чему покупатели в массе своей еще не готовы.

«В-четвертых, для развертывания производства домокомплектов с целью получения достаточной прибыли необходимо масштабное производство, причем без сезонных колебаний, а площадки под застройку формируются медленно, коммуникации и прочая инфраструктура требуют затрат и это тоже не быстро», – добавляет исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, предполагая, что производство домокомплектов в малых масштабах может оказаться экономически не рентабельным.

Перспективы

Размышляя над тем, как реализация рассматриваемой инициативы может отразиться на рынке, Евгений Золотарев заключает, что введение счетов эскроу с использованием домокомплектов повысит прозрачность рынка загородного жилья и сделает его понятным для банков и клиентов.

Владислав Преображенский, в свою очередь, указывает на то, что выше были перечислены лишь основные проблемы рынка индивидуального жилищного строительства. «В процессе возникнет гораздо большее количество подводных камней. Тем не менее, индустриальное развитие рынка ИЖС – это очень хороший знак. Трудности преодолимы, маркетинг позволит оптимально приспособить индустриальное производство для массового спроса».

Наряду с этим Владислав подчеркивает, что для отрасли важно расширить спектр предложения недвижимости, привлечь большее количество населения и, возможно, в обозримой перспективе подойти к выполнению стратегических задач по обеспечению населения жильем. «120 млн кв. м ввода жилой недвижимости в год возникли не на пустом месте. Это необходимый минимум для того, чтобы не только поддержать рынок жилой недвижимости и замещать выбывающие объемы, а еще иметь возможность развития, что приведет действительно к улучшению условий жизни населения».

А как рассмотренную выше инициативу федерального Минстроя оцениваете вы? Насколько, по вашему мнению, распространение эскроу-счетов на индивидуальное жилищное строительство своевременно и необходимо? Ждали ли вы подобных законодательных изменений, чтобы построить свой дом, или считаете, что механизм эскроу нужен только покупателям жилья в многоквартирных проектах?